RELAZIONE R.G.E TRIBUNALE DI VERBANIA. Giudice Dottor Massimo Terzi CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI. Promosso da: VENETO BANCA s.c.p.a.

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1 R.G.E Giudice Dottor Massimo Terzi TRIBUNALE DI VERBANIA CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI Promosso da: VENETO BANCA s.c.p.a. rappresentata e difesa dall Avvocato Sergio Napoletano di Verbania Contro: xxxxxxxxx RELAZIONE l Esperto Geometra Stefano Franzini Vogogna, 9 marzo 2012 R.G.E

2 TRIBUNALE DI VERBANIA CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI 1 PREMESSA RELAZIONE Il sottoscritto geometra Stefano Franzini (tel ), codice fiscale FRN SFN 76H25 H037V, con studio tecnico in Vogogna, via Piano di Vogogna n. 28, iscritto all Albo Professionale dei Geometri della Provincia del Verbano Cusio Ossola al n. 425 ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Verbania al n. 88, è stato nominato, dal Giudice Dottor Massimo Terzi con provvedimento del 3 gennaio 2012 (allegato A), Esperto del Tribunale di Verbania nel processo d esecuzione immobiliare R.G.E. n al fine di stimare il bene pignorato. Prima dell inizio delle operazioni peritali, il giorno 4 gennaio 2012, ha prestato giuramento inviando a mezzo PCT dichiarazione d accettazione della carica e dell incarico affidatogli (allegato B). 2 COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE Esaminati gli atti del procedimento, si è verificata la completezza dei documenti di cui all articolo 567, secondo comma, del c.p.c.; si allega nota di trascrizione del 23 giugno 2011 n.ri 6.889/4.963 (allegato C) relativa all atto di pignoramento immobiliare del 30 maggio 2011 repertorio n. 209 e certificazione notarile redatta dal Notaio Stefania Scalabrini di Ornavasso in data 21 dicembre 2011 (allegato D). 3 FASE ISTRUTTORIA A seguito dell esame dell atto di pignoramento immobiliare e della certificazione notarile, il sottoscritto ha potuto eseguire le indagini preliminari presso i competenti uffici comunali e provinciali, richiedendo l allegata documentazione. R.G.E

3 4 INDIVIDUAZIONE CATASTALE Comune di Arona, frazione Dagnente, via Felice Cavallotti n. 11 Bene pignorato per la piena proprietà Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4 monolocale con servizio al piano terzo, coerenze: via Felice Cavallotti, vano scala comune, particella 91 su due lati (corte comune con altre unità immobiliari). All unità immobiliare oggetto di pignoramento, competono i proporzionali diritti sulla corte comune di cui alla particella 91. L unità immobiliare di cui sopra, insiste su parte dell area individuata a Catasto Terreni al foglio 2 particella 90, ente urbano di 96 mq. Coerenze dell intero fabbricato, a Catasto Terreni: via Felice Cavallotti, particella 91 su due lati. Si allega: - estratto mappa catastale (allegato E); - visure Catasto Terreni foglio 2 particella 90 (allegato F); - visure Catasto Terreni foglio 2 particella 91 (allegato G); - visura per elenco subalterni Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 (allegato H); - visura Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4 (allegato I); - planimetria Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4 (allegato J). 5 TITOLO DI PROPRIETÀ Si allega copia dell ultimo atto inter vivos dell immobile pignorato: Atto di compravendita rogato dal Notaio Domenico Polito di Borgomanero il 16 maggio 2003, repertorio n , raccolta n , registrato a Borgomanero il R.G.E

4 19 maggio 2003 al n. 726 serie 1 V e trascritto a Verbania il 3 giugno 2003 ai n.ri 6.347/4.380 (allegato K). 6 CERTIFICATI CAMERALI Si allegano i seguenti certificati del soggetto esecutato: - visura camerale ordinaria (allegato L); - certificato di vigenza (allegato M). 7 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA Si allega certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di Arona in data 31 gennaio 2012 (allegato N); precisando che dalla data del rilascio gli strumenti urbanistici, su cui lo stesso è stato redatto, non hanno subito modifiche incidenti sulla destinazione e sulla capacità edificatoria dell immobile, ed inoltre non sono state adottate varianti e/o nuovo Piano Regolatore e non sono state avviate procedure amministrative finalizzate alla modifica degli strumenti urbanistici suddetti. 8 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI, ONERI GIURIDICI Rispetto a quanto esposto nella certificazione notarile (allegato D), all 8 marzo 2012 non risultano essere intervenute ulteriori formalità pregiudizievoli a carico dell immobile oggetto di pignoramento, come certificato dall ispezione ipotecaria eseguita in pari data (allegato O); inoltre sugli stessi non risultano gravare: - vincoli ad uso civico (vedasi certificazione di cui all allegato N); - atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; - vincoli di tipo artistico o storico (vedasi certificazione di cui all allegato N); - provvedimenti di assegnazione in uso quale casa coniugale; R.G.E

5 - diritti reali parziali quali usufrutto, canoni, livelli, diritti reali d uso, servitù. 9 STATO DI POSSESSO Non risultano contratti di locazione in corso e l immobile risulta occupato dalla società esecutata. 10 CONDOMINIO All unità immobiliare oggetto di pignoramento, parte di un fabbricato tri-familiare, competono le proporzionali quote di comproprietà millesimale sull area, enti, spazi, impianti e quant altro di uso comune dell immobile ai sensi di legge; oltre ai proporzionali diritti sulla corte di cui alla particella 91, comune con altre unità immobiliari. Si evidenzia che nell atto notarile di acquisto (allegato K) è specificato che all unità in oggetto compete l uso esclusivo del piccolo solaio sovrastante. Inoltre si evidenzia che: - non esiste tabella millesimale per la definizione delle quote millesimali, non esistono particolari vincoli (di uso ecc..) di natura condominiale, non esiste la figura dell amministratore condominiale e non vi sono in pendenza cause in cui il condominio è parte; - relativamente alle spese condominiali ordinarie, non risultano morosità nel pagamento degli oneri condominiali negli ultimi due anni; - non sono state approvate delibere di spese straordinarie non ancora eseguite. R.G.E

6 11 SOPRALLUOGO ED AGGIORNAMENTO DELLA SITUAZIONE CATASTALE Dall analisi dei documenti catastali in atti ed a seguito del sopralluogo effettuato in data 27 febbraio 2012, il sottoscritto, ha rilevato che: - la visura catastale non riportava il numero civico dell unità, pertanto si è proceduto alla presentazione di apposita variazione catastale della toponomastica; si allega procedura Docfa, visura Catasto Fabbricati aggiornate (allegato P). - la planimetria catastale, rispetto allo stato di fatto dell unità immobiliare in oggetto, presenta alcune modeste imprecisioni nella rappresentazione grafica; tuttavia, tali imprecisioni, non costituiscono difformità rilevanti da influire sul calcolo della rendita catastale e quindi dar luogo all obbligo di presentazione di nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa. Pertanto non si è ritenuto necessario procedere alla presentazione di nuova planimetria, anche per evitare di gravare la procedura di costi inutili. A seguito delle operazioni catastali eseguite e delle considerazioni suddette, ai sensi e per gli effetti dell articolo 19, comma 14, della Legge 30 luglio 2010 n. 122, si attesta, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. 12 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Si allega documentazione fotografica, esterna ed interna, dell immobile (allegato Q). 13 SITUAZIONE URBANISTICA Comune di Arona, frazione Dagnente, via Felice Cavallotti n. 11 Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4 monolocale R.G.E

7 Nell atto di compravendita del 16 maggio 2003 (allegato k) i venditori dichiararono che la costruzione del fabbricato, di cui l unità in oggetto è parte, iniziò in data anteriore al 1 settembre Dalle ricerche svolte presso l ufficio tecnico comunale, si riportano i provvedimenti successivi al 1 settembre 1967 ed inerenti l unità in oggetto: - nulla osta per esecuzione lavori edili n. 278 del 14 novembre 1967, per intervento di ristrutturazione e sopraelevazione (allegato R); - agibilità del 12 agosto 1968 (allegato S); - autorizzazione n. 392/88 del 25 ottobre 1988, per manutenzione straordinaria con sostituzione della copertura (allegato T); - autorizzazione n. 926/890 del 10 novembre 1989, per formazione di zoccolo perimetrale in pietra (allegato U); - concessione edilizia in sanatoria n. 80 del 17 dicembre 1996, per modifiche interne ed esterne (allegato V). A seguito del confronto tra lo stato dei luoghi e quanto riportato negli elaborati grafici allegati ai suddetti provvedimenti ed a quanto rappresentato nella planimetria catastale datata 12 maggio 1995, relativamente all unità immobiliare in oggetto, si attesta la conformità urbanistica della stessa. 14 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Si allega attestato di certificazione energetica dell unità residenziale censita a Catasto Fabbricati al foglio 2 particella 90 del subalterno 4, datata 29 febbraio 2012 a firma del geometra Marco Tonietti di Ornavasso (allegato W). R.G.E

8 15 DECRETO LEGISLATIVO N. 42 DEL 22 GENNAIO 2004 E S.M.I. L immobile oggetto d esecuzione non è classificati come bene culturale, pertanto gli atti di trasferimento, non sono soggetti all obbligo di denuncia al Ministero ai sensi dell articolo 59 del Decreto Legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004 e s.m.i.. 16 DESCRIZIONE E STIMA Per la determinazione del valore unitario ( /mq) si sono presi come base di riferimento i valori pubblicati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio 1 semestre 2011 in zona suburbana/località Dagnente del Comune di Arona e le quotazioni autunno 2011 del Consulente Immobiliare del Sole 24 Ore riferite al Comune di Arona. Agenzia del Territorio: da 730 a /mq abitazioni di tipo economiche Consulente Immobiliare: da a /mq abitazioni (Arona) Inoltre per appurare l attendibilità di tali valori, oltre alla personale esperienza e conoscenza del mercato immobiliare della zona, si sono eseguite indagini di mercato presso agenzie immobiliari ed altri tecnici operanti sul territorio. In considerazione della particolare rigidità del mercato immobiliare dovuta alla crisi economica, si è ottenuto un valore di mercato medio, riferito alla superficie commerciale, per unità ristrutturate a nuovo con caratteristiche simili, pari a /mq. Pertanto, in ragione delle caratteristiche costruttive e manutentive dell immobile oggetto della presente, valutato i costi necessari per la corretta comparazione tra lo stesso e gli immobili ristrutturati a nuovo (di cui al valore di mercato medio sopra riportato), per la stima del più probabile valore di mercato si è utilizzato il metodo della superficie commerciale, applicando alla superficie convenzionale (murature R.G.E

9 interne ed esterne computate fino ad uno spessore di 50 cm), un opportuno coefficiente di ragguaglio che comprende: - i costi necessari alla ristrutturazione a nuovo; - i parametri di destinazione urbanistica, la qualità delle finiture e degli impianti, la fruibilità, l esposizione, la possibilità di utilizzo e tutti gli elementi che possono incidere sulla valutazione di mercato; - le proporzionali quote di comproprietà millesimale sull area, enti, spazi, impianti e quant altro di uso comune dell immobile ai sensi di legge; - i proporzionali diritti sulla corte comune di cui alla particella 91. Comune di Arona, frazione Dagnente, via Felice Cavallotti n. 11 Si descrivono di seguito le principali caratteristiche dell intero edificio, censito a Catasto Terreni al foglio 2 particella 90: - contesto: area residenziale urbanizzata; - coerenze dell intero fabbricato, a Catasto Terreni: via Felice Cavallotti, particella 91 su due lati; - accesso pedonale: da via Felice Cavallotti, tramite il passaggio sulla particella 91, corte comune con altre unità immobiliari; - l immobile nel suo complesso si presenta in scarso stato di manutenzione; - finitura esterna: in parte intonacata al rustico ed in parte con mattoni di laterizio lasciati a vista privi di protezione (porzione del piano terzo) vedasi foto n. 1; - sistemazione area di corte comune: pavimentata in lastre di pietra locale; - murature portanti: in parte in pietra ed in parte in blocchi di laterizio (piano terzo); - orizzontamenti: latero-cemento; - copertura: tegole di cemento. R.G.E

10 Si descrivono di seguito le principali caratteristiche dell unità immobiliare oggetto di pignoramento, censita a Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4: - coerenze: via Felice Cavallotti, vano scala comune, particella 91 su due lati (corte comune con altre unità immobiliari). - accesso: dalla scala comune; - esposizione: libera su due lati, fronte sud affaccio su intercapedine, fronte nord cieco in aderenza con vano scala, asse principale ovest-est; - l unità nel suo complesso si presenta in pessimo stato di manutenzione; - non si è rilevata la presenza di rifiuti o sostanze tossiche o nocive, tuttavia si segnala la presenza di materiale da cantiere edile all interno dell unità immobiliare; - tramezzature divisorie: laterizio; - serramenti esterni: legno con vetri semplici e scuri a persiana in alluminio (ad eccezione della porta finestra del terrazzo in legno); - davanzali e soglie: in cemento lisciato; - porta d ingresso appartamento: legno tamburato; - porta interna del bagno: a soffietto; - superfici interne delle pareti e dei plafoni: in parte rivestite con pannellature in legno ed in parte finite con intonaco al civile tinteggiato, bagno rivestito in piastrelle di ceramica; - pavimentazioni interne: in parte in piastrelle di marmette in graniglia; - terrazzo: in calcestruzzo senza pavimentazione, barriera di protezione in ferro, si segnala la vista panoramica vedasi foto n. 8; - bagno: dotato di lavabo, water, bidet, con rubinetteria in acciaio; - impianti tecnologici: non funzionanti e comunque fuori norma; - altezza utile interna: 280 cm; R.G.E

11 - superfici rilevate dalle planimetrie catastali ed arrotondate al ½ mq: appartamento: superficie netta = 21 mq superficie lorda - convenzionale = 26 mq superficie terrazzo = 2,50 mq stima Destinazione Superficie convenzionale mq Coefficiente di ragguaglio Superficie commerciale mq Residenziale % = 13 Terrazzo 2,5 20 % = 1 Valore di mercato arrotondato = totale = 14 x /mq = FORMAZIONE DEI LOTTI Dopo aver preso visione del bene pignorato, valutato lo stato di conservazione, la dimensione, la possibilità di utilizzo e l appetibilità commerciale, il sottoscritto propone la vendita in un lotto unico. Comune di Arona, frazione Dagnente, via Felice Cavallotti n. 11 Lotto unico Bene pignorato per la piena proprietà Catasto Fabbricati foglio 2 particella 90 subalterno 4 monolocale con servizio. prezzo a base d asta = SCHEDA RIASSUNTIVA DEI BENI PIGNORATI La scheda riassuntiva del bene pignorato è trasmessa in formato pdf per mezzo di posta elettronica all Ufficio Aste Delegate del Tribunale di Verbania. R.G.E

12 19 ELABORATO PERITALE L elaborato peritale, firmato digitalmente e completo in ogni sua parte, è depositato sulla piattaforma PCT; inoltre, come richiesto nel provvedimento d incarico: - si trasmette copia al debitore esecutato per mezzo di posta elettronica certificata o posta ordinaria (raccomandata con ricevuta di ritorno); - si trasmette per mezzo di posta elettronica, copia in formato pdf (omettendo i riferimenti a dati personali) e copia in formato word modificabile, all Ufficio Aste Giudiziarie ed all Ufficio Aste Delegate. Copia completa della perizia sarà conservata presso lo studio dell Esperto in formato cartaceo e digitale (CD). Vogogna, 9 marzo l Esperto Geometra Stefano Franzini R.G.E