T R I B U N A L E D I L A T I N A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Bruno Busio, nell'esecuzione Immobiliare 111/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta... 10 Lotto Unico... 10 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 111/2016 del R.G.E... 11 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 12.500,00... 11 Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento... 12 2
INCARICO All'udienza del 26/04/2018, il sottoscritto Arch. Bruno Busio, con studio in Via Eugenio di Savoia, 25-04100 - Latina (LT), email b.busio@awn.it, PEC bruno.busio@archiworldpec.it, Tel. 0773.413083, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 17/05/2018 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Norma (LT) - Discesa ex Barone n 7, piano 1-2-3- (Coord. Geografiche: 41 34'58.1"N 12 58'22.4"E) DESCRIZIONE Abitazione in stato fatiscente sita nel centro storico di Norma, Discesa ex Barone n 7. Dalle planimetrie catastali in atti si evince che l'unità immobiliare in questione si sviluppa in verticale su tre livelli con accesso esclusivo dal piano strada e comprende: un locale cucina al primo livello; due locali con annesso piccolo wc al secondo livello; due camere al terzo livello sottotetto. Il tutto per una complessiva Superficie Catastale di mq 126. La Superficie dell'immobile è stata ricavata dalla documentazione catastale in atti in quanto il bene è allo stato attuale inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Il cespite immobiliare confina proprietà di cui alle particelle nn 289, 291, 295, 294 e 293 e con distacco verso Discesa ex Barone, salvi altri. 3
CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 0,00 mq 126,00 mq 1,00 126,00 mq 2,60 m 1-3 Totale superficie convenzionale: 126,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 126,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La Superficie dell'immobile è stata ricavata dalla documentazione catastale in atti in quanto il bene è allo stato attuale inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 08/09/1980 al 27/10/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. MU, Part. 292, Sub. 6 Categoria A5, Cons. 2,5 vani Rendita 78,76 Piano 2-3 Dal 08/09/1980 al 27/10/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. MU, Part. 292, Sub. 2 Categoria A5 Cl.4, Cons. 2 Rendita 63,01 Piano 1-2 Dal 27/10/2003 al 29/10/2003 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. MU, Part. 292, Sub. 7 Categoria A4 Cl.3, Cons. 6 vani Rendita 288,18 Piano 1-3 Dal 29/10/2003 al 15/01/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 25, Part. 292, Sub. 7 Categoria A4 Cl.3, Cons. 6 vani Rendita 288,18 Piano 1-3 4
DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 25 292 7 A4 3 6 vani 126 mq 288,18 1-3 Corrispondenza catastale Non si è potuta accertare la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale in atti in quanto il bene risulta inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. STATO CONSERVATIVO Il fabbricato di cui è porzione immobiliare il bene oggetto di stima è in stato fatiscente e si presenta con i solai ai piani terra e primo crollati fino al piano interrato. Non si è presa visione, pertanto, degli ambienti interni non essendo possibile l accesso in sicurezza. PARTI COMUNI Non vi sono parti dell'immobile ad uso o di utilizzo comune con altre unità immobiliari CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Il fabbricato, composto da n. 3 piani fuori terra, si presenta in stato di fatiscenza. Fabbricato: - struttura portante in muratura in pietrame di origine calcarea con spessore cm 40/50, priva di intonaco esterno; - copertura con struttura in legno a tetto a due falde con sovrastanti tegole in pessimo stato di conservazione. Abitazione: Come descritto in precedenza, non è stato possibile prendere visione del bene a causa delle precarie condizioni di stabilità del fabbricato che non consentono l'accesso in sicurezza all'interno dell'unità immobiliare. L'immobile risulta libero STATO DI OCCUPAZIONE 5
PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 08/09/1980 al 29/10/2003 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Alvaro Falessi di Priverno 08/09/1980 2629 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria RR.II. 16/09/1980 12514 10560 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio del Registro 19/09/1980 5948 Dal 29/10/2003 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Paolo Salaris notaio in Roma 29/10/2003 9928 7167 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria RR.II. di Latina 31/10/2003 29404 18705 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ufficio del Registro di Roma Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 14/11/2003 15660 1V Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Latina aggiornate al 15/01/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: 6
Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Latina il 31/10/2003 Reg. gen. 29405 - Reg. part. 5887 Importo: 230.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 115.000,00 Rogante: Paolo Salaris notaio in Roma Data: 29/10/2003 N repertorio: 9929 N raccolta: 7168 Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi art.77 DPR 602/73 e D.Lgs. 46/99 Iscritto a Latina il 22/06/2007 Reg. gen. 24732 - Reg. part. 8741 Importo: 0,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Latina il 25/03/2016 Reg. gen. 6223 - Reg. part. 4374 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato pignorato ricade nell ambito urbanistico definito Zona A1 - Centro storico del P.R.G. vigente. REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile. A seguito degli accertamenti presso l ufficio tecnico del Comune di Norma, NON risultano presenti in atti istanze e/o rilasci di Titoli autorizzativi o Sanatorie, riguardanti l immobile oggetto di stima. Considerata l assenza in atti del Comune di titoli edilizi per la costruzione e/o la variazione, di accertamenti o verbali di non conformità edilizia, vista anche la consistenza, il pessimo stato di conservazione e le caratteristiche costruttive dell immobile, tipiche delle vecchie costruzioni del centro storico, realizzate e/o modificate anteriormente al 1967 (ante 1942) è possibile attestare che per l immobile oggetto di stima, non si rilevano irregolarità edilizie. 7
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Norma (LT) - Discesa ex Barone n 7, piani 1-2-3. Abitazione in stato fatiscente sita nel centro storico di Norma, Discesa ex Barone n 7. Dalle planimetrie catastali in atti si evince che l'unità immobiliare in questione si sviluppa in verticale su tre livelli con accesso esclusivo dal piano strada e comprende: un locale cucina al primo livello; due locali con annesso piccolo wc al secondo livello; due camere al terzo livello sottotetto. Il tutto per una complessiva Superficie Catastale di mq 126. La Superficie dell'immobile è stata ricavata dalla documentazione catastale in atti in quanto il bene è allo stato attuale inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 25, Part. 292, Sub. 7, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 63.000,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Norma (LT) - Discesa ex Barone n 7, piani 1-2-3 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 126,00 mq 500,00 /mq 63.000,00 100,00 63.000,00 Valore di stima: 63.000,00 Dopo aver esaminato le principali caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile, si è proceduto alla determinazione del più probabile valore di mercato. Il metodo di stima adottato è il Metodo del Confronto di Mercato (MCA), in quanto nel piccolo Comune di Norma, si sono potuti riscontrare i prezzi di mercato relativi a recenti (ultimi 12/18 mesi) compravendite e/o offerta del mercato per abitazioni simili per tipologia e consistenza e quindi immobili ritenuti con caratteristiche comparabili al bene oggetto di stima. Ad ulteriore verifica della valutazione con il metodo MCA, si sono consultati i valori riportati nella banca dati dell Osservatorio dei Valori Immobiliari (OMI) 8
dell Agenzia del Territorio. Sono state eseguite, inoltre, indagini e accertamenti in loco ed acquisite informazioni ritenute affidabili sull'andamento attuale del mercato immobiliare. Nell'attribuzione del valore unitario al mq e il conseguente valore complessivo del bene oggetto di stima è stato considerato il dovuto DEPREZZAMENTO del 80% del Valore, in considerazione dei costi per i necessari interventi di ristrutturazione e consolidamento statico del bene, per renderlo funzionale ed agibile, da sostenersi a carico del futuro aggiudicatario. Valore di stima: 63.000,00 Deprezzamento del 80,00 % Valore finale di stima: 12.500,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Latina, li 15/01/2019 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Busio Bruno ELENCO ALLEGATI: N 1 - Rilievo Fotografico N 2 - Atto di provenienza N 3 - Estratto di mappa - Foglio 25 P.lla 292 N 4 - Planimetria catastale - Fg. 25, P.lla 292, Sub 7 N 5 - Visura storica catastale - NCEU Fg. 25, P.lla 292, Sub 7 N 6 - Visura storica catastale - NCEU Fg. MU, P.lla 292, Sub 2 N 7 - Visura storica catastale - NCEU Fg. MU, P.lla 292, Sub 6 N 8 - Ispezioni ipotecarie (n 2) N 9 - Scheda Valori OMI 9
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Norma (LT) - Discesa ex Barone n 7, piani 1-2-3. Abitazione in stato fatiscente sita nel centro storico di Norma, Discesa ex Barone n 7. Dalle planimetrie catastali in atti si evince che l'unità immobiliare in questione si sviluppa in verticale su tre livelli con accesso esclusivo dal piano strada e comprende: un locale cucina al primo livello; due locali con annesso piccolo wc al secondo livello; due camere al terzo livello sottotetto. Il tutto per una complessiva Superficie Catastale di mq 126. La Superficie dell'immobile è stata ricavata dalla documentazione catastale in atti in quanto il bene è allo stato attuale inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 25, Part. 292, Sub. 7, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Il fabbricato pignorato ricade nell ambito urbanistico definito Zona A1 - Centro storico del P.R.G. vigente. Prezzo base d'asta: 12.500,00 10
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 111/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 9.500,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Norma (LT) - Discesa ex Barone n 7, piani 1-2-3 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 25, Part. 292, Sub. 7, Categoria A4 Superficie Catastale 126,00 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Il fabbricato di cui è porzione immobiliare il bene oggetto di stima è in stato fatiscente e si presenta con i solai ai piani terra e primo crollati fino al piano interrato. Non si è presa visione, pertanto, degli ambienti interni non essendo possibile l accesso in sicurezza. Abitazione in stato fatiscente sita nel centro storico di Norma, Discesa ex Barone n 7. Dalle planimetrie catastali in atti si evince che l'unità immobiliare in questione si sviluppa in verticale su tre livelli con accesso esclusivo dal piano strada e comprende: un locale cucina al primo livello; due locali con annesso piccolo wc al secondo livello; due camere al terzo livello sottotetto. Il tutto per una complessiva Superficie Catastale di mq 126. La Superficie dell'immobile è stata ricavata dalla documentazione catastale in atti in quanto il bene è allo stato attuale inaccessibile a causa delle precarie condizioni di staticità del fabbricato di cui è porzione immobiliare. NO SI Stato di occupazione: Libero 11
FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Mutuo fondiario Iscritto a Latina il 31/10/2003 Reg. gen. 29405 - Reg. part. 5887 Importo: 230.000,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: 115.000,00 Rogante: Paolo Salaris notaio in Roma Data: 29/10/2003 N repertorio: 9929 N raccolta: 7168 Ipoteca legale derivante da Ipoteca legale ai sensi art.77 DPR 602/73 e D.Lgs. 46/99 Iscritto a Latina il 22/06/2007 Reg. gen. 24732 - Reg. part. 8741 Importo: 0,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Latina il 25/03/2016 Reg. gen. 6223 - Reg. part. 4374 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** 12