BANCA DEL GARDA SPA Via Gioberti VERONA contro Viale Palladio VERONA. N Gen. Rep. 0225/02. Giudice Dr.

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1 BANCA DEL GARDA SPA Via Gioberti VERONA contro Viale Palladio VERONA N Gen. Rep. 0225/02 Giudice Dr. ELEONORA BABUDRI data di assunzione dell'incarico: 05/08/ data del giuramento: 05/08/ RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Tecnico incaricato: Arch. Renato Zanguio iscritto all'albo della provincia di Vicenza N 461 C.F. ZNGRNT55C07L840A P. Iva indirizzo: Vicenza Contrà Carpagnon n. 1 Telefono: fax: archzanguio@gmail.com

2 TRIBUNALE DI VICENZA Esecuzione Immobiliare N.0225/02 BANCA DEL GARDA GARDA BANK SPA - Via Gioberti VERONA contro Viale Palladio VERONA Giudice Dr. ELEONORA BABUDRI Perito: Arch. Renato Zanguio Beni in THIENE -Vicenza- Viale Vittorio Veneto Lotto UNICO 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad un'area sulla quale insistono TRE FABBRICATI ad uso Deposito-Magazzino ed UN ULTERIORE EDIFICIO ad uso residenziale-commerciale; l'area è ubicata in Viale Vittorio Veneto nel Comune di Thiene (Vicenza).Esistono altri piccoli accessori a servizio del complesso. Il complesso e' stato per molti anni sede dell"ex Consorzio Agrario' della Città di Thiene, e, quindi, gli immobili sono stati adattati al commercio di prodotti agricoli. Da parecchi anni l'area è libera e si trova in uno stato di degrado. L' area sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq Confini catastali del lotto: a sud: Ferrovie dello Stato Mapp ad est: strada pubblica di Via Vittorio Veneto a nord: altre proprietà di terzi Mapp Identificato in catasto: Foglio 6 Particella 123 Sub 1 intestata Imm.re Silvia Srl con sede in Verona, categoria A13, classe 2, composto da vani 7, - superficie catastale mq. 185, rendita Euro 632,66 F o g l i o 6 P a r t i c e l l a S u b 2 i n t e s t a t a I m m. r e S i l v i a S r l c o n s e d e i n V e r o n a, c a t e g o r i a D / 8 - r e n d i t a E u r o , 0 0 C o e r e n z e : N e s s u n a d i f f o r m i t à c a t a s t a l e 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Trattasi di un'area pianeggiante con una forma pressochè triangolare di circa mq destinata negli anni ad 'ex Consorzio Agrario della Città di Thiene. Gli immobili esistenti sul lotto di terreno consistono in: - UN FABBRICATO IN MURATURA tradizionale disposto su due piani (h. ml ) destinato in parte ad abitazione (sub 1) ed in parte a magazzino/uffici (Fabbricato A); DUE CAPANNONI AFFIANCATI (Fabbricato B e C), sviluppati su un unico piano con un'altezza di ml circa; UN CAPANNONE ad uso Deposito Granaglie disposto su due piani (h. ml. 4,40 + 3,50) che termina verso la Stazione Ferroviaria con un 'incastellatura di Cemento Armato (h. ml. 4,20) a sostegno di 4 coppie di silos h. ml. 14,50 (Fabbricati E-F-G-). Altri piccoli accessori a servizio del complesso. L' area si trova in una zona a ridosso del Centro Storico della Città di Thiene, in prossimità di un'arteria principale della viabilità cittadina ed è confinante con la Stazione Ferroviaria. L'area è inserita dal P.R.G. all'interno di un'area maggiore che prevede diverse destinazioni d'uso: commerciale-direzionale-alberghiero. L'indice territoriale dell'area è assai elevato: 2,5 mc/mq. Caratteristiche zona: limitrofa al centro - traffico sostenuto parcheggi scarsi Caratteristiche zone limitrofe: stazione ferroviaria -aree residenziali e aree industriali La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Principali collegamenti pubblici: ferrovia, autobus

3 3. STATO DI POSSESSO: L'intera area è libera ed in uno stato di degrado 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: DOMANDA GIUDIZIAT F derivante da ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA a favore (vr) contro Imm. re Europa Srl a firma Avv. Filippo Caprara- Verona in data 04/10/2000 trascritto a SCHIO (vi) in data 06/10/2000 ai nri 8987RG e 6438 RP Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione ipoteca volontaria (Attiva) derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO a favore BANCA DEL GARDA GARDA BANK SPA /VERONA contro Europool Srl Atto a firma Notaio Pulejo Domenico in data 16/10/98 Rep. n registrato a Schio in data ai nri 8557 RG e 1337 RP Pignoramenti: Pignoramento immobili derivante da Atto Esecutivo a favore di BANCA DEL GARDA SPA/VERONA a firma Avv. A. Albarello in data ai nri 3388/2002 trascritto a Schio in data ai nri 899 RG e 670 RP Altri oneri: Nessuno 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Nessuna difformità 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: O O O

4 6. Attuali e precedenti proprietari: 6.1 Attuali proprietari: con sede in Via A. Palladio 122 a Verona Proprietaria dal 06/10/2000 ad oggi con Atto a firma Notaio Domenico Pulejo in data 6/10/2000 Rep. Nro Raccolta 4013 trascritto a Schio in data ai nri 8988 RG e 6439 RP Precedenti proprietari: CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI VICENZA proprietario sino al CONSORZIO AGRARIO INTERPROVINCIALE DI VERONA E VICENZA SCARL/VERONA proprietario dal al Atto a firma Notaio Peres in data Rep SGR SOCIETA' GESTIONE PER IL REALIZZO SPA/ROMA proprietaria dal al Atto a firma Notaio Ezilda Mariconda in data Rep. 123/26 trascritto a Schio in data rg 5594 rp 4414 EUROPOOL SRL/VERONA proprietaria dal al Atto a firma Notaio Gennaro Mariconda con Atto Rep trascritto IMMOBILIARE EUROPA SRL/SAN BONIFACIO (VR) proprietario dal al Atto a firma Notaio Colasanto Michele in data Rep trascritto a Schio in data ai nri RG e 7574 RP. 7. PRATICHE EDILIZ IE: P.E. rilasciata in data presentata in data intestata Consorzio Agrario Provinciale di Vicenza per lavori di Costruzione di un Magazzino Granaio. P.E. P.G R.P. n. 80 rilasciata in data presentata in data intestata Consorzio Agrario Provinciale di Vicenza per Lavori di Ampliamento Capannone Granaglie e Impianto Molino. P.E. P.G R.P. n. 165 del presentata in data intestata Consorzio Agrario Provinciale di Vicenza per Lavori di Fabbricato ad uso Pulcinaia P.E. n. 77/64 del presentata in data intestata Consorzio Agrario Provinciale di Vicenza per lavori di costruzione di una Incastellatura in C.A. per l'installazione di n. 4 coppie di silos In considerazione dello stato di abbandono e di degrado dell'area, il Comune di Thiene ha emesso le seguenti ORDINANZE: N. 99 DEL nei confronti di IMMOBILIARE EUROPA SRL per carenze igienicosanitarie; N. 80 DEL nei confronti di IMMOBILIARE EUROPA SRL per violazione alla precedente ordinanza e Ingiunzione di pagamento sanzione amministrativa; N. 81 DEL nei confronti di IMMOBILIARE EUROPA SRL per imposizione dell'esecuzione di interventi atti a porre rimedio alla situazione precaria dei fabbricati come da Ord. 99 del ; N. 22 DEL nei confronti di richiedente il ripristino recinzioni esterne, degli accessi esterni che risultavano aperti, 1' apposizione di segnaletica per il Divieto di accesso a persone non autorizzate e e segnaletica di pericolo per le strutture inagibili.

5 Descrizione DEI BENI Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad un 'area sulla quale insistono TRE FABBRICATI destinati a Deposito-Magazzino ed UN EDIFICIO ad uso in parte residenziale, in parte commerciale. Il complesso è ubicato in Via Vittorio Veneto nel Comune di Thiene (VI). Trattasi di un' area pianeggiante con una forma pressochè triangolare che sviluppa una superficie complessiva di circa mq , destinata negli anni scorsi ad 'ex Consorzio Agrario', ora libera ed in uno stato di degrado. La zona è centrale, a ridosso del Centro Storico, in prossimità di un'arteria principale della viabilità cittadina, nonché confinante con la Stazione Ferroviaria. Il complesso è composto dai seguenti immobili: UN FABBRICATO IN MURATURA tradizionale disposto su due piani (h. Ml. 3,00+3,00) era destinato in parte a residenza del custode (sub 1) ed in parte a magazzino-uffici (Fabbricato A); DUE CAPANNONI AFFIANCATI (Fabbricato B e C) su un unico Piano con un'altezza di ml. 5,00 circa; UN CAPANNONE destinato ad uso Deposito Granaglie disposto su due piani (h. ml. 4,40 + 3,50) terminante verso la Stazione Ferroviaria con un'incastellatura di C.A. (h. ml. 4,20) a sostegno di 4 coppie di silos h. ml. 14,50 (Fabbricati E-F-G-). esistono altri piccoli accessori al servizio del complesso. Identificato in catasto: Foglio 6 Particella 123 Sub 1 intestatata /Verona Categoria A/3 Classe 2 Vani 7 Superficie catastale mq. 185 Rendita Euro 632,66; Foglio 6 Particella 123 Sub 2 intestatata /Verona Categoria D/8 Rendita Euro ,00. Coerenze: Non è stata riscontrata alcuna difformità catastale Il primo edificio è stato costruito nel 1954, poi nel 1962 ci sono state le ulteriori costruzioni e ampliamenti seguendo le esigenze del Consorzio Agrario Caratteristiche descrittive: Fondazioni (struttura): Travi struttura): Strutture verticali: Solai (struttura) Copertura struttura): Scale (struttura): Manto di copertura plinti collegati, materiale c.a.- Condizioni: sufficienti Le fondazioni risultano essere continue lungi i muri perimetrali e i plinti di fondazione risultano collegati tra loro C.A. Condizioni: da ristrutturare. Muratura e pilastri in c.a. Condizioni: da demolire Ti p o l o gia: s o l a i o misto c o n t ravetti p refabbricati e completamento in opera. Condizioni: Scarse. Tipologia: a volta- Materiale: c.a. Condizioni: scarse La copertura di tutti i fabbricati presenta degli evidenti segni di degrado. Tipologia: a rampe parallele ; materiale: c.a.; ubicazione; interna; servoscala: assente; condizioni: scarse. Tegole in cotto; coibentazione: inesistente; condizioni: da demolire Il Manto di copertura si presenta in pessimno stato di degrado, pertanto, se ne consiglia la demolizione, sia per quanto riguarda la struttura che le tegole esistenti.

6 Cancello Tipologia: a doppia anta a battente: Materiale: acciaio. Aperturta: manuale Condizioni: scarse. Esiste, oltre al cancello, una recinzione in rete metallica in parte è ancora in buono stato, in altri punti (verso fronte starda) risulta demolita. La parte verso la Ferrovia è in elementi prefabbricati in c.a. risultanti demoliti per la maggior parte del perimetro. Infissi interni (componente edilizia): Tipologia: fissi. Materiale: legno e vetro. Condizioni: da demolire. I serramenti fissi per la maggior parte e solo in modeste parti apribili risultano avere una struttura in ferro e lastre di vetro monostrato. Pareti esterne(componente edilizia): Materiale: muratura di blocchi di cls vibrato; Coibentazione: inesistente. Rivestimento: intonaco di cemento Condizioni: da demolire. Le pareti esterne si presentano con gravi fessurazioni, pertanto, si consiglia la demolizione anche se non è una condizione generalizzata. Pavimentazione esterna (componente Materiale: asfalto e calcestruzzo- Condizioni: da demolire edilizia): La pavimentazione esterna costituita da getto di calcestruzzo si presenta fortemente degradata ed intaccata dalla vegetazione incolta. Pavimentazione interna (componente Materiale: battuto di cemento Condizioni: scarse. edilizia): Antincendio ma non Estintori presenti nelle opportune nicchie esterne agli edifici, piu' utilizzabili e, comunque, non a norma Impianto Termico rame Impianto Elettrico Impianto Idrico Impianto Telefonico Fognatura recapito: Autonomo con alimentazione GPL. Rete di distribuzione: tubi in Con cavi a vista tensione 380V Non a norma Sottotraccia alimentazione diretta da rete comunale- rete di Distribuzione con tubi in ferro zincato Non a norma Con cavi a vista Non a norma Tipologia mista; reti di smaltimento : tubi in gres e cemento; collettore o rete comunale ; ispezionabilità: scarsa. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima

7 Stima a 'sai e cementi' In considerazione di quanto segue: che l'intera area è in uno stato di degrado; che l'area risulta inserita dal PRG all'interno di un'area maggiore che prevede diverse destinazioni d'uso: residenziale, c omm erciale, direzionale, alberghiero; che l'indice territoriale dell'area è assai elevato: 2,5 mc/mq; che l'area è ubicata in una zona centrale della Città di Thiene e che nelle immediate vicinanze non esiste un'altra area delle stesse caratteristiche e dimensioni; che l'area è ubicata in prossimità di un'arteria principale della viabilità cittadina e della Stazione Ferroviaria; si è ritenuto opportuno determinare il valore di mercato dell' INTERA AREA attribuendo un valore unitario alla cubatura del progetto e a questo detrarre il costo di demolizione dei fabbricati esistenti. E' da precisare che la particolare Destinazione d'uso dell'intera area definita dal P.R.G. è soggetta a STRUMENTO URBANISTICO ATTUATIVO DI INIZIATIVA PUBBLICA, pertanto, il futuro acquirente è vincolato a presentare alla Pubblica Amministrazione un progetto unitario relativo a tutta l'area, anche se, di fatto, poi, andrà a realizzare solo quello riferito alla sua proprietà Fonti di informazione Catasto di di VICENZA, Conservatoria dei Registri Immobiliari di di Vicenza, Ufficio Tecnico- Edilizia Privata e Ufficio Ecologia del Comune di Thiene Comando di Polizia Locale del Comune di Thiene Consorzio Agrario di Verona Ferrovie dello Stato. Agenzie Immobiliari della Città di Thiene Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore intero Valore diritto LOTTO UNICO Euro ,00 Euro , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore Euro alla vendita: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in Euro cui si trova: ,00

8 Vicenza, Il perito Arch. Renato Zanguio