emercato Le locazioni in Italia: crisi e prospettive Argomenti Alfredo Zagatti

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1 L locazioni in Italia: crisi prospttiv Alfrdo Zagatti In Italia la locazion ha dimnsioni ridott risptto al rsto d Europa, ma in futuro la raltà è dstinata a cambiar: è indispnsabil ch lo sviluppo dl mrcato dll affitto sia la priorità dll politich abitativ. Vanno garantiti ai propritari il risptto di contratti una rndita crta, ma srvono anch ammortizzatori sociali pr limitar il disagio abitativo dgli inquilini ch subiscono riduzioni dl rddito. 74 Il mrcato dll locazioni abitativ in Italia ha dimnsioni molto ridott risptto agli altri Pasi uropi. Riguarda circa il 18,8% dll famigli, mntr la part rimannt viv in un abitazion di proprità. Qusto dato svla punti di forza di dbolzza dlla raltà italiana: la grand propnsion al risparmio dgli italiani dal dopogurra a oggi è stata finalizzata prioritariamnt all acquisto dlla casa; in qusto modo, milioni di cittadini hanno ralizzato una profonda aspirazion hanno contribuito a dotar l famigli di una forza patrimonial sconosciuta in molti altri Pasi. Di convrso, flussi imponnti di risors privat sono stati orintati in un unico sttor, limitando la capitalizzazion lo sviluppo di altri sttori produttivi, soprattutto, dtrminando un fort disincntivo alla mobilità trritorial. Molt cos ci dicono ch nl futuro la raltà sarà dstinata a cambiar: non solo prché la mobilità costituirà smpr più un fattor ssnzial dllo sviluppo, ma anch prché l nuov gnrazioni avranno il problma prioritario di finalizzar i loro risparmi alla costruzion di un futuro prvidnzial ch non sarà più assicurato dallo Stato con la stssa gnrosità di cui hanno goduto i loro padri. Cambiando l priorità su cui indirizzar i risparmi, si dtrminrà probabilmnt una rinnovata richista di abitazioni in affitto. È, quindi, indispnsabil, in trmini di rgol di politich, far dllo sviluppo dl mrcato dll locazioni la priorità dll politich abitativ nl nostro Pas. Un mrcato dgli affitti così ristrtto racchiud in sé molt distorsioni ch n limitano il funzionamnto la crscita. Risptto ad altri Pasi uropi vi sono lmnti pculiari anomali sia sul vrsant dll offrta sia su qullo dlla domanda. La limitatzza dl mrcato ha crtamnt disincntivato la formazion di soggtti di mdia grand dimnsion ch garantiscano sul piano imprnditorial invstimnti in immobili pr l affitto o la gstion di grandi stock di abitazioni in locazion. La proprità ch affitta è pr larga part costituita da piccoli o piccolissimi propritari, ch immttono sul mrcato una o poch unità Alfrdo Zagatti Asppi - Associazion sindacal piccoli propritari immobiliari Mrcato

2 immobiliari. La sconda casa è vista prioritariamnt com bn rifugio, l affitto com attività spsso transitoria in vista dlla cssion dlla casa ai figli. In qusto contsto, la proccupazion di non potr disporr rapidamnt dll unità abitativa ni tmpi contrattualmnt stabiliti o la prczion di una rndita a rischio o giudicata insufficint possono facilmnt dtrminar la sclta di ritrarsi dal mrcato, contribundo ancor di più alla sua contrazion. D altra part, la plata dgli inquilini è in prvalnza composta da coloro ch non hanno avuto la possibilità di accdr alla proprità, quindi, rapprsntano gnralmnt la componnt conomicamnt più fragil dlla popolazion. Fra ssi vi sono molt famigli con rdditi ch in altri Pasi garantirbbro titolo pr la concssion di abitazioni di dilizia social, raltà in Italia drammaticamnt carnt risptto al contsto uropo. In ragion di qusto fatto, tali famigli sono costrtt a rivolgrsi al mrcato privato, impigando pr l affitto una part sproporzionata dl rddito disponibil. Tutto ciò contribuisc a tingr di dramma vnti ch nl mrcato dlla locazion dovrbbro ssr fisiologici: la richista di ringoziazion al trmin dl contratto, quando i livlli dl mrcato lo consntano, o la richista di rilascio alla scadnza contrattual. A ciò si aggiung la vulnrabilità in priodi di crisi com qullo ch stiamo attravrsando: la prdita dl lavoro, o la cassa intgrazion pr uno di componnti dlla famiglia, si traducono smpr più spsso in morosità difficoltà a corrispondr l affitto pattuito. Occorr, quindi, partir da qusta raltà pr promuovr una sria politica di rilancio dl mrcato, costituita da un mix di iniziativ ch concorrano corntmnt a qusto fin. Punto da cui partir è il garantir a chi invst pr affittar (o pon in locazion un immobil su cui ha invstito prcdntmnt) il risptto di trmini contrattuali ( quindi, innanzitutto, la disponibilità dll immobil al trmin dlla locazion) una rndita sicura paragonabil a qulla ottnibil attravrso altr form di invstimnto. Com sappiamo, qusti basilari lmnti (ch dtrminano il funzionamnto di qualsiasi mrcato) oggi sono prsnti solo in part. Ngli ultimi anni molt novità sono stat introdott risptto a un rcnt passato altr sono stat annunciat, ma siamo bn lontani da un quadro cornt prciso. Cominciamo dalla qustion di rilasci, ch quando incontrano l opposizion dl conduttor danno luogo a procdur di sfratto. C è un paradigma cultural, ancor prima ch politico giuridico, ch ancora non è divntato patrimonio di tutti: mondo politico istituzional, magistratura, forz sociali. Il primo lmnto di qusto paradigma è costituito dal fatto ch lo Stato non può caricar sull spall dl locator problmi di natura social ch dvono ssr affrontati sul piano dll politich di solidarità, di cui tutta la collttività è chiamata a farsi carico. Il scondo lmnto si rifrisc al fatto ch ogni qualvolta vin ngato o ritardato il lgittimo rintro nlla disponibilità dlla casa al propritario ch affitta, si asssta un colpo ltal al mrcato, si allontanano potnziali locatori si finiscono pr dannggiar innanzitutto l Mrcato 75

3 76 fasc sociali ch si intndrbbro protggr ch non ricvranno dal mrcato l rispost atts. Smbra ovvio, ma non è così. Ancora mntr scriviamo vi è un coro altissimo di voci ch chid al Govrno al Parlamnto di prorogar i trmini dll nnsimo blocco dgli sfratti pr finita locazion, riguardanti casi di particolar fragilità social. Si tratta di un numro limitato di famigli, ch crtamnt mritano un attnzion un riguardo ch, prò, andrbbro assicurati con politich sociali attiv non ngando, com si sta facndo da anni, il lgittimo diritto di propritari a rintrar in posssso dl loro alloggio. Oltr al danno pr gli intrssati, val la pna ricordar com, pr vitar l impigo di una quantità limitata di risors pubblich ncssari pr dar rispost divrs a qusti inquilini, ci si apprsti probabilmnt a inittar una robusta dos di sfiducia in tutti qui possibili locatori ch da vicnd com qust traggono buoni motivi pr non impgnarsi nlla locazion. L cos qusta volta andranno divrsamnt? C lo auguriamo, anch s l sprinza prcdntmnt non lascia spazio a prvisioni ottimistich. Eppur non mancano l sntnz dlla Cort costituzional i pronunciamnti dllo stsso Parlamnto, ch impongono la fin dlla politica dl blocchi, parziali o mno ch siano. La Lgg 431/98 ha dtrminato uno snllimnto un acclrazion dll procdur sui rilasci sugli sfratti, intrvnndo in particolar su un punto di grand significato politico: l liminazion dll Commissioni istituit prsso l Prfttur partcipat da Comuni, associazioni di inquilini propritari, ch rano chiamat a programmar, scandndon i tmpi, l intrvnto dlla forza pubblica nll scuzion forzosa dgli sfratti. La qual cosa in pratica finiva pr subordinar il diritto dl singolo propritario all scuzion di una sntnza ni tmpi più rapidi possibili a signz di carattr politico social crtamnt importanti, ma ch dovvano ssr affrontat in altra sd con altri strumnti, producva, nlla gnralità di casi, dilazioni insopportabili ni tmpi di concrta scuzion dllo sfratto. Si è affrmato, quindi, un principio in bas al qual il diritto soggttivo dl singolo non può ssr ngato sulla bas di situazioni dl tutto stran all su rsponsabilità. La Cort costituzional è andata ancora più avanti, ngando la lgittimità a una dll prvisioni contnut nlla lgg suddtta prmata da un sapor abbastanza dmagogico vssatorio. La lgg prvdva, infatti, ch pr richidr l assistnza dlla forza pubblica al fin dll scuzion dlla sntnza di sfratto foss indispnsabil pr il propritario dimostrar di ssr in rgola con il fisco la rgistrazion dl contratto. Eliminando qusta norma, la Cort ha affrmato il principio ch un diritto non può ssr ngato sulla bas dl prsupposto di irrgolarità ch, qualora dimostrat, vanno sanzionat in altro modo. Naturalmnt molto rimarrbb da far pr rndr più snllo il procsso ch porta al rilascio. Nl Pas sistono normi diffrnz ni tmpi ch scandiscono l procdur di sfratto, in gran part dovut allo stato concrto in cui vrsano gli uffici giudiziari gli organi prposti all scuzion dgli sfratti. Oltr a qusto non vi è dubbio ch i tmpi di qust procdur dipndano anch largamnt dall divrs snsibilità prsnti ngli uffici prposti, ch a volt Mrcato

4 danno luogo a una discrzionalità ccssiva, ch spsso si ritorc contro l lgittim aspttativ di propritari. Qusto fa sì ch, a front di situazioni nll quali l attsa è di qualch ms, altrov vi siano tmpi d attsa ch si misurano in anni, con consgunz dl tutto inaccttabili. Ngli ultimi anni si è andato affrmando un fnomno nuovo ch dsta grandissima proccupazion: l altissimo livllo raggiunto dall richist di sfratto pr morosità, ch oggi costituisc la causa di sfratto largamnt prvalnt su tutt l altr. È una raltà ampiamnt dtrminata drammatizzata dalla crisi conomica social ch viv il Pas colpisc in modo prvalnt qui cti a rddito mdio basso ch in gran part costituiscono il mondo di conduttori. Il fnomno sta assumndo un ampizza tal da richidr rispost ch non possono ricadr sull spall di singoli propritari. Ditro a moltissim di qust procdur si clano difficoltà drammatich di inquilini ch hanno prso il lavoro o sono impovriti dalla crisi, difficoltà consistnti da part di propritari costrtti a richidr lo sfratto dopo msi di mancata corrsponsion dll affitto. La dimnsion di qusto fnomno rischia di ingnrar attggiamnti dstinati ad amplificar l difficoltà sociali: dal ritirarsi dal mrcato di una part di locatori, a una slzion molto più attnta dgli inquilini ch può tradursi nll sclusion dll catgori più dboli, alla richista da part dl propritario di garanzi accssori (fidjussioni, assicurazioni cc.) ch finiscono pr aumntar il pso dl costo dll affitto. Di front a una situazion ch assum in molti casi i contorni di una vra mrgnza è indispnsabil un azion pubblica ch intrvnga pr gstir una fas di crisi così acuta. Com si sono individuati ammortizzatori sociali nl mondo dl lavoro tsi a limitar gli fftti dlla crisi, vanno individuati sostnuti ammortizzatori sociali ch intrvngano pr limitar il disagio abitativo di chi subisc anch tmporanamnt una riduzion dl rddito disponibil pr garantir i canoni di propritari ch dcidano di continuar il rapporto locatizio. Alcun significativ sprinz sono stat avviat con il concorso di comuni o dll Agnzi pr la casa (dov sistono), sulla bas di accordi ch vdono protagonist l associazioni di propritari dgli inquilini, mobilitando risors pubblich o mss a disposizion, in qualch caso, dall fondazioni bancari. Su qusto trrno brilla l assnza di sostgni nazionali ch, al contrario, hanno visto psantmnt dcurtat l risors prvist pr l unico strumnto sistnt: il fondo social pr l affitto prvisto dalla Lgg 431/98 proprio pr aiutar gli inquilini in difficoltà. Com si vd, anch in qusto caso la risposta non può consistr nl bloccar o dilazionar artatamnt l scuzion dgli sfratti pr morosità, ma nll assumr iniziativ sociali oggi dl tutto carnti. Una mnzion particolar sulla morosità mrita la situazion paradossal prsnt nl comparto dll locazioni divrs dall abitativo. Mntr la Lgg 431/98 (ch rgola l locazioni abitativ) ha introdotto una norma ch sonra il locator dal pagamnto dll impost sugli affitti non prcpiti in caso di morosità accrtata, pr i locatori di immobili affittati pr usi divrsi Mrcato 77

5 78 (uffici, ngozi, magazzini così via) vig la norma in bas alla qual al fisco sono dovut comunqu l impost anch rlativ ai canoni non prcpiti, dtrminando in qusto modo un doppio danno (oltr alla bffa). L propost lgislativ di parificar qusto comparto a qullo abitativo sono stat finora snza riscontro. Tmpi crti di rilascio garanzia dl pagamnto di canoni, quindi, costituiscono la prmssa di ogni discorso di rilancio dl mrcato dlla locazion: non mno significativo è ovviamnt il tma dlla rdditività dlla locazion. La Lgg 431/98, più volt citata prché ha rapprsntato il più rcnt tntativo di riforma organica dl mrcato dll locazioni, ha disposto una total libralizzazion in ordin alla fissazion dll ntità dl canon di locazion. Esso può ssr così dfinito in bas agli andamnti dl mrcato dai singoli contranti, o attravrso l adsion all condizioni dfinit in spcifici accordi trritoriali, godndo in qusto caso di particolari condizioni in ordin alla durata di contratti, ni soli comuni dfiniti ad alta tnsion abitativa, di un bonus fiscal dstinato a compnsar il livllo più basso dl canon. Un bl passo avanti, crto, risptto all quo canon ch dtrminava il livllo di canoni in via amministrativa, ingssando compltamnt il mrcato. La rdditività non dipnd solo dal canon, ma dal prlivo fiscal cui sso dà luogo, ch appar dl tutto irragionvol in contrasto con l signza dl rilancio dl mrcato. Fino a qusto momnto, infatti, il rddito drivant dall affitto va a cumularsi all altr componnti dl rddito prsonal ai fini dlla dtrminazion dll imponibil assoggttato all Irpf. In ragion di ciò sul rddito da locazion grava pr intro l aliquota corrispondnt all insim dl rddito: in qusto modo una prcntual altissima dl canon prnd la via dl fisco; la rndita da affitto concorr a dtrminar aliquot più alt pr molti l affitto rgolar di una casa finisc pr rapprsntar più un aggravio ch un util. Qusto non giustifica, ma crto spiga gli altissimi livlli di vasion nl sttor, l norm quantità di contratti non rgistrati, la scarsa propnsion all affitto da part di molti propritari. Si tnga prsnt ch, mntr la rndita da locazion è tassata in qusto modo, la quasi gnralità di rdditi da rndita finanziaria god di una situazion strmamnt favorvol, ssndo assoggttata a un imposizion ad aliquota fissa dl 12,50%. Com si vd la distanza è norm, fino a quando prmarrà qusta forbic, bn difficilmnt l invstimnto in immobili da affittar sarà considrato apptibil da part di molti opratori. Pr molti anni si è rsistito alla modifica di un rgim fiscal così pnalizzant, opponndo l argomnto in bas al qual i propritari rano comunqu fortmnt favoriti dall incrmnto costant gnralizzato di valori immobiliari. Ora qusta giustificazion è vnuta mno. La crscita di valori immobiliari non compnsa lo scarso rndimnto dlla locazion. Noi abbiamo all spall ormai du anni di calo significativo di valori immobiliari. Nl corso dl 2008 un calo suprior al 2%, nl 2009 un calo vicino al 4% in gnral suprior a qusto valor nll grandi città; il 2010 si è concluso con una sostanzial stagnazion solo nl 2011 è prvista una modsta riprsa comunqu infrior Mrcato

6 al 2 pr cnto. Tutti gli analisti sgnalano com la prospttiva pr il futuro sarà probabilmnt carattrizzata dalla prsnza di incrmnti bn lontani da qulli conosciuti ni cicli ch sono all nostr spall, comunqu, affidata molto più alla qualità dll immobil dlla raltà urbana nl qual è insrito, ch ad aumnti gnralizzati. La consapvolzza ch l ccssivo gravam fiscal costituisc un cczional frno allo sviluppo dl mrcato in qusti anni è crsciuta ha confrito vigor all ida di sottoporr il rddito d affitto a una tassazion sparata dfinita in aliquota fissa (analogamnt all altr rndit finanziari). La proposta, più volt rifiutata dal Govrno in sd di Finanziaria, è oggi prsnt nllo schma di dcrto lgislativo chiamato a rgolar il cosiddtto fdralismo municipal. Insim all norm ch dttano il trasfrimnto ai comuni dlla fiscalità immobiliar, è prvista la possibilità pr i propritari-prson fisich ch affittano unità abitativ di scglir di assoggttar il rddito da affitto a una cdolar scca dl 20 pr cnto. A tutt oggi non sappiamo s, con quali modifich, qusta norma vrrà confrmata nll approvazion dfinitiva dl dcrto. Già nl dibattito parlamntar in corso sono vidnti prplssità richist di modifica. È importantissimo ch la proposta di cdolar scca passi dal dibattito astratto alla fas di concrta proposta lgislativa, così com è important ch nssuno vi si opponga in lina di principio. Non c è dubbio ch la cdolar al 20% consntirbb di ralizzar un significativo risparmio fiscal soprattutto pr i locatori dotati di rddito mdio-alto. Crtamnt la minor ntrata da part dlla Stato può ssr in part compnsata dagli fftti dll misur più stringnti di contrasto all vasion prvist nl dcrto stsso. Ciononostant non appaiono infondat l proccupazioni sprss sulla coprtura finanziaria dlla misura proposta, ch si affida sclusivamnt all misur antivasion. Particolarmnt proccupati sono i comuni, ch sarbbro dirttamnt pnalizzati s il gttito foss infrior al prvisto. Ma anch i propritari di immobili non possono star tranquilli, pnsando ch i comuni potranno agir solo su altr componnti dlla fiscalità immobiliar a loro disposizion pr compnsar vntuali minori ntrat. Ciò ch ntra dalla porta potrbb uscir dalla finstra. Fors sarbb giusto garantir a qusta misura una coprtura più sicura, magari collgandola a una rvision dlla fiscalità dll altr rndit finanziari (in Italia la più bassa gnrosa dll Occidnt, lontanissima dai livlli di prlivo a cui sono sottoposti il lavoro, l imprsa la locazion). La proposta attualmnt in discussion prvd la possibilità di opzion pr la cdolar scca solo pr prson fisich locatori di unità abitativ. Sono sclus da qusta prvision locatori ch affittano pr usi divrsi dall abitativo locatori ch non sono prson fisich. Nl primo caso si tratta di una disparità dl tutto inaccttabil s si tin conto ch i locatori di immobili adibiti al commrcio o ad altr funzioni produttiv o di srvizio sopportano oggi condizioni contrattuali molto più onros vincolanti risptto ai locatori pr uso abitativo. Mrcato 79

7 80 Nl scondo caso la limitazion può rndr più difficil il consguimnto di una dll finalità dichiarat dlla cdolar scca: crar l condizioni pr indirizzar invstimnti nl rcupro o nlla ristrutturazion di abitazioni da dstinar alla locazion; attività ch sarà possibil rilanciar attravrso l impgno di invstitori opratori ch spsso si prsntano sul mrcato com soggtti dotati di prsonalità giuridica. Un altro lmnto di grand importanza riguarda il trattamnto fiscal dgli affitti drivanti dai contratti a canon agvolato prvisti dalla Lgg 431/98 ch, pr la prima volta, ha tntato di utilizzar la lva fiscal pr produrr un fftto calmir nl mrcato dll affitto. In sostanza, ha prvisto una modalità contrattual ch ni comuni ad alta tnsion abitativa prsuppon uno scambio: l accttazion da part di propritari di un canon snsibilmnt infrior a qullo di mrcato a front di un bonus fiscal (al pagamnto dll Irpf è assoggttato solo il 59,5% dll ammontar dl canon, mntr pr gli altri contratti concorr all imponibil l 85% dl canon). Pur ssndo circoscritta l ara di applicazion dlla norma, ssa ha rapprsntato in qusti anni un significativo lmnto di raffrddamnto dll tnsioni in molt città, ch ha riguardato una quota di propritari inquilini pari a circa il 15% dl total. S non si vuol vanificar qusto strumnto, è indispnsabil ch anch in rgim di cdolar scca la maggior convninza ad adrir a qusto tipo di contratti prmanga. Purtroppo la proposta attual non contmpla qusta signza. Abolndo il rgim di dduzioni attualmnt vignt dfinndo un aliquota di cdolar ugual pr tutti i contratti, si finisc pr rndr mno convnint l adsion ai contratti a canon agvolato fino a dtrminarn la scomparsa. Qust ultima considrazion introduc un ultrior tma ch è ssnzial affrontar: l impossibilità pr il mrcato dlla locazion privato di offrir rispost all fasc più dboli dgli inquilini, in assnza di adguat misur di politica social. C è una larga fascia di popolazion costituita da famigli a basso o bassissimo rddito ch popolano pr anni l list di attsa pr un alloggio di dilizia rsidnzial pubblica, a cui si aggiungono l famigli pr l quali il costo dll affitto supra ( a volt di molto) il 30% dl rddito disponibil: l sprssion di un disagio abitativo ral, ch il mrcato da solo non è in grado di suprar. È, allora, indispnsabil, com avvin ni Pasi civili avanzati, considrar la politica abitativa com una componnt dl wlfar, da alimntar con azioni diffrnziat strumnti divrsi, considrato ch il grado di disagio non è il mdsimo pr tutti ch a volt si prsnta com un fatto solo tmporano, mntr in altri casi accompagna prmanntmnt la vita dll famigli. Molt azioni sono possibili: da un più stso utilizzo di contratti a canon agvolato prvisti dalla Lgg 431, a più consistnti possibilità pr gli inquilini di dtrarr i costi dll affitto; da sostgni dirtti al rddito, al rilancio dll dilizia social anch crando nuov opportunità pr l invstimnto privato, com prvisto dai modrni progtti di housing social. L ssnzial è impdir ch sul mrcato dlla locazion si scarichino tnsioni impropri ch n minino l fficinza l possibilità di sviluppo. Mrcato