TRIBUNALE di PADOVA. G.E. Caterina ZAMBOTTO. Consulenza Tecnica d Ufficio. Esecuzione immobiliare n. 224/2016

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1 Esecuzione Immobiliare 224/2016 TRIBUNALE di PADOVA G.E. Caterina ZAMBOTTO Consulenza Tecnica d Ufficio Esecuzione immobiliare n. 224/2016 Unità Commerciale in via Alberto da Padova a Padova PD promossa da: UNICREDIT S.P.A., con sede legale in Roma, via Specchi n. 16, iscritta al Registro delle Imprese 1 di Roma, C.F. e P.IVA , e per essa, quale mandataria per la gestione dei crediti, DOBANK S.P.A., già denominata UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall Avv. Maria Francesca Giacomelli C.F. GCMMFR59P44G224H presso lo studio della quale in Padova, via Rezzonico n. 37, è elettivamente domiciliata. contro: VECCHIATO ARTE S.R.L., in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Brescia, via Aldo Moro n. 5, C.F C.T.U.: MAURO BASSINI PROSPETTO RIEPILOGATIVO LOTTO UNICO ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel./fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n studio@architettobassini.it studio.bassini@pec.it

2 DIRITTO VENDUTO: VECCHIATO ARTE S.R.L. Proprietà per 1/1 UBICAZIONE: Padova via Alberto da Padova n. 2 QUALITÀ: Negozio A) DESCRIZIONE GENERALE L unità oggetto di stima fa parte di un immobile situato in via Alberto da Padova n. 2 a Padova, in zona centrale distante circa 1,5 km dal centro storico, caratterizzata da un edificato di tipo residenziale e commerciale. L edificio sorge su un lotto di forma trapezoidale libero sui quattro lati, costeggiato da via Savonarola, via A. Da Padova e corso Milano; è composto da una piastra disposta su tre piani fuori terra che segue la forma del lotto, dalla quale si innalzano due corpi di fabbrica, uno disposto su nove piani fuori terra parallelo al lato corto del lotto, ed una stecca su quattro piani fuori terra parallela al lato maggiore su via Alberto da Padova. I prospetti del basamento sono rivestiti in pietra al piano terra ed intonacati e tinteggiati di colore rosso ai livelli superiori, gli altri sono intonacati e tinteggiati di colore chiaro, in corrispondenza di alcune pareti finestrate sono tinteggiati di colore rosso, le coperture sono piane. L unità posta al piano terra del complesso ospita una galleria d arte ed è composta da uno spazio espositivo di circa 247,85 mq, una zona soppalcata con due archivi e ripostiglio nella zona sottostante e locali ripostiglio al livello superiore, utilizzati come uffici, ed un vano magazzino per il carico scarico dei materiali, accessibile anche dalla strada attraverso un portone carraio, dove è collocato un montacarichi collegato al livello seminterrato. Il piano interrato è collegato da un ampia scala che conduce ad un disimpegno sul quale si aprono i servizi igienici con antibagno ed un locale utilizzato come piccolo spazio espositivo, ed una

3 Esecuzione Immobiliare 224/2016 parte con altezza interna pari a 2,70 ml destinata a magazzino dove è collocato il vano impianti. L unità è stata oggetto recentemente di lavori di ristrutturazione e si presenta in buono stato di manutenzione, con buone finiture: gli infissi esterni sono in alluminio con vetro camera, la bussola all ingresso ha porte scorrevoli automatiche, la porta del magazzino con il montacarichi è del tipo scorrevole in alluminio, il piano terra ha pavimenti in resina di colore grigio, l area espositiva pareti e controsoffitti intonacati e tinteggiati in gradazione di grigio; il soppalco ha struttura in acciaio tinteggiato di colore bianco con solaio in legno, pavimento in parquet, scala con struttura metallica e gradini in legno, pareti e controsoffitti intonacati e tinteggiati di colore bianco, le porte interne e le finestre che si affacciano sul negozio hanno telaio in alluminio e anta in laminato plastico con pannello superiore vetrato; la scala in muratura del piano interrato, il disimpegno, la saletta per le esposizioni ed i servizi igienici hanno pavimenti in piastrelle di forma rettangolare di grande formato di color bronzo, controsoffitti con pannelli fonoassorbenti 60*60, porte interne con telaio in alluminio e anta 3 in laminato, il magazzino ha pavimenti in marmette di graniglia, è quasi del tutto privo di controsoffitto con impianti e canalizzazioni a vista. L impianto di riscaldamento funziona con ventilconvettori in pompa di calore che garantiscono anche il raffrescamento, l acqua calda sanitaria è fornita da un boiler posto al piano seminterrato. Lo stato di manutenzione nel complesso si può ritenere buono, la dotazione impiantistica funzionante; nel magazzino interrato sono state riscontrate infiltrazioni in corrispondenza delle bocche di lupo. B) DIMENSIONAMENTO Le superfici sono state ricavate graficamente dalle planimetrie catastali e dagli elaborati grafici progettuali, senza effettuare alcun rilievo in loco, con relative approssimazioni e arrotondamenti. ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel./fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n studio@architettobassini.it studio.bassini@pec.it

4 Foglio Particella Sub Destinazione Piano mq Coeff. Sup. comm.le mq Area di vendita T 247, ,85 Ripostiglio/archivio h2,33 T 62,65 0,3 18,80 Soppalco 1 61,15 0,3 18,35 Magazzino S1 297,30 0,5 148,65 433,64 DESCRIZIONE CATASTALE COMUNE DI PADOVA N.C.E.U. Foglio 88 Particella 394 sub 6 cat. C/1 cl. 10 cons. 402 mq Sup. Cat. 483 mq R. Euro ,01 via Alberto da Padova n. 2 piano: S1-T-1. Intestati: VECCHIATO ARTE S.R.L. con sede in Brescia C.F Proprietà per 1/1 L unità oggetto di stima non presenta sostanziali difformità rispetto a quanto risulta dalle planimetrie catastali, fatta eccezione per : Piano seminterrato: è stato ricavato un locale ad uso espositivo nel magazzino con accesso dal disimpegno, nel quale è stata aperta una porta di comunicazione; a ridosso del vano impianti sono stati ricavati dei piccoli ripostigli. È presente una porta di comunicazione con l unità adiacente, di altra proprietà. La zona di rappresentanza ha altezza interna pari a circa 2,45 ml a differenza dei 2,70 ml riportati in planimetria. Piano terra: sostanzialmente conforme, parte dello spazio espositivo ha altezza interna pari a circa 4,00 ml invece di 4,50 ml riportati in planimetria. Soppalco: sostanzialmente conforme, due locali ripostiglio hanno latezza interna pari a circa 2,15 ml invece di 2,17 ml riportati in planimetria. CONFINI: In assenza dell elaborato planimetrico, il lotto in esame, particella 394, foglio 88, Catasto terreni del Comune di Padova, confina come segue: a NORD con via Savonarola;

5 Esecuzione Immobiliare 224/2016 ad OVEST con via Savonarola; a SUD con corso Milano; ad EST con via Alberto da Padova. PROVENIENZA: In forza di atto di scissione con costituzione di nuova srl a rogito Notaio Tufano Gianni in data n /17379 di rep., debitamente registrato, trascritto a Padova il nn. 3508/2701 di formalità, veniva scissa la predetta VECCHIATO ART GALLERIES SRL con sede in Brescia CF con costituzione della nuova VECCHIATO ARTE SRL con sede in Brescia CF , e l intera e piena proprietà del bene immobile di cui al foglio 88 (ottantotto) mappale 394 (trecentonovanta quattro) sub 6 (sei) veniva trasferita alla società VECCHIATO ARTE SRL predetta. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 1. Ipoteca Volontaria iscritta presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data nn. 8236/1849 di formalità 5 2. Verbale di Pignoramento Immobili emesso dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Padova in data n. 303 di rep., trascritto presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data nn. 6224/3865 di formalità 3. Verbale di Pignoramento Immobili emesso dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Padova in data n. 1608/2016 di rep., trascritto presso l Agenzia delle Entrate Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Padova in data nn /8041 di formalità Il sottoscritto CTU ha provveduto con ispezione ipotecaria in data ad effettuare l aggiornamento delle risultanze pregiudizievoli in capo alla società esecutata rilevando che non sono presenti nuove formalità. INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL P.R.G. - PRATICHE EDILIZIE RILASCIATE A) INDIVIDUAZIONE Z.T.O. SECONDO IL PRG vigente. ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel./fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n studio@architettobassini.it studio.bassini@pec.it

6 In base al P.R.G. vigente del Comune di Padova, l unità risulta ricadere in CENTRO STORICO Unità di Piano della Classe E Modalità di tipo E - Ristrutturazione edilizia. Le norme di riferimento sono riportate all articolo 43 delle N.T.A. B) PRATICHE EDILIZIE In base alle informazioni reperite nell atto di compravendita, l immobile di cui fa parte l unità oggetto di perizia risulta edificato anteriormente al L accesso atti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Padova ha consentito di risalire ai seguenti documenti: Denuncia di Inizio Attività n. 9719/04 prot. n presentata in data da Previato Francesco per nuovo passo carraio; Denuncia di Inizio Attività n. 3166/05 prot. n presentata in data da New Art Gallery Srl per lavori di ristrutturazione interna; Denuncia di Inizio Attività n. 6459/05 presentata in data da New Art Gallery Srl per variante in corso d opera alla DIA n. 3166/05 del ; Certificato di Collaudo finale Prot. n presentato in data da New Art Gallery Srl. C) ABUSI EDILIZI, LORO SANABILITÀ E RELATIVI COSTI Premesso che in fase di sopralluogo è stata effettuata una verifica a vista della distribuzione interna dell edificio, che sono stati effettuati controlli dimensionali a campione e non è stato eseguito un dettagliato rilievo dell intero, sono state riscontrate alcune difformità rispetto agli elaborati grafici reperiti in Comune: Piano seminterrato: nel magazzino è stata ricavata una saletta in cui esporre le opere con accesso dal disimpegno, nel quale è stata aperta una porta di comunicazione; a ridosso del vano impianti sono stati ricavati dei piccoli ripostigli. È presente una porta di comunicazione con l unità adiacente, di altra proprietà. L altezza interna di disimpegno, saletta e servizi igienici, controsoffittati con pannelli fonoassorbenti 60*60, è pari a 2,45 invece che a 2,70 come riportato nei grafici di progetto.

7 Esecuzione Immobiliare 224/2016 Piano terra: sostanzialmente conforme. In corrispondenza della bussola d ingresso è presente una porta di comunicazione con l unità adiacente, di altra proprietà; parte dello spazio espositivo ha altezza interna pari a circa 4,00 ml invece di 4,50 ml riportati nei grafici di progetto. Soppalco: sostanzialmente conforme; i locali sono destinati ad archivio e ripostiglio, in realtà sono utilizzati come uffici; due locali ripostiglio al primo piano hanno latezza interna pari a circa 2,15 ml invece di 2,17 ml riportati nei grafici di progetto. SANABILITA Per quanto riguarda le pareti abusive realizzate nel seminterrato, è possibile presentare una pratica edilizia in sanatoria che comprenda anche la difformità riscontata relativamente alle altezze. La destinazione d uso dei locali dovrà tenere in considerazione le corrispondenti altezze. OCCUPAZIONE: L immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dalla società esecutata. 7 ONERI DI NATURA CONDOMINIALE L immobile fa parte di un edificio condominiale denominato Condominio Accademia, gestito da Vega Immobiliare Sas di Claudia Praviatello con studio in Corso Milano n. 81 a Padova. In base alle informazioni fornite risulta un saldo negativo di Euro 6.833,36. ESISTENZA O MENO DI VINCOLI DI DIRITTO PUBBLICO IMPLICANTI CAUSE DI PRELAZIONE OPPONIBILI ALLA PROCEDURA ESECUTIVA Non sono presenti vincoli di diritto pubblico implicanti cause di prelazione opponibili alla procedura esecutiva. PREZZO BASE: Criteri di Stima: Nello svolgimento delle operazioni di stima ci si è attenuti al principio di ordinarietà che esclude situazioni particolari e considerazioni soggettive valutando l immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente. ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel./fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n studio@architettobassini.it studio.bassini@pec.it

8 Tenendo conto di quanto in precedenza esposto, della consistenza del lotto, della sua ubicazione, della zona di gravitazione con relativa accessibilità, della destinazione urbanistica dell area, del sistema costruttivo, della vetustà, della qualità dei materiali, dello stato di conservazione, delle loro finiture, degli impianti, del risultato architettonico, dei vincoli dell'attuale andamento del mercato immobiliare e, soprattutto, delle informazioni che lo scrivente ha potuto reperire da un attenta indagine in loco presso operatori del settore operanti in zona, si è espresso un valore di stima prudenziale che tenesse in considerazione anche il tipo di procedura in atto, e di tutte quelle situazioni che concorrono alla formazione finale del prezzo di stima, comprese le spese e costi necessari alla regolarizzazione urbanistica ed edilizia del bene. La valutazione del presente lotto viene determinata a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l immobile. La superficie commerciale, ricavata graficamente dagli elaborati catastali e progettuali con opportuni arrotondamenti risulta pari a circa mq 433,64. LOTTO UNICO NEGOZIO - via Alberto da Padova n. 2 DIRITTO VENDUTO: VECCHIATO ARTE S.R.L. Proprietà per 1/1 A solo titolo informativo, si riportano di seguito gli attuali valori medi di mercato per la zona di riferimento: Osservatorio immobiliare (negozi, stato conservativo normale): Attuali valori medi di mercato: Euro/mq: Borsino Immobiliare (negozi, stato conservativo buono): 2 Fascia (Ubicaz. minor pregio): Euro/mq Fascia media: Euro/mq Fascia (Ubicaz. maggior pregio): Euro/mq Nell individuazione del prezzo di stima è necessario considerare oltre alle buone condizioni

9 Esecuzione Immobiliare 224/2016 generali del bene alcune caratteristiche che incidono negativamente sulla valorizzazione dell immobile, soprattutto in funzione dell attività commerciale esercitata. La posizione in una via secondaria con scarso passaggio di auto, limitatissimo passaggio di pedoni, grande difficoltà nel reperire parcheggi, scarsa illuminazione e bassa frequentazione nelle ore serali, unitamente alla grande superficie commerciale del bene, ne limitano in modo significativo l appetibilità commerciale. Da una indagine effettuata in loco presso operatori del settore opportunamente mediata dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e da altre informazioni reperite, si ritiene corretto individuare come più probabile valore unitario di stima l importo pari a 1.500,00 Euro/mq, che tiene conto anche dei costi di regolarizzazione delle non conformità edilizie e censuarie rilevate, nonché della tendenza al ribasso degli importi di aggiudicazione nelle vendite giudiziarie rispetto agli immobili a libero mercato ,00 Euro/mq x 433,64 mq = ,00 Euro. Si è ritenuto opportuno applicare una riduzione del 15% per assenza di garanzie per vizi e per 9 facilitare l immediatezza della vendita giudiziaria ,00 Euro - 15% = ,00 Euro LOTTO UNICO VALORE DI STIMA ARROTONDATO: Euro ,00 comprensivo delle parti comuni in quota proporzionale ai sensi dell art del c.c. Si precisa che nel valore di stima sono da intendersi sempre già valutati e detratti forfettariamente tutti gli eventuali oneri relativi e/o conseguenti alla rimessa in pristino e/o alla sanatoria di non conformità e/o abusi, alle spese tecniche anche di accatastamento per gli aggiornamenti, all ottenimento eventuale dell agibilità quando necessaria, alle riparazioni degli impianti, al loro adeguamento, all acquisizione di certificazioni mancanti e/o errate, alle spese condominiali pregresse, al pagamento di diritti e sanzioni amministrative, alla ARCHITETTO MAURO BASSINI Via Combattenti per l Italia, SELVAZZANO DENTRO (PD) tel./fax Ordine Architetti Padova n Iscr. Tribunale n studio@architettobassini.it studio.bassini@pec.it

10 sistemazione di danni e difetti eventuali occulti in quanto sconosciuti dalla procedura, che rimarranno tutti in capo agli acquirenti poiché trattasi di vendita a corpo e non a misura e con la clausola del visto e piaciuto, nelle stato di fatto e di diritto in cui si trovano e giacciono i beni, le relative pertinenze e gli impianti.