TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA MARIA DRUDI * * * PROCEDIMENTO DI CONCORDATO PREVENTIVO Cmmissari Liquidatre: dtt.ssa Enrica Piacquaddi N. 16/14 LOTTO 10 * * * La scrivente, nminata dal Giudice Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Blgna Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue: PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura cncrdataria, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni stessi. * * * Pag. 1 di 11

2 LOTTO 10 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Ltt di terren edificabile, identificat Ltt B a destinazine residenziale di mq catastali, ggett di PPIP R5.2 Navile (Ex Mercat Ortfrutticl) e Cnvenzini edilizie. Sup. Utile massima realizzabile mq (1.395 mq derivanti da permuta cn il Cmune di Blgna e mq di pertinenza specifica del ltt B, di cui 525,03 mq destinata ad edilizia cnvenzinata), per accrdi di Cnvenzine, cn neri di urbanizzazine, ancra da sstenere, pari ad ,00. Bene sit in Cmune di Blgna in Via Gbetti. Onere di cstituzine di fideiussine bancaria a favre del Cmune di Blgna a garanzia degli bblighi di Cnvenzine. Era stat presentat P.d.C. ad ggi decadut, da ripresentare cn eventuali mdifiche per adeguamenti nrmativi. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Alla A.E. Uffici Prvinciale di Blgna Territri beni immbili ggett di stima sn attualmente csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli 112 Particella 320, Cat. area urbana, Cns. 245 mq, Via Pier Gbetti SNC; Catast Terreni del Cmune di Blgna: Fgli 72 Particella 1003, Qualità Seminativ, Cl. 1 Sup. are 17 ca 54 Reddit Dm. Eur 24,46 Agr. Eur 11,78 (ex Mappale 958); Fgli 72 Particella 1004, Qualità Seminativ, Cl. 1 Sup. are 07 ca 08 Reddit Dm. Eur 9,87 Agr. Eur 4,75(ex Mappale 958); Pag. 2 di 11

3 Fgli 72 Particella 1005, Qualità Seminativ, Cl. 1 Sup. are 00 ca 32 Reddit Dm. Eur 0,45 Agr. Eur 0,21(ex Mappale 983); Fgli 72 Particella 1006, Qualità Seminativ, Cl. 1 Sup. are 00 ca 73 Reddit Dm. Eur 1,02 Agr. Eur 0,49(ex Mappale 963). PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Il bene viene trasferit nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, cn tutti i relativi diritti, ragini, azini, usi, aderenze, pertinenze, svastanze, cmunini e servitù attive e passive, in base ai titli d acquist, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Vedere i paragrafi Atti pregiudizievli ed Indagine amministrativa. In particlare si fa riferiment a tutti gli bblighi e cndizini riprtati nella Cnvenzine del rep /18989 integrata cn successivi atti, assumend in prpri ed in prprzine alla capacità edificatria attualmente rilevata tutti gli neri attuativi nella stessa previsti, ivi cmpres quell di partecipare alla cstituzine del Cnsrzi per la realizzazine delle pere di urbanizzazine. CONFINI Ragini di terzi da tutti i lati, salv altri. PROPRIETA La scietà cncrdataria è piena ed esclusiva prprietaria. PROVENIENZA Att di cmpravendita in data rep. n /8678. Reglarmente registrat e trascritt. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , Pag. 3 di 11

4 l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun. Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Trascrizini: 1. Nessuna. Risultan inltre: Cnvenzine edilizia stipulata in data rep / Reglarmente registrata e trascritta. Cstituzine Cnsrzi Mercat Navile stipulata in data rep. 1390/853. Reglarmente registrata (per realizzazine pere di urbanizzazine primaria del Cmpart R5.2 e parte di urbanizzazine secndaria. interrament Via Gbetti). Cnvenzine edilizia stipulata in data rep / Reglarmente registrata e trascritta. Cnvenzine edilizia stipulata in data rep. 5035/3371. Reglarmente e trascritta. Cnvenzine edilizia stipulata in data rep / Reglarmente registrata e trascritta. Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta il all art. 524 (grava i beni F. 112 Mappale 320 e al F. 72 Mappali 1004 e 1006). REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr ad IVA a secnda Pag. 4 di 11

5 del regime fiscale vigente all att del trasferiment, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il C.d.U. rilasciat alla scrivente in qualità di CTU dal Cmune di Blgna in data P.G: nel PSC apprvat cn del. Cns. OdG n. 133 del ed entrat in vigre il si certifica che: per il F. 112 Mappale 320: l area in ggett è cmpresa in Territri urban da strutturare, in particlare in Ambit in trasfrmazine mist n. 131 Navile (Ex Mercat Ortfrutticl), disciplinat dall art. 20 del quadr nrmativ; per il F. 72 Mappali e 1006: l area in ggett è cmpresa in Territri urban da strutturare, in particlare in Ambit in trasfrmazine mist n. 131 Navile (Ex Mercat Ortfrutticl), disciplinat dall art. 20 del quadr nrmativ, di quest ultim si segnalan inltre il titl 1 (dispsizini generali) e il titl II (Tutele e vincli); nel RUE apprvat cn del. Cns. OdG n. 137 del ed entrat in vigre il e nella Variante all stess adttata cn D.C. OdG n. 245 del si certifica che: per il F. 112 Mappale 320: l area in ggett è cmpresa in Ambit in trasfrmazine mist n. 131 Navile (Ex Mercat Ortfrutticl), disciplinat dall art. 74 del RUE e interessata da pian attuativ in crs di realizzazine; per il F. 72 Mappali e 1006: l area in Ambit in trasfrmazine mist n. 131 Navile (Ex Mercat Ortfrutticl), Pag. 5 di 11

6 disciplinat dall art. 74 del RUE; del Rue si segnalan le parti prima (Dispsizini generali), secnda (Disciplina dei materiali urbani) e quarta (Attuazine e prcedure). Per il ltt di terren ggett di trasferiment, attualmente priv di fabbricati, agli atti del Cmune di Blgna risultan i seguenti dcumenti autrizzativi: Pian Particlareggiat d Iniziativa Privata per il recuper della zna integrata di settre R5.2 Navile Ltt B apprvat cn Deliberazine O.d.G. n. 161 del e della Cnvenzine Urbanistica del rep /18989, integrata cn successivi atti del rep /17346, del rep. 5035/3371 e del rep / cn previsine di una quta di ptenzialità edificatria residenziale privata ad edilizia cnvenzinata (Ved. paragraf Atti pregiudizievli ); Permess di Cstruire per realizzare un edifici ad us residenziale richiest cn P.G /2010 e rilasciat cn P.G il ; Dichiarazine di decadenza del suddett PdC P.G /2010, P.G. n del cn la seguente mtivazine l inizi lavri nn risulta intervenut entr un ann dal rilasci del citat permess di cstruire, csì cme previst dall art. 14 della L.R. n. 31/2002 e dall art. 93 del reglament urbanistic edilizi vigente. Si precisa che il Cmmissari prvvederà a richiedere alla P.A. la restituzine del cntribut di cstruzine di cui all art. 27 e seguenti della L.R. n. 31/2002, già versat. Pag. 6 di 11

7 Si precisa che il prgett del PdC P.G. n /2010, decadut per mancat inizi dei lavri, è a firma di prfessinista dell Ordine degli Architetti di Blgna, integralmente saldat per la prestazine prfessinale. Qui di seguit si illustran alcuni dei cntenuti della Cnvenzine Attuativa, che deve intendersi integralmente richiamata: - nelle premesse: art 2.2) la superficie utile di prgett degli allggi cnvenzinati è di 525,03 mq e la relativa superficie cmplessiva effettiva è di 790,79 mq. art. 4) le aree indicate nella planimetria C allegata alla Cnvenzine sn gravate da servitù perpetua ad us pubblic. Art 5.1) la prprietà è tenuta a realizzare insieme agli altri attuatri del Cmpart, mediante cstituzine di Cnsrzi, le pere di cui al prgett di massima allegat al pian particlareggiat. ed il relativ PdC Art 5.2) l imprt cmplessiv a preventiv di dette pere ammnta ad ,97 (cmprese spese tecniche ed esclusa IVA). Art 5.3) l nere spettante alla prprietà per i n. 9 allggi ggett di Cnvenzine è rapprtat alla superficie degli stessi e viene stimat in cmplessivi ,28 (cmprese spese tecniche ed esclusa IVA). Art 5.9) a garanzia dell esatt adempiment degli bblighi di Cnvenzine, il Cnsrzi Mercat Navile, cui ha aderit la prprietà, ha presentat alla stipula della Cnvenzine Urbanistica per il PP del Cmpart R5.2 Navile idnea garanzia fideiussria per l imprt cmplessiv delle pere maggirat del 30%. Art 5.12) il crrispettiv per neri di urbanizzazine secndaria relativamente al fabbricat ggett di Cnvenzine ammnta ad ,60 Pag. 7 di 11

8 Art 5.13) tale imprt nn sarà versat piché l intervent di interrament della Via Gbetti, pera riginariamente a spese del Cmune di Blgna, è stat inserit tra quelle da realizzare dal Cnsrzi Mercat Navile, finanziandla a scmput degli neri di urbanizzazine secndaria. A cpertura. è stata crrispsta idnea fidejussine da parte del Cnsrzi. Art 7.1) il prezz medi iniziale di cessine degli allggi di cui alla Cnvenzine.. è determinat in 3.005,69 al mq di Superficie Cmplessiva. Art 7.3) il prezz ptrà variare in misura nn superire al 5% in più in men rispett al prezz medi in funzine della psizine di ciascun allggi ferm restand il cst glbale dell intervent. Art 8.1) gli acquirenti ed i lcatari degli allggi cstruiti senza il cntribut dell Stat devn pssedere essi stessi ed i membri del nucle familiare i requisiti previsti dalla nrmativa in materia di edilizia agevlata, ad eccezine per il requisit del reddit del nucle familiare. Art a1) la Cnvenzine vincla l attuatre ed i sui aventi causa al rispett degli bblighi in essa previsti per 20 anni dalla stipula del CERTIFICAZIONE ENERGETICA Il ltt è priv di fabbricati. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il bene è attualmente nella dispnibilità della Scietà Cncrdataria. DESCRIZIONE DEI BENI Ltt di edificabile sit nel Cmune di Blgna avente superficie fndiaria pari a cmplessivi mq catastali. L'area è psta nelle immediate vicinanze del nuv Municipi nei pressi di Via Gbetti, area Ex Mercat Pag. 8 di 11

9 Ortfrutticl. L'area cstituisce il Ltt B del PPIP R5.2 Navile di cui al PSC ed al RUE del Cmune di Blgna, destinat a nuvi insediamenti a prevalente destinazine residenziale. Per accrdi di Cnvenzine la Sup. Utile massima realizzabile mq (1395 mq derivanti da permuta cn il Cmune di Blgna e 2605 mq di pertinenza specifica del ltt B, di cui 525,03 mq destinata ad edilizia cnvenzinata), dvuta anche a trasferimenti di superficie da altre aree da cedere per pere di urbanizzazine (verde pubblic, vd. Ltt 17/C). E stat cstituit il Cnsrzi Mercat Navile per la realizzazine delle pere di urbanizzazine primaria del Cmpart R5.2 ed una parte delle secndarie (interrament di Via Gbetti). Era stat rilasciat Permess di Cstruire ra decadut, per la realizzazine di nuva cstruzine di edifici residenziale. L edifici di prgett di frma a G era cmpst da quattr piani furi terra ltre a p. stttett e p. interrat, cn cpertura piana parzialmente praticabile, cmpst da 46 appartamenti, 69 tra autrimesse e psti aut, ltre a lcale a servizi della residenza, distribuiti per mezz di 5 vani scale cn ascensre. Rispett ad altri recentissimi interventi insediativi messi in essere a Blgna, l area qui analizzata si pne cme prssima al centr cittadin ed al pl d interesse cstituit dal Municipi e quest ne miglira l attrattività ecnmica, che va cmunque inserita nell attuale cntest ecnmic estremamente sfavrevle. CONFORMITÀ IMPIANTI Il ltt è priv di fabbricati. CONSISTENZA COMMERCIALE Pag. 9 di 11

10 Precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Terren Sup. catastale SU max cnsentita dal PPIP mq mq di cui 525,03 di edilizia cnvenzinata STIMA DEI BENI Il sndaggi cngiunturale sul mercat immbiliare del nstr paese pubblicat da Banca d'italia ed i dati dell Osservatri del mercat immbiliare (Omi) dell Agenzia delle Entrate relativi al IV trimestre 2015 cnferman il cattiv andament del mercat. Nella fattispecie questi ultimi dati cnferman il cal dei vlumi di vendite in tutti i settri rispett al IV trimestre L andament delle cmpravendite di abitazini cn l utilizz di un mutu iptecari acces sull abitazine acquistata (NTN IP) mstra un tass di variazine frtemente negativ. Il valre medi di acquist di un abitazine cntinua ad essere in diminuzine rispett agli anni precedenti. Per la valutazine del terren edificabile si è applicata una stima mlt cautelativa alla luce della frte fferta di beni simili e della bassissima dmanda in quest frangente stric di recessine ecnmica e di crisi del mercat immbiliare, ltre che dell incertezza dei dati acquisiti relativamente agli neri di urbanizzazine ancra da sstenere. Pertant alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva il terren in ggett, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali ed in particlare delle attuali cndizini generali di flessine del mercat immbiliare, la sttscritta ritiene Pag. 10 di 11

11 di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del sl terren edificabile in ggett, vendut a crp e nn a misura, cme segue. Si precisa che il prgett afferente il Permess di Cstruire P.G. n /2010, decadut, è a firma di architett, che ne ha la prprietà intellettuale e ne cnserva i diritti di utilizzazine ecnmica, rimanend pertant il cncrdat del tutt estrane ad gni eventuale srta di rapprt fra l aggiudicatari ed il suddett prgettista. VALORE DEL BENE PER INTERO Terren edificabile Eur ,00 Tenut cnt che trattasi di bene ggett di prcedura fallimentare si prvvede ad una riduzine percentuale. Percentuale d abbattiment ca. 12 % VALORE A BASE D'ASTA del bene: Eur ,00 (Eur duemiliniseicentquarantamila/00). * * * Blgna ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 11 di 11