TRIBUNALE DI PIACENZA PERIZIA GIUDIZIALE

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA PERIZIA GIUDIZIALE nel procedimento esecutivo n. 142/2009 promosso da: MPS Gestione Crediti Banca S.P.A. - Avv.to F. Caramatti nei confronti di D Orazio Mauro G.E. Ill.mo Dott. G. PICCIAU In data 24 maggio 2010 la scrivente Arch. Marina Foletti, con studio in Piacenza, Via Cavour 64, C.T.U. della procedura di cui in epigrafe, ha prestato il giuramento di rito ed ha ricevuto l'incarico di procedere alla stima dei beni pignorati. Il G.E. Ha rinviato il procedimento all'udienza del 13 dicembre 2010; il termine per la presentazione della perizia resta pertanto fissato entro 45 giorni antecedenti la data dell'udienza, ossia il giorno venerdì 29 ottobre Il C.T.U. riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti, provvede alla stima dell'unità immobiliare, secondo i quesiti posti ed illustrati nel verbale conferimento incarico.

2 La scrivente ha effettuato un sopralluogo il giorno Sono stati inoltre effettuati accessi al Comune di Piacenza per l'esame dei documenti tecnici agli atti, alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza e presso l'ufficio del Territorio di Piacenza. 1. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE, CONFINI E DATI CATASTALI 1.1 Descrizione sintetica del bene: Il bene consiste nella proprietà superficiaria di un locale ad uso negozio con retro e servizio igienico posto al piano terreno con annesso locale cantina al piano seminterrato, collegato direttamente con scala interna al negozio. 1.2 Confini: L'unità abitativa confina su due lati con porticato comune, sul retro con cortile comune, su un lato con altra unità immobiliare ad uso negozio (ragioni Abelli/Po) La cantina confina con corridoio comune, intercapedine, ragioni BREDIL srl e/o aventi causa. 1.3 Dati catastali: L'unità oggetto di valutazione è censita, all'u.d.t. Di Piacenza, Comune di Piacenza, con i seguenti dati: Catasto Fabbricati

3 fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita Euro Ubicazione C/1 8 Mq ,10 Via Einaudi 93/G piano T,S1 In capo a: D Orazio Mauro, nato a Capranica il , c.f. DRZMRA57E13B688R, PROPRIETA SUPERFICIARIA per l intero bene, in regime di separazione dei beni; Comune di Piacenza, con sede in PIACENZA, C.F , proprietario per l area. Si rileva una discrepanza tra lo stato di fatto degli immobili e la planimetria catastale. Infatti tra nel negozio è presente un soppalco in legno e vetro, che comporta la divisione in verticale di circa metà della superficie del locale, realizzando due spazi di altezza utile cm 195, adibiti ad esposizione merci (la parte sottostante) e a spazio ufficio (la parte soprastante, raggiungibile con una scaletta a chiocciola). La situazione non è sanabile dal punto di vista amministrativo, infatti per il Comune di Piacenza un soppalco deve avere altezza minima di intradosso dal pavimento di cm 240, quindi in questo caso si tratta di una struttura che non ha avuto le dovute autorizzazioni e deve essere rimossa, quindi non si terrà conto nella valutazione dello spazio ricavato grazie a questa realizzazione. 1.4 Estremi atto di provenienza Il bene in oggetto è pervenuto al signor D ORAZIO MAURO per acquisto del diritto di

4 proprietà superficiaria dalla società COFIN s.r.l., con sede in Calderara di Reno (Bo), c.f , in forza di Scrittura privata con sottoscrizioni autenticate nelle firme, Atto dott. Giovanna Covati notaio in Piacenza Rep. 8710/ trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data ai nn R.G R.P. 1.5 Passaggi di proprietà precedenti: o Il bene era pervenuto alla società COFIN s.r.l., con sede in Calderara di Reno (Bo), c.f , per acquisto da CARELLA ITALO, nato a Piacenza il 17 maggio 1937, c.f. CRLTLI37E17G535D, in forza di Atto dott. Amedeo Fantigrossi Notaio in Piacenza Rep / trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data ai nn R.G R.P. o Il bene era pervenuto al signor CARELLA ITALO, nato a Piacenza il 17 maggio 1937, c.f. CRLTLI37E17G535D, per acquisto dalla società ORION SOC. COOP. A.R.L., con sede in Cavriago (Re), c.f ,, in forza di Atto dott. Mariarosa Monti Notaio in Piacenza Rep trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Piacenza in data ai nn R.G R.P. La scrivente rileva la regolarità dei passaggi di proprietà

5 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE Trattasi di compendio immobiliare sito nel comune di Piacenza, Via Einaudi n. 93/G, composto da: Negozio con retro e servizi igienici posto al piano terreno di un condominio ed annesso vano-cantina posto al piano seminterrato. L'edificio di cui l unità fa parte, denominato Condominio I Portici e situato in una zona residenziale, alla periferia della città, in frazione Sant Antonio, complesso che è stato realizzato in diritto di superficie costituito ai sensi dell art. 35 L. 865/71, mediante la stipula di una convenzione tra il Comune di Piacenza, proprietario dell area, e la BREDIL s.c.r.l. in forza di Atto Notaio Maria Rosaria Monti, rep. 5941/749 registrato il n e trascritto in data ai nn. 7881/6490 e integrato in data ai nn. 4249/3341. La durata della concessione è di anni novanta nove, rinnovabili per altri novanta nove (artt. 10 e 13 della Convenzione). Nella zona si riscontra prevalenza di abitazioni civili, con numerosi esercizi commerciali di vicinato, la zona di commerciabilità si può definire discreta, non per attività necessitino di transito di persone e visibilità, bensì per attività a servizio dei residenti o per le quali siano i clienti a recarsi sul posto appositamente. Il complesso che ospita questa unità, è un edificio a 3 piani fuori terra, per un totale di 8 unità immobiliari ad uso commerciale e 54 unità ad uso residenziale.

6 L'edificio è stato costruito alla fine degli anni 80, la struttura è in calcestruzzo armato con tamponamenti in laterizio, i solai sono presumibilmente in latero-cemento. L'edificio presenta finiture comuni di livello civile, quali canali di gronda e pluviali in lamiera zincata e verniciata, facciate con struttura in calcestruzzo armato a vista e campiture intonacate e verniciate con rivestimento plastico, i serramenti sono in legno, le logge coperte dei piani superiori sono schermate con pannelli a lamelle in metallo scorrevoli, i parapetti dei balconi sono in ferro zincato. L'accesso all'unità avviene dal portico comune, su cui affacciano anche altre attività commerciali. Il negozio è delimitato su due lati da vetrine a tutta altezza, realizzate con profili in alluminio verniciato con una unica parte apribile in corrispondenza dell ingresso sotto al portico comune. Il negozio ed il retro presentano altezza cm 400, una parte è soppalcata, l altezza della parte sottostante e di quella soprastante sono entrambe di cm 195. I locali del negozio e del retro presentano una pavimentazione in resina tinta grigio antracite, che si ritrova anche nel bagno come rivestimento delle pareti. I sanitari sono in materiale ceramico e si presentano in ottime condizioni. Al negozio è annessa una cantina, cui si accede direttamente dal negozio con una scala in lamiera di ferro piegata e verniciata, trattasi di un vano (Lungh. Cm 650 Largh. Cm 475 H Cm 240) con pavimento in piastrelle di ceramica, pareti

7 intonacate, porta in metallo. Attraverso il portico si accede al retro del palazzo, dove in un cortile comune sono presenti dei posti auto che da regolamento di condominio sono in parte assegnati ai proprietari dei negozi con funzioni di carico scarico. Superfici nette dei vani: Negozio m² Retro m² Cantina m² La superficie commerciale dell'unità è di m² circa, nel cui valore è computata la superficie della cantina ridotta al 35% come di prassi. 3. REGIME CONIUGALE E PATRIMONIALE 3.1 Regime coniugale Ad una verifica effettuata presso l ultimo comune di residenza, il sig. D Orazio risulta coniugato in regime di separazione dei beni. 3.2 Stato di possesso del bene L'unità immobiliare in oggetto è affittata con contratto che ivi si allega, alla società AESSE sport s.n.c., nella persona del Sig. Alberici Roberto, nato a Castel San Giovanni il Tale contratto ha durata di anni sei a far tempo dal fino al giorno

8 , e si intende rinnovato automaticamente per altri sei anni, non avendo provveduto a disdetta con almeno 12 mesi di preavviso prima della scadenza. Il negozio sarà quindi occupato dalla società AESSE sport s.n.c. fino al giorno ESISTENZA DI VINCOLI, FORMALITA', ONERI Non risulta sussistere alcuna formalità, vincolo, onere gravanti sul bene, ad eccezione di quelli descritti al successivo punto TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI Ai pubblici Registri Immobiliari sono stati reperiti gli estremi delle formalità pregiudizievoli relativi all immobile oggetto della procedura: TRASCRIZIONI CONTRO Trascrizione in data ai nn R.G R.P. a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., con sede in Siena, c.f , contro D ORAZIO MAURO, nato a Capranica (Vt) il 13 maggio 1957, c.f. DRZMRA57E13B688R relativamente al pieno diritto di proprietà superficiaria dell unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Piacenza, Foglio 46, mappale 418, sub 10; Titolo: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI del (rep. 2353/2009) Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza

9 ISCRIZIONI CONTRO Nota di iscrizione in data ai numeri R.G R.P. Titolo: IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO, del (rep. 2936/2008) Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Bologna, per un capitale di Euro ,00 a favore di UNIPOL BANCA S.P.A., con sede in Bologna, c.f Nota di iscrizione in data ai numeri R.G R.P. Titolo: IPOTECA LEGALE ex art. 77 Dpr n 602 modificato dal D.Lgs 46/99 e dal D.Lgs 193/01, in forza di Atto Amministrativo Equitalia Polis S.p.a. Napoli, c.f Rep /48 per un capitale di Euro 9.734,64 a favore di EQUITALIA POLIS S.P.A., con sede in Napoli, c.f Nota di iscrizione in data ai numeri 2821 R.G. 511 R.P. Titolo: IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, in forza di Atto dott. GIOVANNA COVATI Notaio in Piacenza Rep. 8711/2098 per un capitale di Lire ,00 a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., con sede in Siena, c.f ONERI DI ALTRA NATURA Il condominio I Portici, con procedura esecutiva mobiliare n. 396/2010 avanti il

10 Tribunale di Piacenza, ha ottenuto dal Giudice dell Esecuzione in data 09/04/2010 rep. 186/10, il pignoramento presso terzi, ovvero la società AESSE sport Snc, per una somma totale di Euro 7.855,41 corrispondenti a quote non pagate di spese condominiali, cui si sommano spese legali ed interessi, che la società AESSE sport sta regolarmente pagando, scalando l importo da quanto dovuto al Sig. D Orazio per il canone di locazione del negozio. Inoltre a tale cifra si sommano le mancate registrazioni annuali del contratto di locazione, per le quali la società AESSE sport sta procedendo al versamento in sanatoria, considerando la parte del cinquanta per cento che sarebbe dovuta dal Sig. D Orazio come anticipo sul canone di locazione a lui dovuto. 6. SITUAZIONE URBANISTICA L'iter amministrativo per la realizzazione del fabbricato in cui è ubicata l'unità oggetto della procedura ebbe inizio nel L'immobile venne realizzato in forza di Concessione Edilizia rilasciata in data dal Comune di Piacenza n 1467/87 e di successiva variante rilasciata dal Comune di Piacenza in data n 74/80. La fine lavori è stata dichiarata in data come risulta dalla Relazione consuntiva prodotta in data dall Unità Operativa Edilizia del Comune di

11 Piacenza, ed in data è stata rilasciata l autorizzazione di abitabilità con il numero di registro11135/89. L'immobile risulta classificato nel vigente strumento urbanistico con la seguente destinazione: TESSUTO AD ALTA DENSITA' - ART. 26 NTA 7. CERTIFICAZIONE ENERGETICA Come si evince dalla certificazione allegata alla presente relazione peritale, l analisi effettuata da tecnico certificatore ha evidenziato come l unità abitativa si posizioni in classe energetica F, tra i valori più bassi nella scala di valutazione. 8. VERIFICA CONFORMITA IMPIANTI Per quanto riguarda gli impianti, l'impianto elettrico è sottotraccia, l'impianto termico comprende una caldaia pensile ed elementi radianti a piastra in numero di tre nel locale negozio e uno nel locale cantina. Si allegano le certificazioni relative agli impianti allegate alla pratica di richiesta di abitabilità. 9. VALUTAZIONE E STIMA Il criterio adottato dalla sottoscritta per formulare una corretta valutazione degli immobili è quello sintetico comparativo basato sul confronto con altri beni simili,

12 oggetto di recente trattativa o compravendita. La C.T.U., alla luce delle considerazioni di cui sopra, ritiene di applicare i prezzi di vendita usualmente richiesti nella zona per immobili simili a quello in oggetto, cui si applica un abbattimento forfettario del 20% in ragione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Si propone la seguente valutazione: UNITA' IMMOBILIARE AD USO COMMERCIALE (particella 418 sub 10) Mq circa * /Mq 1.600,00 * 80% = ,00 TOTALE per arrotondamento ~ ,00 Diconsi Euri Novanta Nove Mila Otto Cento/00 Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato. CONCLUSIONI In evasione all'incarico ricevuto la sottoscritta ha stimato i beni oggetto della procedura esecutiva, costituiti da: QUOTA DI PIENA PROPRIETA' SUPERFICIARIA di un locale ad uso negozio con retro e servizio igienico posto al piano terreno con annesso locale cantina al piano seminterrato, collegato direttamente con scala interna, sito in Piacenza, Via Einaudi 93/G Dati Catastali Comune di Piacenza

13 fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita Euro Ubicazione C/1 8 Mq ,10 Via Einaudi 93/G piano T,S1 In capo a: D Orazio Mauro, nato a Capranica il , c.f. DRZMRA57E13B688R, PROPRIETA SUPERFICIARIA per l intero bene, coniugato in regime di separazione dei beni; Comune di Piacenza, con sede in PIACENZA, C.F , proprietario per l area; Consistenza planimetrica Unità commerciale composta da negozio, retro con servizio igienico, cantina al piano primo interrato collegata con scala interna: superficie commerciale MQ 78,00 Valore del lotto: ,00 La sottoscritta C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. Per la fiducia accordatale, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. La C.T.U. Piacenza, 25 ottobre 2010

14 allegati: Relazione peritale Documentazione fotografica Estratto mappa catastale, planimetrie catastali Planimetria dell'unità immobiliare Certificazione energetica Certificazioni allegate all abitabilità Contratto di affitto D Orazio/AESSE sport s.n.c.