Corso della Repubblica, 108 47121 Forlì Tel. 0543/20205 - Fax 0543/21009 C.F.: BLL VTR 49H09 D704W - P.I. 02383650401 T R I B U N A L E D I F O R L I SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott. Alberto PAZZI Curatore del Fallimento: Dott. Mauro Canducci Relazione e stima per il Fallimento IMMOBILIARE 2M S.R.L. IN LIQUIDAZIONE - N. 99/2014 IMMOBILE 02 Due Posti Auto scoperti, porzioni di Fabbricato in condominio in Comune di Borghi, Via Giacomo Brodolini n. 51. INDICE PREMESSA E OGGETTO DELLA STIMA:... 2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE... 2 PROVENIENZA E STORICO... 3 STATO DI OCCUPAZIONE... 3 BREVE DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE E ACCESSO... 3 VALUTAZIONE DEL BENE E CONSISTENZA DELL'IMMOBILE... 4 GIUDIZIO DI STIMA... 5 Fallimento Immobiliare 2M S.r.l. Tribunale Forlì n. 99/2014 pag. 1
PREMESSA E OGGETTO DELLA STIMA Il Dott. Mauro Canducci nominava il sottoscritto Geom. Vittorio Bellettini iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Forlì-Cesena al n. 1555, con studio tecnico in Forlì, Corso della Repubblica n. 108, il quale in data 01/04/2015 è comparso avanti al Giudice Delegato Dr. Alberto PAZZI per il giuramento secondo la formula di rito, quale Perito Estimatore per la stima dei beni immobili, beni acquisiti dal Fallimento della società IMMOBILIARE 2M S.R.L., consistenti nella proprietà dei seguenti beni, così come di seguito individuati, descritti, e valorizzati: OGGETTO: Relazione e stima di Beni Immobili come di seguito distinti: Immobile 02: Due Posti Auto scoperti, che distingueremo con: Immobile 02.1: Posto Auto scoperto individuato al Catasto Urbano al sub. 25; Immobile 02.2: Posto Auto scoperto individuato al Catasto Urbano al sub. 28; il tutto sito in Borghi, via Giacomo Brodolini n. 51. IDENTIFICAZIONE CATASTALE CATASTO FABBRICATI: Comune di Borghi FC, Foglio 4, Particella 129: Sub. 25, Cat. C/6, Cl. 1, Cons. mq. 13, Rendita Catastale 20,81; Sub. 28, Cat. C/6, Cl. 1, Cons. mq. 13, Rendita Catastale 20,81; CATASTO TERRENI Comune di Borghi FC, Foglio 4, Particella 129, Ente Urbano; DITTA PROPRIETARIA E DITTA CATASTALE: IMMOBILIARE 2M S.R.L. con sede in Savignano sul Rubicone (FC), Via Pietro Zangheri n. 3, codice fiscale 03434490409. URBANISTICA Titoli Abilitativi: L edificio è stato edificato con Autorizzazioni rilasciate dal Comune di Gatteo FC: Permesso di Costruire n. 491/04 del 07/05/2005 con successiva variante presentata in data 06/09/2006. Richiesta certificato di conformità edilizia e agibilità presentato in data 18/09/2006, Prot. pag. 2
Strumento urbanistico e Tipologia di Zona L immobile oggetto di stima nello Strumento Urbanistico del Comune di Borghi (FC), si trova inserito in zona classificata, come Zona Territorio Urbanizzato, Ambiti Consolidati. PROVENIENZA E STORICO Titolo di provenienza Il Terreno su cui è stato edificato il fabbricato di cui fa parte il bene esaminato, perviene all'attuale proprietà con il seguente atto: Atto di Compravendita, Dott. Antonio Porfiri notaio in Cesena, del 21/02/2005 Nota presentata con Modello Unico n. 2925.1/2005 in atti dal 14/03/2005 Repertorio n. 191322, con il quale la società "Immobilare 2M S.R.L." acquista dai signori Santini Danilo la piena proprietà del seguente immobile: - Appezzamento di terreno sito in Comune di Borghi, Località Tribola, via Provinciale Sogliano, senza fabbricato alcuno, confinante con: detta via, ragioni Brigliadori Vittorio; Santini Anida, salvo altri, distinto al Catasto Terreni del Comune di Borghi, al foglio 4, particella numero: - 129 di ha. 00.09.53. STATO DI OCCUPAZIONE Allo stato attuale gli immobili risultano liberi da persone e/o cose. BREVE DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE E ACCESSO Descrizione dei beni Trattasi di Porzioni di un fabbricato residenziale in condominio sito in Borghi, via Giacomo Brodolini n. 51, costituita da: Immobile 02.1: al Sub. 25, Posto auto scoperto, di Superficie Catastale di mq. 13,00; Immobile 02.2: al Sub. 28, Posto auto scoperto, di Superficie Catastale di mq. 13,00; Trattasi di due Posti Auto scoperti posti al piano terra, siti in Comune di Borghi FC, ed accesso da una via di penetrazione laterale sempre nominata via G. Brodolini. I beni sono porzione di un fabbricato ad uso abitativo, in prossimità dell'abitato di Borghi, da cui dista circa due chilometri. Alle unità si accede attraverso uno stradello laterale rispetto al fabbricato principale sempre nominato via G. Brodolini: pag. 3
Conformità: Dal sopralluogo non si sono rilevate difformità tra quanto rilevato in loco e gli elaborati di autorizzazione e catastali. Le aree di pavimentazione risultano finite con elementi (betonelle) in calcestruzzo di colore grigio con delimitazione degli spazi con strisce colorate. Confini Immobile 02.1: posto auto al sub. 25 confina con le parti comuni, sub. 26, salvo altri. Immobile 02.2: posto auto al sub. 28 confina con le parti comuni, sub. 27, salvo altri. VALUTAZIONE DEL BENE E CONSISTENZA DELL'IMMOBILE Scelta del criterio di stima Sulla base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, il più probabile valore di mercato verrà determinato mediante il criterio della stima sintetica per parametri tecnici, adottando come unità di misura, nel caso specifico, per i fabbricati il metro quadrato di superficie commerciale, comprensiva delle murature perimetrali e della metà di quella di confine rilevati sulle piante rilasciate dagli uffici del catasto e per i terreni le superfici catastali. Il più probabile valore di mercato del bene in oggetto viene comunque determinato sulla base delle caratteristiche dell'immobile, a corpo e non a misura. La superficie commerciale è qui indicata solo per sintetizzare la consistenza del bene: Determinazione superficie commerciale Alle superfici rilevate con la metodologia di cui al precedente punto verranno applicati dei coefficienti di differenziazione dovuti, nel caso specifico, alla loro destinazione d'uso, e prima di procedere ai calcoli delle superfici con l applicazione dei vari indici di riduzione o di incremento, ci pare opportuno sottolineare che si terrà conto, nelle valutazioni, di quanto segue: Immobile 02.1 Posto Auto scoperto al P. T. mq. 13.00 30% mq. 3,90 Per un totale di superficie pari a mq. 3,90 pag. 4
Immobile 02.2 Posto Auto scoperto al P. T. mq. 13.00 30% mq. 3,90 Per una superficie pari a mq. 3,90 GIUDIZIO DI STIMA Lo scrivente passando alla stima diretta della proprietà, con tutti gli annessi e connessi, tenuto conto della qualità e della destinazione dell'immobile in oggetto, stima la proprietà come segue, prendendo come parametro la superficie commerciale, indicata a solo scopo comparativo e per sintetizzare la consistenza del bene, ma il più probabile prezzo di mercato dell'immobile verrà espresso a corpo e non a misura. Determinazione del valore medio a metro quadrato Immobile 02.1 ed Immobile 02.2 Quotazione media unitaria relativa a beni simili: desunta da informazioni presso operatori immobiliari della zona e grazie a consultazioni di pubblicazioni specifiche che si occupano di mercato immobiliare che pone le valutazioni di beni simili e per unità simili da./mq. 225,00 a./mq. 300,00. Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, della tipologia del bene in esame, l'ubicazione che lo pone all'interno di un piccolo abitato posto ed all'interno di un fabbricato in condominio, si ritiene che il più probabile prezzo di mercato, a nuovo, possa essere stimato in un valore pari a./mq. 300,00; Posto Auto scoperto al P. T. Superficie Catastale mq. 13,00 Avremo: mq. 13,00 x./mq. 300,00 =. 3.900,00 Avremo quindi un più probabile valore di mercato pari a:. 3.900,00 (tremilanovecento/00) Riassumendo avremo: Immobile 02.1 Posto Auto scoperto al P.T. individuato al Catasto Edilizio di Borghi al Foglio 4, alla Particella 129, al Sub. 25:. 3.900,00 (tremilanovecento/00) pag. 5
Immobile 02.2 Posto Auto scoperto al P.T. individuato al Catasto Edilizio di Borghi al Foglio 4, alla Particella 129, al Sub. 28:. 3.900,00 (tremilanovecento/00) La vendita degli immobili è soggetta ad imposta di registro. Forlì,... il Perito estimatore Geom. Vittorio Bellettini Allegati: Documentazione Fotografica; 1. Catasto Terreni e Fabbricati; 2. Stralcio dello Strumento Urbanistico RUE; 3. Atto di Mutuo Fondiario; pag. 6