T R I B U N A L E D I R O M A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Seghetti Raffaella, nell'esecuzione Immobiliare 903/2016 del R.G.E. promossa da Condominio via Salvatore Pincherle 153-169 Codice fiscale: 97526880584 via di Santa Costanza 35 00198 - Roma (RM) contro De Bonis Andrea Codice fiscale: DBNNDR70L29H501Z Via Salvatore Pincherle, 153 00141 - Roma (RM) Nato a Roma il 29/07/1970 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art. 567... 3 Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta... 12 Lotto Unico... 12 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 903/2016 del R.G.E... 13 Lotto Unico - Prezzo base d'asta: 172.998,80... 13 2
INCARICO In data 07/12/2016, il sottoscritto Arch. Seghetti Raffaella, con studio in Via Ugo Balzani, 51-00100 - Roma (RM), email r.seghetti@gmail.com, PEC r.seghetti@pec.archrm.it, Tel. 338 2498670, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 26/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno 21, piano 5 (Coord. Geografiche: 41.852772, 12.469276) DESCRIZIONE La proprietà oggetto di valutazione è composta da appartamento con due balconi a livello, ubicato al 5 e ultimo piano di edificio realizzato nel 1960, di edilizia intensiva. Si presenta con tipologia edilizia a pettine, si sviluppa su 5 piani ed è suddiviso in 7 scale. A mezzo di androne condominiale si accede all'interno dell'edificio dove un corpo scala e ascensore, uno per ogni scala, conducono alle unità immobiliari poste ai vari piani. L'unità abitativa di cui alla presente stima sviluppa una superficie di circa 70 mq ed è così composta: ingresso, cucina, soggiorno, camera da letto disimpegno, bagno e due logge. Il complesso residenziale è ubicato in zona periferica, quartiere San Paolo (via Tullio Levi Civita). La zona è ben servita da negozi, servizi e mezzi pubblici. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno 21, piano 5 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: De Bonis Andrea (Proprietà 1/1) Codice fiscale: DBNNDR70L29H501Z Via Salvatore Pincherle, 153 00141 - Roma (RM) Nato a Roma il 29/07/1970 3
CONFINI vano scale, proprietà fata assicurazioni o suoi aventi causa per due lati, salvo altri e/o diversi. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 63,00 mq 68,00 mq 1,00 68,00 mq 3,20 m 5 Loggia 6,80 mq 6,80 mq 0,30 2,04 mq 0,00 m 5 Totale superficie convenzionale: 70,04 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 70,04 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 01/01/1992 Dal 01/01/1992 al 20/12/2006 Dal 20/12/2006 al 23/10/2008 Spa Fata Fondo Assicurazioni Agricoltori di assicurazioni e riassicurazioni con sede in roma Spa Fata Assicurazioni Agricoltori di assicurazioni e riassicurazioni con sede in Roma Fata assicurazioni danni spa con sede in Roma Catasto Fabbricati Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 Rendita 122,00 Piano 5 Catasto Fabbricati Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 Rendita 723,04 Piano 5 Catasto Fabbricati Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 Rendita 723,04 Piano 5 Dal 23/10/2008 al 23/10/2009 De Bonis Andrea Catasto Fabbricati Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 Rendita 723,04 Piano 5 Dal 23/10/2009 al 09/11/2015 De Bonis Andrea Catasto Fabbricati Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4 Categoria A3 4
Cl.3, Cons. 4 Superficie catastale 63 Rendita 723,04 Piano 5 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 839 9 193 4 A3 3 4 63 723,04 5 Corrispondenza catastale Durante il sopralluogo effettuato in data 03/05/2017 è stato possibile verificare che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria catastale attualmente agli atti. STATO CONSERVATIVO In fase di sopralluogo si è verificato che i beni oggetto di pignoramento sono utilizzati e versano in stato di manutenzione e d'uso discreto. Gli impianti idrico ed elettrico è altamente probabile che siano degli anni 60, (originali del periodo di costruzione). Anche le pitture dell'intero appartamento non sono state realizzate recentemente, si sottolinea inoltre che le persiane in legno hanno bisogno di essere revisionate. Le pavimentazioni sono in condizioni discrete. L'appartamento è dotato di riscaldamento centralizzato e completo di termosifoni, la produzione di acqua calda sanitaria avviene grazie ad uno scaldabagno elettrico. Il bagno è completo di sanitari e rubinetterie. PARTI COMUNI L'immobile pignorato è inserito in condominio con struttura a pettine raccordato da androni comuni e suddiviso in 7 scale, tra una stecca e l'altra sono presenti aree condominiali destinate a cortili e giardini. Ogni scala interna è dotata di ascensore e di corpo scala. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Fondazioni: in cemento armato su plinti, Esposizione: Sud Altezza interna utile: 3,2 m Str. verticali: in cemento armato - stato di manutenzione: discreto 5
Solai: misti in cemento armato e laterizio - stato di manutenzione: discreto Copertura: mista a falda e piana Pareti esterne ed interne: in muratura protette da intonaco civile - stato di manutenzione: discreto Pavimentazione interna: marmo e gres - stato di manutenzione: discreto Infissi esterni ed interni: ante al battente in legno, porte tamburate, - stato di manutenzione: sufficiente Scale: in muratura rivestite in marmo- stato di manutenzione discreto Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: sottotraccia a 220 V, completo di termosifoni, STATO DI OCCUPAZIONE All'atto del sopralluogo effettuato in data 03/07/2017 l'immobile era occupato dal debitore. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 23/09/1959 al 20/12/2006 Dal 09/12/1961 al 20/12/2006 Astare Nuova spa,proprietaria di parte dell'area fabbricabile Valco San Paolo spa proprietario di parte di area fabbricabile compraavendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Castellini 23/09/1959 39645 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Enrico Castellini 09/12/1961 13528 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 6
Dal 20/12/2006 al 27/11/2008 Fata Assicurazioni proprietaria di 1/1 atto di scissione parziale Rogante Data Repertorio N Raccolta N Sirolli Mendaro Teseo 20/12/2006 713808 33381 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 27/12/2008 al 30/08/2017 De Bonis Andrea, nato a Roma il 29/07/1970, C.F. DBNNDR70L29H501Z, proprietario per 1/1. COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Nicola Maggiore 27/12/2008 54326 16966 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Roma aggiornate al 20/09/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Roma il 18/12/2008 Reg. gen. 167484 - Reg. part. 34012 Quota: 1/1 Importo: 173.820,00 A favore di Unicredit Banca per la casa spa Contro De Bonis Andrea Formalità a carico dell'acquirente 7
Trascrizioni Compravendita Trascritto a Roma il 18/02/2008 Reg. gen. 167483 - Reg. part. 103258 Quota: 1/1 Pignoramento Trascritto a Roma il 21/01/2013 Reg. gen. 6601 - Reg. part. 4949 Quota: 1/1 A favore di Unicredit Banca per la casa spa Contro De Bonis Andrea Formalità a carico della procedura Pignoramento Trascritto a Roma il 11/07/2016 Reg. gen. 79794 - Reg. part. 54903 Quota: 1/1 A favore di Condominio via Salvatore Pincherle 153-169 Contro De Bonis Andrea Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA Sulla base dell'analisi di piano regolatore generale effettuata si evince che il vigente strumento urbanistico P.R.G. adottato con delibera del Consiglio Comunale n 18 del 12/02/2008 prevede che l'immobile ricade in Città Consolidata zona T2 - Tessuti di espanzione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa. Negli elaborati della carta per la qualità l'edificio non presenta vincoli. Nell'area non sono presenti vincoli sovraordinati relativi al Piano Territoriale Paesistico Regionale. REGOLARITÀ EDILIZIA Dalla documentazione reperita nei pubblici uffici è stato possibile definire che l'immobile oggetto di perizia è stato realizzato con licenza - n 2828 del 9 novembre 1959, protocollo n 46165/59 - n 136 F, in variante del 1 settembre 1964, protocollo 7283/64 Dichiarato abitabile con licenza n 466 del 20 aprile 1961 rettificata in data 20 luglio 1965. In data 21 maggio 1987 al n di protocollo 128323/87 progressivo 0581369100, è stata presentata domanda di condono edilizio a fronte della quale è stata rilasciata concessione edilizia in sanatoria il 21/05/2010 al n 343773. 8
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Lo stato dei luoghi risulta conforme all'elaborato planimetrico allegato alla concessione edilizia in sanatoria di cui sopra a meno di un soppalco non rappresentato nelle planimetrie in atti, realizzato in legno e ferro. Si prevede la demolizione del suddetto solaio per riduzione in pristino dello stato dei luoghi. Si evidenzia che la presenza di un condono rende nullo il certificato di abitabilità originario. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. L'ammontare del debito condominiale dell'esecutato alla data del 10/04/2015 ammontava ad euro 7.467,13. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno 21, piano 5 La proprietà oggetto di valutazione è composta da appartamento con due balconi a livello, ubicato al 5 e ultimo piano di edificio realizzato nel 1960, di edilizia intensiva. Si presenta con tipologia edilizia a pettine, si sviluppa su 5 piani ed è suddiviso in 7 scale. A mezzo di androne condominiale si accede all'interno dell'edificio dove un corpo scala e ascensore, uno per ogni scala, conducono alle unità immobiliari poste ai vari piani. L'unità abitativa di cui alla presente stima sviluppa una superficie di circa 70 mq ed è così composta: ingresso, cucina, soggiorno, camera da letto disimpegno, bagno e due logge. Il complesso residenziale è ubicato in zona periferica, quartiere San Paolo (via Tullio Levi Civita). La zona è ben servita da negozi, servizi e mezzi pubblici. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4, Categoria A3Valore di stima del bene: 182.104,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 70,04 mq 2.600,00 /mq 182.104,00 100,00 182.104,00 9
21, piano 5 Valore di stima: 182.104,00 Valore di stima: 182.104,00 Deprezzamento del 5,00 % Valore finale di stima: 172.998,80 Si applica un deprezzamento minimo pari al 5% per la riduzione in pristino del soppalco del soggiorno e per eventuali ulteriori vizi occulti. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, li 20/09/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza - Compravendita (Aggiornamento al 27/11/2008) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 10/08/2017) N 1 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 28/03/2017) N 1 Visure e schede catastali - Visura catastale (Aggiornamento al 27/02/2017) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Seghetti Raffaella N 1 Concessione edilizia - concessione edilizia in sanatoria rilasciata (Aggiornamento al 21/10/2010) N 2 Tavola del progetto Altri allegati - Licenza di costruzione N 1 Altri allegati - visura ipotecaria (Aggiornamento al 20/09/2017) 10
Foto - foto appartamento Foto - esterni Foto - androne e parti comuni 11
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno 21, piano 5 La proprietà oggetto di valutazione è composta da appartamento con due balconi a livello, ubicato al 5 e ultimo piano di edificio realizzato nel 1960, di edilizia intensiva. Si presenta con tipologia edilizia a pettine, si sviluppa su 5 piani ed è suddiviso in 7 scale. A mezzo di androne condominiale si accede all'interno dell'edificio dove un corpo scala e ascensore, uno per ogni scala, conducono alle unità immobiliari poste ai vari piani. L'unità abitativa di cui alla presente stima sviluppa una superficie di circa 70 mq ed è così composta: ingresso, cucina, soggiorno, camera da letto disimpegno, bagno e due logge. Il complesso residenziale è ubicato in zona periferica, quartiere San Paolo (via Tullio Levi Civita). La zona è ben servita da negozi, servizi e mezzi pubblici. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4, Categoria A3 Destinazione urbanistica: Sulla base dell'analisi di piano regolatore generale effettuata si evince che il vigente strumento urbanistico P.R.G. adottato con delibera del Consiglio Comunale n 18 del 12/02/2008 prevede che l'immobile ricade in Città Consolidata zona T2 - Tessuti di espanzione novecentesca a tipologia edilizia definita e ad alta densità insediativa. Negli elaborati della carta per la qualità l'edificio non presenta vincoli. Nell'area non sono presenti vincoli sovraordinati relativi al Piano Territoriale Paesistico Regionale. Prezzo base d'asta: 172.998,80 12
SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 903/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: 172.998,80 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Roma (RM) - Via Salvatore Pincherle, 153, scala G, interno 21, piano 5 Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 839, Part. 9, Sub. 193, Zc. 4, Categoria A3 Superficie 70,04 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: Stato di occupazione: In fase di sopralluogo si è verificato che i beni oggetto di pignoramento sono utilizzati e versano in stato di manutenzione e d'uso discreto. Gli impianti idrico ed elettrico è altamente probabile che siano degli anni 60, (originali del periodo di costruzione). Anche le pitture dell'intero appartamento non sono state realizzate recentemente, si sottolinea inoltre che le persiane in legno hanno bisogno di essere revisionate. Le pavimentazioni sono in condizioni discrete. L'appartamento è dotato di riscaldamento centralizzato e completo di termosifoni, la produzione di acqua calda sanitaria avviene grazie ad uno scaldabagno elettrico. Il bagno è completo di sanitari e rubinetterie. La proprietà oggetto di valutazione è composta da appartamento con due balconi a livello, ubicato al 5 e ultimo piano di edificio realizzato nel 1960, di edilizia intensiva. Si presenta con tipologia edilizia a pettine, si sviluppa su 5 piani ed è suddiviso in 7 scale. A mezzo di androne condominiale si accede all'interno dell'edificio dove un corpo scala e ascensore, uno per ogni scala, conducono alle unità immobiliari poste ai vari piani. L'unità abitativa di cui alla presente stima sviluppa una superficie di circa 70 mq ed è così composta: ingresso, cucina, soggiorno, camera da letto disimpegno, bagno e due logge. Il complesso residenziale è ubicato in zona periferica, quartiere San Paolo (via Tullio Levi Civita). La zona è ben servita da negozi, servizi e mezzi pubblici. NO SI All'atto del sopralluogo effettuato in data 03/07/2017 l'immobile era occupato dal debitore. 13