SOCIO ORDINARIO EXPERT Esecuzione Immobiliare Procedura esecutiva immobiliare n.222/2016 Promossa da :XXXXXXXXXXXXXXXXXX Contro :XXX XXXXXXXXXXXXXXXXXXX Oggetto :LOT TTO 1 (fg. 23 p.lla 481 sub 1-2-3- catasto fabbricati) (fg. 23 p.lle 31,128,129,130,132,135,136,210,211,216,480,486 - catasto terreni) L esperto incaricato Cav. Ing. Pier Luigii Gianforte Ph.D
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 2 di 16 Sommario INDIVIDUAZIONE LOTTO... 2 Preambolo... 4 RELAZIONE - PARTE PRIMA... 4 b) Dati di pignoramento:... 4 c) Ubicazione e natura urbanistica dei beni oggetto della stima... 4 d) Generalità dei beni e loro disponibilità... 5 d1) Pertinenza... 5 d2) Provenienza... 5 d3) Dati catastali... 6 d4) Confini catastali... 6 d5) Situazione... 6 e) Atti pregiudizievoli... 7 e1) Iscrizioni contro l'esecutato... 7 e2) Trascrizioni contro l'esecutato... 8 e3) Note relative all'immobile... 8 f) Descrizione dei beni... 8 f1) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale... 8 f2) Certificazione energetica... 9 g) Misurazione... 9 h) Metodo di stima adottato... 10 i) Analisi delle caratteristiche... 11 i1) Estrinseche... 11 i2) Intrinseche... 11 l) Valore attribuibile al bene... 12 m) Proposta di vendita... 14 n) Regime fiscale... 14 o) Oneri per la regolarizzazione urbanistica- e catastale... 14 p) Stato d uso e manutenzione... 15 q) Stato di possesso... 15 s) Riepilogo finale... 15 ALLEGATI - PARTE SECONDA... 16 INDIVIDUAZIONE LOTTO
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 3 di 16 LOTTO 1: piena proprietà di n.1fabbricato rurale con unità pertinenziali siti in via Tevere 17 e n.12 terreni siti in C.da Vibrata, ubicati tutti nel Comune di Corropoli (TE). Il fabbricato rurale è costituito da tre piani e collegati da vano scale esterno, così composti : piano Terra (di superficie circa 197,00 metri quadrati), piano Primo (di superficie circa 181,00 metri quadrati), piano Sottotetto (di superficie circa 181,00 metri quadrati), corpo scala esterno (di superficie circa 35,00 metri quadrati); oltre il terreno residuo di circa 2.138 metri quadrati e le unità pertinenziali abusive. I terreni hanno una superficie complessiva di 63.175 metri quadrati. Il tutto confina con le particelle 487, 245, 246,247,123, 205,206, 207, 208, 209, 127,250 foglio 23, torrente Vibrata, strada comunale per Poggio Morello e altre proprietà. Il tutto sopra descritto è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune di Corropoli (TE) al foglio n. 23: - particella 481 sub 1, via Tevere 17, piano T-1-2, categoria A/2, classe 2, vani 9,5 R.C. euro 588,76 - particella 481 sub 2, via Tevere 17, piano T-1-2, categoria A/2, classe 2, vani 7,5 R.C. euro 464,81 - particella 481 sub 3, via Tevere, unità pertinenziali abusive Il descritto stato dei luoghi corrisponde pienamente al classa mento ed alla consistenza catastale ma non pienamente alla planimetria catastale. Lo stato dei luoghi del fabbricato risulta conforme all'ultimo titolo assentito DIA 36/2008.NON risulta rilasciato il certificato di ABITABILITÀ. Le unità pertinenziali risultano in assenza di titolo edilizio. Per quanto riguarda i terreni essi sono identificati al Catasto Terreni del Comune di Corropoli (TE) al foglio n. 23 particelle 31, 128, 129, 130, 132, 135, 136, 210, 211, 216, 480, 486. Il descritto stato dei luoghi corrisponde pienamente al classa mento, alla consistenza catastale e alla planimetria catastale. PREZZO BASE euro 390.600,00
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 4 di 16 Preambolo Il sottoscritto Ing. Pier Luigi GIANFORTE 1,presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell'ill.mo Giudice dell'esecuzione che, con provvedimento del 10/11/2016, lo ha nominato Consulente tecnico d'ufficio al fine di procedere alla determinazione del valore dei beni oggetto di istanza di vendita. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: (1) una descrittiva estimativa e (2) di raccolta degli allegati come da indice. RELAZIONE - PARTE PRIMA Premesso e precisato che ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura lo scrivente : ha dato corso alle indagini preliminari, di natura informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati necessari per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; ha raccolto alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e alla relazione tecnico - descrittiva; ha proceduto alla valutazione dei beni; quanto sopra premesso esplica i seguenti elementi : b) Dati di pignoramento: Unità immobiliare di proprietà 1/1 di XXXXXXXXXXXXXXXC.F.XXXXXXXXXXXXXXX- composta da fabbricato rurale ed unità collabenti siti in via Tevere, in Corropoli (TE) distinti al catasto fabbricati di detto Comune al foglio n. 23 particella 481 SUB 1-2-3 e terreni siti in via Tevere, in Corropoli (TE) distinti al catasto terreni di detto Comune al foglio n. 23 particelle 31,128,129,130,132,135,136,210,211,216,480,486 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima 1 Iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Teramo al XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
I beni oggetto di stima sono siti nel Comune di Corropoli (TE). L intero compendio risulta composto da: 1) un fabbricato rurale, sito in via Tevere, costituito da : piano Terra (di superficie circa 197,00 metri quadrati) piano Primo (di superficie circa 181,00 metri quadrati) piano Sottotetto (di superficie circa 181,00 metri quadrati) corpo scala esterno (di superficie circa 35,00 metri quadrati) Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 5 di 16 Si precisa che il piano Primo e Sottotetto risultano in corso di costruzione. 2) Da unità pertinenziali : n.1 locale/garage (di superficie circa 65,00 metri quadrati) n.1 fienile (di superficie circa 300,00 metri quadrati) n.1 ricovero per animali/rimessaggio (di superficie circa 1.655,00 metri quadrati) 3) Da Terreni limitrofi, siti in c.da Vibrata, così meglio identificati: FOGLIO P.LLA SUPERFICIE (mq) DESTINAZIONE URBANISTICA da P.R.G. 31 1.530 E1 produzione agricola art.63 128 1.100 129 1.860 130 1.730 132 1.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 23 135 6.900 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 136 3.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 210 6.690 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 211 7.230 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 216 11.040 480 19.600 486 725 E1 produzione agricola art.63 per un totale di 63.175 metri quadrati. d) Generalità dei beni e loro disponibilità d1) Pertinenza -XXXXXXXXXXXXXX; C.F.XXXXXXXXXXX sede in XXXXXXXXXXXXXX (XX), proprietario 1/1 I dati dell'esecutato corrispondo a quelli contenuti nel pignoramento, nella trascrizione del pignoramento e a quelli catastali. d2) Provenienza
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 6 di 16 Gli immobili sono pervenuti in proprietà della XXXXXXXXXXXXXXXXX in forza dell Atto di compravendita, a rogito del dott. XXXXXXXXXXXXXX Notaio, del XXXXXXXXXXX rep.n.xxxxxx racc.xxxxregistrato a Giulianova il XXXXXXXXXXX al n. XXXX (cfr ALLEGATO "A"). d3) Dati catastali Gli immobili sono individuato rispettivamente al Catasto Fabbricati e Terreni del Comune di Corropoli TE (cfr ALLEGATO "B") CATASTO FOGLIO P.LLA SUB CAT. CLASSE CONSISTENZA R.C. INDIRIZZO Fabbricato 1 A/2 2 9,5 vani 588,76 Piano T-1-2 via Tevere 17 Fabbricato 481 2 A/2 2 7,5 vani 464,81 Piano T-1-2 via Tevere 17 Unita' Fabbricato 3 - - - Piano T collabenti via Tevere Terreni 31 - SEM IRR ARB 1.530 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 128 - SEM IRR ARB 1.110 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 129 - SEM IRR ARB 1.860 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 23 130 - SEM IRR ARB 1.730 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 132 - BOSCO MISTO 1.380 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 135 - SEM IRR ARB 6.900 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 136 - BOSCO MISTO 3.380 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 210 - SEM IRR ARB 6.690 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 211 - SEM IRR ARB 7.230 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 216 - SEM IRR ARB 11.040 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 480 - SEM IRR ARB 19.600 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata Terreni 486 - SEM IRR ARB 725 Cfr ALLEGATO B C.da Vibrata d4) Confini catastali I beni di che trattasi risultano confinanti con le particelle 487, 245, 246,247,123, 205,206, 207, 208, 209, 127,250 foglio 23, torrente Vibrata, strada comunale per Poggio Morello e altre proprietà. d5) Situazione e/o urbanistica 1) Per quanto riguarda il fabbricato rurale lo scrivente ha estratto copia dei titoli edilizi presenti c/o l Ufficio Tecnico comunale (cfr ALLEGATO "C"). Si evidenzia preliminarmente che dall'atto di compravendita del 1993 si legge "fondo rustico con fabbricato rurale di antica costruzione, da tempo disabitato, oltre avari annessi rustici..." A seguire l'elenco dei titoli edilizi sopravvenuti:
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 7 di 16 - D.I.A. 58/2007 del 31/08/2007 per lavori di sistemazione copertura fabbricato rurale - D.I.A. 34/2008 del 04/04/2008 per realizzazione scala esterna per superamento barriere architettoniche - D.I.A. 36/2008 del 14/07/2008 per ristrutturazione fabbricato Inoltre dalla consultazione del fascicolo comunale non risulta rilasciato il certificato di ABITABILITÀ. A seguito di sopralluogo si è riscontrata la sostanziale conformità dello stato di fatto con quello assentito con DIA n.36/2008. Si precisa che il fabbricato composto da tre piani (terra-primo e sottotetto) risulta non terminato : privo delle vetrate, parte impiantistica incompleta, ascensore mancante. Il tutto evincibile dall allegato fotografico (cfr ALLEGATO "E"). 2) Per quanto riguarda la realizzazione dei manufatti annessi : n.1 locale/garage (di superficie circa 65,00 metri quadrati) n.1 fienile (di superficie circa 300,00 metri quadrati) n.1 ricovero per animali/rimessaggio (di superficie circa 1.655,00 metri quadrati) non risultano titoli edilizi c/o l Ufficio Tecnico comunale. 3) per quanto riguarda i Terreni si riporta la tabella di pag. 5 di cui sopra : FOGLIO P.LLA SUPERFICIE (mq) DESTINAZIONE URBANISTICA da P.R.G. 31 1.530 E1 produzione agricola art.63 128 1.100 129 1.860 130 1.730 132 1.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 23 135 6.900 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 136 3.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 210 6.690 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 211 7.230 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 216 11.040 480 19.600 486 725 E1 produzione agricola art.63 per un totale di 63.175 metri quadrati. e) Atti pregiudizievoli e1) Iscrizioni contro omissis
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 8 di 16 e2) Trascrizioni contro omissis e3) Note relative all'immobile Distinti al Catasto dei Fabbricati ed al Catasto Terreni del Comune di Corropoli (TE) Oltre alle note di cui sopra non risultano altre note come da visure allegate (cfr ALLEGATO "D"). f) Descrizione dei beni f1) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale L intero compendio risulta composto da: 1) un fabbricato rurale costituito da : piano Terra (di superficie circa 197,00 metri quadrati) ossia ingresso, pranzo-soggiorno, cucina, n.2 camere, bagno con antibagno e locale ripostiglio. Inoltre è composto da un altro soggiorno, pranzo, cucina e bagno. piano Primo (di superficie circa 181,00 metri quadrati) ossia ingresso, n.5 bagni, n.6 camere e corridoio piano Sottotetto (di superficie circa 181,00 metri quadrati) ossia ingresso, n.5 lavatoio, n.6 stenditoio e corridoio corpo scala esterno con vano ascensore (di superficie circa 35,00 metri quadrati) Si precisa che il piano Primo e Sottotetto risultano in corso di costruzione. Risultano infatti privi di finiture fatta eccezione per i pavimenti, i rivestimenti dei bagni e le tracce degli impianti. La planimetria catastale (cfr ALLEGATO "B") risulta parzialmente conforme allo stato assentito e allo stato di fatto. 2) Da manufatti annessi : n.1 locale/garage (di superficie circa 65,00 metri quadrati) n.1 fienile (di superficie circa 300,00 metri quadrati) n.1 ricovero per animali/rimessaggio (di superficie circa 1.655,00 metri quadrati) La planimetria catastale (cfr ALLEGATO "B") risulta parzialmente conforme allo stato di fatto. 3) Da Terreni limitrofi così meglio identificati: FOGLIO P.LLA SUPERFICIE (mq) DESTINAZIONE URBANISTICA da P.R.G. 23 31 1.530 E1 produzione agricola art.63
Esperto e consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 9 di 16 128 1.100 129 1.860 130 1.730 132 1.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 135 6.900 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 136 3.380 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 210 6.690 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 211 7.230 E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 216 11.040 480 19.600 486 725 E1 produzione agricola art.63 La planimetria catastale (cfr ALLEGATO "B") risulta conforme allo stato di fatto. f2) Certificazione energetica Certificazione Energetica ai sensi dei Decreti Legislativi n. 192/2005 e n. 311/2006 e successive modifiche. Con riferimento ai decreti Lgs n. 192/05 e n. 311/06 2 certificazione energetica. non si è riscontrata l'esistenza della g) Misurazione È stato effettuato il rilievo metrico delle unità immobiliari; effettuato al lordo dello spessore dei muri secondo i criteri generali desunti dall'agenzia delle Entrate 3. Per le finalità della presente stima è stato necessario pervenire alla determinazione del valore della superficie commerciale ovvero della misura fittizia nella quale sono comprese la superficie 2 Decreto Ministeriale del Ministero dell Economia e delle Finanze del 19/02/2007; Decreto Ministeriale del Ministero dell Economia e delle Finanze del 26/10/2007; Decreto Ministero dello Sviluppo Economico dell'11/03/2008; D.Lgs n.115/2008; D.P.R. n.59/2009; D.P.R. n.75/2013; D.L. n.63/2013 e Circolare Ministero Sviluppo Economico n.12976/2013 (chiarimenti sul D.L. n.63/2013), Decreto interministeriale 26/06/2015 - Adeguamento del decreto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giugno 2009 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici 3 Allegato 2Manuale della Banca dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare Agenzia del Territorio
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 10 di 16 principale e le superfici secondarie dell immobile che entrano in ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari. Il calcolo è il seguente: IMMOBILI FG.23 P.lla 481 SUB 1-2-3 piano Superficie commerciale (mq) piano terra 197 piano primo 181 piano sottotetto 181 scala esterna 35 terreno residuo p.lla 481 2.138 locale/garage 65 fienile 300 ricovero animali 1.655 TERRENI CATASTO FG P.LLA SUPERFICIE Catasto Terreni 31 1.530 Catasto Terreni 128 1.110 Catasto Terreni 129 1.860 Catasto Terreni 130 1.730 Catasto Terreni 132 1.380 Catasto Terreni 135 6.900 23 Catasto Terreni 136 3.380 Catasto Terreni 210 6.690 Catasto Terreni 211 7.230 Catasto Terreni 216 11.040 Catasto Terreni 480 19.600 Catasto Terreni 486 725 TOTALE 63.175 h) Metodo di stima adottato La valutazione immobiliare viene effettuata secondo il parametro del valore di mercato a metro quadrato. Per la determinazione del valore commerciale si è proceduto quindi con una stima sintetica monoparametrica ottenuto dal prodotto della superficie commerciale immobiliare da stimare per il prezzo unitario medio derivante dall osservazione del mercato immobiliare nella zona di ubicazione dell immobile.
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 11 di 16 Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente (1) il tipo di finiture, (2) lo stato di conservazione, (3) la vetustà, (4) la localizzazione e la relativa zonizzazione dal punto di vista urbanistico, (5) la consistenza superficiale dei beni, (6) la situazione, (7) lo stato dei luoghi e lo stato occupazionale nonché (8) la situazione debitoria nei confronti del condominio. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata, positivamente o negativamente, alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima e con considerazione dell'attuale situazione di crisi immobiliare che investe l'intero territorio nazionale ed in particolare quello locale. i) Analisi delle caratteristiche i1) Estrinseche 1) Ambiente economico-sociale: mediocre. L immobile è ubicato fuori dal centro abitato di Corropoli (TE). 2) Collegamenti stradali: buoni. Il compendio immobiliare è sito a 7,5 km dall A14 Val Vibrata/Alba Adriatica, a circa 24,7 km dallo svincolo autostradale A14 di Mosciano per Bologna Taranto e dal raccordo per la "Teramo mare" per A24 L'Aquila-Roma; a circa 34,5 km da Teramo; 3) Condizioni climatiche: ordinarie, tipiche delle zone collinari della costa adriatica; 4) Servizi sociali e commerciali: mediocri i2) Intrinseche 1) Accessibilità unità immobiliare: buono. 2) Funzionalità generale. La funzionalità distributiva degli spazi interni è buona sia a livello planimetrico che altimetrico. 3) Funzionalità degli impianti: in corso di costruzione 4) Grado di rifinitura: in corso di costruzione 5) Stato di manutenzione: in corso di costruzione 6) Esposizione: mediocre. 7) Salubrità: buona.
8) Panoramicità: mediocre, intorno terreni. 9) Situazione : ultimo titolo edilizio assentito Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 12 di 16 l) Valore attribuibile al bene In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ed alle condizioni di manutenzione degli immobili si è proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attraverso indagini di mercato relativamente alla zona di Corropoli e a beni similari di natura "rurale" e nelle medesime condizioni, attualmente il prezzo unitario medio desunto dall osservazione del mercato immobiliare è pari a 300,00 euro/mq. Tale importo viene avvalorato anche dalle ricerche effettuate dallo scrivente attraverso le quotazioni immobiliari dell Osservatorio del mercato immobiliare dell Agenzia delle Entrate 4, da cui si evince che il valore di mercato per "abitazioni di tipo civile" oscilla tra 570 e 830 euro al metro quadrato e per le "abitazioni di tipo economico" tra 390 e 580 euro al metro quadrato come di seguito si riporta: Figura 1 - valori OMI 4 relativamente alla zona specifica -riferite al il II semestre 2016
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 13 di 16 Assunto quindi il valore di 300 /mq si applicano i seguenti coefficienti di omogeneizzazione desunti dall'agenzia del Territorio 5 pertanto la "superficie commerciale" dei locali viene omogeneizzata come segue: per locali principali è pari al 100% per pertinenze accessorie a servizio dell'unità immobiliare è pari a: - 50% qualora comunicanti con i locali principali; - 25% qualora non comunicanti con i locali principali; per superfici scoperte o assimilabili è pari a: - 10% della superficie, fino alla superficie dell'unità immobiliare - 2% per superficie eccedente per balconi, terrazzi e assimilabili è pari : - qualora comunicanti con vani principali 30% fino a 25 mq; 10% per superficie eccedente - qualora non comunicanti con vani principali 15% fino a 25 mq; 5% per superficie eccedente Pertanto per quanto riguarda il fabbricato rurale, con annessi manufatti, viene così stimato: IMMOBILI FG.23 P.lla 481 SUB 1-2-3 piano Superficie commerciale (%) Superficie commerciale Costo unitario valore di mercato (mq) convenzionale piano terra 197 100% 197 300,00 59.100,00 piano primo 181 100% 181 300,00 54.300,00 piano sottotetto 181 50% 90,5 300,00 27.150,00 scala esterna 35 30% 10,5 300,00 3.150,00 terreno residuo p.lla 481 2.138 1% 21,38 300,00 6.414,00 locale/garage 65 25% 16,25 300,00 4.875,00 Tot. 154.989,00 fienile 300 0,00 da demolire ricovero animali 1.655 0,00 da demolire Tot.da detrarre 20.000,00 Totale 134.989,00 Da cui si ottiene : 134.989,00 euro (154.989,00 euro meno la demolizione del fienile e del ricovero animali stimata in euro 20.000,00). In maniera analoga si è proceduto ad indagini di mercato relativamente a terreni siti nella zona di Corropoli e con le medesime caratteristiche; attualmente il prezzo unitario medio desunto è pari a 7,00 euro/mq per i terreni coltivati e 3,00 per quelli boschivi lungo il torrente. Per cui i terreni vengono così stimati: 5 Allegato 2Manuale della Banca dati dell'osservatorio del Mercato Immobiliare Agenzia del Territorio
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 14 di 16 particella Superficie commerciale (mq) categoria Da cui si ottiene 423.185,00 euro destinazione urbanistica Costo unitario valore di mercato 31 1.530 SEM IRR ARB E1 produzione agricola art.63 7,00 10.710,00 128 1.110 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti SEM IRR ARB ambientali; 7,00 7.770,00 129 1.860 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti SEM IRR ARB ambientali; 7,00 13.020,00 130 1.730 in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti SEM IRR ARB ambientali; 7,00 12.110,00 132 1.380 BOSCO MISTO E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 3,00 4.140,00 135 6.900 SEM IRR ARB E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 7,00 48.300,00 136 3.380 BOSCO MISTO E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 3,00 10.140,00 210 6.690 SEM IRR ARB E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 7,00 46.830,00 211 7.230 SEM IRR ARB E7.1 ambiti fluviali e della vegetazione ripariale 7,00 50.610,00 216 11.040 SEM IRR ARB 480 19.600 SEM IRR ARB in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali; in parte E4 zona agricola di distacco e/o mitigazione degli impatti ambientali; 7,00 7,00 77.280,00 137.200,00 486 725 SEM IRR ARB E1 produzione agricola art.63 7,00 5.075,00 Totale 423.185,00 Il valore commerciale del compendio immobiliare è dunque pari ad euro 558.000,00 in c.t. m) Proposta di vendita Viste le caratteristiche dell'immobile e dei terreni ad esso attigui, non risulta convenientemente suddivisibile. Lo scrivente, quindi, fa presente che il compendio deve essere considerato un unico corpo (LOTTO 1). n) Regime fiscale I beni sono sottoposti a tassa secondo legge. o) Oneri per la regolarizzazione urbanistica- e catastale Si rende necessario la regolarizzazione catastale della p.lla 481 sub 1-2-3. L'onere per dette attività viene quantificato in euro 3.500,00. Il prezzo per la demolizione dei manufatti abusivi è stato detratto nel valore di stima.
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 15 di 16 p) Stato d uso e manutenzione Le strutture si presentano come detto in condizioni non ultimate in particolare il vano ascensore esterno, e le finiture del piano primo e sottotetto. q) Stato di possesso Il presente lotto risulta attualmente dato in locazione giusto contratto di affitto di fondi rustici con annesso fabbricato alla XXXXXXXXXXXXXXXX, atto del xxxxxxxxxxxxregistrato dall Agenzia delle Entrate il xxxxxxxxxxxxxxx (cfr ALLEGATO "A"). r) Riepilogo finale Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti: 1) vi è piena corrispondenza tra i dati dell atto di trasferimento e la proprietà; 2) c è piena corrispondenza tra lo stato di fatto rispetto allo stato assentito con DIA 36/2008 3) l'immobile ( sia i terreni che le unità immobiliari) - nella piena proprietà - dell'esecutato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, attualmente risulta in affitto alla xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ; 4) Si esprime il parere di disporre la vendita del bene nel LOTTO 1; 5) Il valore commerciale dell'intero bene è determinato in complessivi euro 558.000,00; 6) Il valore del bene in procedura proposto per la vendita, in considerazione della assenza di garanzia per i vizi del bene venduto, delle modalità di pagamento, dello stato manutentivo e delle spese di adeguamento oltre agli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, (spese cancellazione delle formalità pregiudizievoli, il compenso dovuto al notaio nonché per eventuali spese comuni ad oggi non determinabili), è quantificato in Euro 390.600,00 considerando quindi un abbattimento pari al 30% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato; 7) I beni sono sottoposti a Tassa secondo Legge. Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Castelnuovo Vomano, lì 28 APRILE 2017
Espertoe consulente tecnico amministrativo in materia di appalti e G.D.S. 01/04/2017 0 16 di 16 L esperto incaricato Cav. Pier Luigi GIANFORTE -ingegnere-phd ALLEGATI - PARTE SECONDA ALLEGATO "A" atto di compravendita e di locazione ALLEGATO "B"- visure ALLEGATO "C"- copie titoli edilizi ALLEGATO "D"- trascrizioni/iscrizioni ipotecarie ALLEGATO "E"- documentazione fotografica Istanza di liquidazione/notula spese Lotto 1 e 2