Galleria Maestri del Lavoro 6 44042 Cento (Fe) e-mail: arch.robertamonti@gmail.com cell. 333-4203473 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente RGE 225/13 E LOTTO 15 n.225/13 R.G.Es. n.893/13 R.G.Es. Udienza: 27.07.2015 ore 9:30 --- RGE 893/13 contro Esecutati * * * PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTI Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede legale a Bologna ( c.f. e P.I. 02888381205 ), trascritto a Bologna il 08.04.2013 al Reg. Part. n.8859 e Reg. Gen. n.14182 contro --- e --- per le rispettive quote di proprietà sono stati pignorati i seguenti beni immobili. 1. Porzione di fabbricato urbano in Monte San Pietro ( Bo ), via Lavino Pag.1 di 18
n.49, costituito da un negozio al piano terra; 2. Porzione di fabbricato urbano in Monte San Pietro ( Bo ), via Palmiro Togliatti n.15, costituita da una autorimessa posta al piano seminterrato; 3. Appezzamenti i terreno agricolo posti in Zola Predosa ( Bo ) via Rigosa; 4. Una porzione di fabbricato urbano posta in Zola Predosa ( Bo ) via Rigosa n.8 ( anziché via Risorgimento ), costituita da un appartamento posto al piano primo e cantina al piano interrato; 5. N 28 posti auto in Zola Predosa ( Bo ) via Rigosa; 6. Appezzamenti di terreno natura E.U. in Zola Predosa ( Bo ) via Rigosa; 7. Una porzione di fabbricato urbano posta in Monte San Pietro ( Bo ) via Lavino n.243, costituita da un appartamento posto al piano terra e primo ( Sub 1 ); 8. Una porzione di fabbricato urbano posta in Monte San Pietro ( Bo ) via Lavino n.243, costituita da un appartamento posto al piano terra e primo ( Sub 2 ); tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 23 particella 353 sub 6 cat. C1 Negozi e Botteghe consistenza mq 115 - via Lavino n. 49; Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 30 particella 93 sub 3 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse consistenza mq 115 - via Palmiro Togliatti n. 15; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Terreni - Foglio 28 particella 406 nat. Terreno - consistenza 1 are 85 centiare ; Pag.2 di 18
Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Terreni - Foglio 28 particella 808 nat. Terreno - consistenza 1 are 99 centiare ; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Terreni - Foglio 28 particella 813 nat. Terreno - consistenza 3 are 12 centiare ; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Terreni - Foglio 28 particella 817 nat. Terreno - consistenza4 are 50 centiare ; particella 472 sub 9 cat.a2 Abitazione di Tipo Civile consistenza vani 11 - via Risorgimento n. -; particella 831 sub 120 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 121 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 122 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 123 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 124 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Pag.3 di 18
particella 831 sub 125 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 126 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 127 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 128 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 129 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 130 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 131 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 132 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 134 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Pag.4 di 18
particella 831 sub 135 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 136 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 137 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 138 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 139 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 161 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 162 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 163 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Pag.5 di 18
particella 831 sub 164 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 165 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 166 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 167 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 168 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 169 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, particella 831 sub 17 cat. EU Ente Urbano consistenza mq 27 - via Rigosa n. -; particella 831 sub 32 cat. EU Ente Urbano consistenza mq 399 - via Rigosa n. -; Pag.6 di 18
particella 831 sub 47 cat. EU Ente Urbano consistenza mq 86 - via Rigosa n. -; Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 37 particella 35 sub 1 cat.a2 Abitazione di Tipo Civile consistenza vani 10,5 - via Lavino n. 243; Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 37 particella 35 sub 2 cat.a3 Abitazione di Tipo Economico consistenza vani 6,5 - via Lavino n. 243. Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede legale a Modena ( c.f. e P.I. 01153230360 ), trascritto a Bologna il 20.12.2013 al Reg. Part. n.32140 e Reg. Gen. n.45816 contro---, --- e --- per le rispettive quote di proprietà sono stati pignorati i seguenti beni immobili oltre a quelli precedentemente descritti: 9. Fabbricato urbano per attività agricole al piano terra posto in Monte San Pietro ( Bo ) via Lavino n.243; 10. Fabbricato urbano per attività agricole al piano terra e primo posto in Monte San Pietro ( Bo ) via Lavino n.243; 11. Una porzione di fabbricato urbano posta in Zola Predosa ( Bo ) via Belvedere n.32, costituita da una abitazione posto al piano terra, primo e secondo con annessa autorimessa al piano seminterrato e terreno; tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 37 particella 34 sub - cat. D10 Fabbricati per Attività Agricole P T - via Lavino n. 243; Pag.7 di 18
Comune Monte San Pietro ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 37 particella 136 sub - cat. D10 Fabbricati per Attività Agricole P T-1 - via Lavino n. 243; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 26 particella 496 sub 27 cat.a3 Abitazione di Tipo Economico consistenza vani 7 - via Belvedere n. 32 P T-1-2; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Fabbricati - Foglio 26 particella 496 sub 28 cat.c6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse consistenza mq 18 - via Belvedere n. 32 P S1; Comune Zola Predosa ( Bo ) Catasto Terreni - Foglio 26 particella 1446 nat. Terreno - consistenza 36 centiare. Trattandosi di diverse unità immobiliari, si dispone la vendita in N 41 LOTTI. * * * LOTTO 15 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Posto auto scoperto in Zola Predosa ( Bo ) via Rigosa della superficie catastale di mq 12,00. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Zola Predosa ( Bo ), intestato a --- piena proprietà per la quota di 8/36 --- piena proprietà per la quota di 8/36 --- piena proprietà per la quota di 8/36 --- piena proprietà per la quota di 12/36 come segue: Fgl. Part. Sub P Indirizzo Cat. Classe Cons. Rendita Pag.8 di 18
28 831 130 T Via Rigosa C/6 1 mq 12,00 73,75 La planimetria catastale dell immobile è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile del posto auto risulta pari a 12.390,00. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTI I dati catastali della visura e quelli riportati nella Note di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Riguardante generalmente la Particella 831: Costituzione di Servitù di metanodotto a favore della --- trascritta a Bologna il 27.04.1972 art. 6548, come riportato nell Atto di provenienza : Notaio --- di Casalecchio di Reno ( Bo ) del 17.01.2005 Rep. N. 25498/13605 trascritto a Bologna il 27.01.2005 al n. Part. 3068. Il bene in oggetto costituisce inoltre una porzione di un complesso condominiale ad uso abitativo commerciale - produttivo e terziario; è compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione. Il bene pignorato è compreso nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale così come riferito dal Sig. --- dello Studio --- di Zola Predosa in qualità di amministratore del Condominio --- n.2-4-6-8 Zola Predosa ( Bo ). VINCOLI E ONERI Pag.9 di 18
In data 08.05.2015 l amministratore del Condominio --- n.2-4-6-8 Zola Predosa ( Bo ) Sig. --- ha comunicato alla scrivente via e-mail l ammontare del Rendiconto Consuntivo dal 01.05.2014 al 30.04.2015 e l ammontare del Bilancio Preventivo dal 01.05.2015 al 30.04.2016 ; per il 2014-2015 risulta un saldo a debito di 151,68 e per il 2015-2016 un importo preventivato di 157,75 non ancora saldato, da intendersi per tutti i millesimi di proprietà ( 25,95/1000; l unità in oggetto rappresenta la quota parte di 0,53/1000 ). CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con, medesima proprietà, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di stima appartiene a --- piena proprietà per la quota di 8/36 coniugata in regime di comunione dei beni --- piena proprietà per la quota di 8/36 coniugato in regime di separazione dei beni --- piena proprietà per la quota di 8/36 coniugato in regime di comunione dei beni --- piena proprietà per la quota di 12/36 vedova. PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto: -per la quota di 2/36 agli esecutati ---, ---, --- e per la quota di 3/36 a --- per successione in morte del Sig. --- titolare della piena proprietà, den. N. 39 vol. 15 del 29.05.2000 trascritta a Bologna all art. Reg. Part. 28108 Reg. Gen. 38656 del 28.08.2000, devoluta per legge al coniuge e figli; -per la quota di 6/36 agli esecutati ---, ---, --- e per la quota di 9/36 a --- per cessione di diritti reali a titolo oneroso dai Sig. ri ---, ---, ---, ---- e --- con l atto del Notaio --- di Casalecchio di Reno ( Bo ) del 17.01.2005 Rep. Pag.10 di 18
N. 25498/13605 trascritto a Bologna il 27.01.2005 al n. Part. 3068. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE L immobile è pervenuto agli intestatari, in regime di comunione dei beni per --- e --- in regime di separazione dei beni per---; alla ---per morte del coniuge. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo al bene in oggetto risultano le formalità indicate nelle relazioni notarili agli atti relative a: Pignoramento Immobiliare trascritto il 08.04.2013 al n. part. 8859 e n. gen. 14182 a favore di --- con sede in Bologna con domicilio eletto in Bologna Via C. Battisti n. 10 presso lo studio dell Avv.---, a carico dei Sig.ri --- e --- per la quota di 8/36 ciascuno; Verbale di Pignoramento Immobiliare trascritto a Bologna il 20.12.2013 all art. Reg. Part. 32140 e Reg. Gen. 45816 a favore di --- con sede in Modena c.f. 01153230360 contro --- titolare della quota di 8/36 e --- titolare della quota di 12/36. Titolo: Atto di Pignoramento del Tribunale di Bologna del 29.11.2013 Rep. 8864 Grava: la quota di 20/36 della piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto oltre ad altro; Domanda Giudiziale revoca atti soggetti a trascrizione trascritta a Bologna all art. Reg. Part. 23748 Reg. Gen. 34563 del 26.09.2013 a favore di --- con sede in Imola ( Bo ) c.f. 00293070371 contro --- titolare della quota di 8/36, --- titolare della quota di 8/36, --- titolare della quota di 8/36. Titolo: Atto di domanda giudiziale del Tribunale di Bologna del 27.06.2013 Pag.11 di 18
Rep. 9893 Grava: la quota di 24/36 della piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto oltre ad altro; Costituzione di vincolo in trust trascritto a Bologna all art. Reg. Part.13726 Reg. Gen. 19307 del 17.05.2012 contro --- titolare della quota di 8/36, --- titolare della quota di 8/36 e --- titolare della quota di 8/36 Titolo: Atto di vincolo in trust Notaio --- del 14.05.2012 Rep. 39680 Grava: la quota di 24/36 della piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto oltre ad altro; Ipoteca Giudiziale iscritta a Bologna all art. Reg. Part. 1111 Reg. Gen. 9269 del 07.03.2013 a favore di --- con sede in Modena.f. 01153230360 che elegge domicilio in Bologna Galleria U. Bassi n.1 Avv. -- - contro --- titolare della quota di 8/36, --- titolare della quota di 12/36, --- titolare della quota di 8/36 e --- titolare della quota di 8/36 Titolo: Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Bologna del 06.03.2013 Rep. 2358 Grava: la piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto oltre ad altro; Ipoteca Giudiziale iscritta a Bologna all art. Reg. Part. 3504 Reg. Gen. 24985 del 27.06.2012 a favore di ---- con sede in Bologna c.f. 02888381205 contro --- titolare della quota di 8/36 e --- titolare della quota di 8/36 Titolo: decreto Ingiuntivo del Tribunale di Bologna del 25.06.2012 Rep. 3920 Grava: la quota di 16/36 della piena proprietà dell unità immobiliare in oggetto oltre ad altro. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alle relazioni Pag.12 di 18
notarili agli atti. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta ad imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Zola Predosa risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il RUE Associazione Intercomunale Area Bazzanese adottato con D.C.C. N 25 del 27.03.2013 approvato con D.C.C. N 112 del 23.12.2013 la zona in cui ricade il bene oggetto di pignoramento è sita all interno dell Ambito AUC-3 Ambiti Urbani consolidati prevalentemente residenziali; sub Ambiti consolidati con usi in prevalenza terziari. A titolo informativo in tali zone gli interventi edilizi ammessi sono Manutenzione ordinaria, Manutenzione straordinaria, Nuova Costruzione, Ampliamento, Demolizione con Ricostruzione, Cambio d Uso. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. Non è necessaria in quanto l immobile non prevede impieghi energetici.. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il bene oggetto di stima è un posto auto derivato dalla suddivisione in superficie dell area scoperta del complesso immobiliare denominato Centro dell Auto; i primi interventi edilizi sul lotto di terreno in oggetto risalgono agli anni 70 e, in quel tempo non era consueto depositare planimetrie di sistemazione dell esterno. Agli atti presso l Archivio del Comune di Zola Predosa non sono state trovate pratiche edilizie-urbanistiche inerenti, pertanto la planimetria catastale è il documento che attesta lo stato legittimo. Pag.13 di 18
STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in oggetto è a disposizione degli esecutati. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE La zona del complesso immobiliare è alle porte del centro di Zola Predosa, lungo l asse della via Bazzanese e di fronte all incrocio con l asse viario per Monte San Pietro; la zona è prevalentemente residenziale ma anche con usi terziari. L accesso all area dove è sito il posto auto scoperto in oggetto avviene dalla strada ad uso comunale ( ma sempre inerente la proprietà in oggetto ) che porta alla stazione della linea ferroviaria Bologna-Casalecchio-Vignola; l area esterna non è recintata in quanto serve l intero complesso edilizio ad uso commerciale-residenziale e terziario e quindi le attività che vi si svolgono quali, esposizione delle auto, carrozzeria, lavaggio delle auto ect ; verso nord-ovest l area è delimitata dalla rampa stradale del collegamento con l asse viario della nuova bazzanese e verso nord dalla linea ferroviaria; il posto auto in questione è adiacente all argine della rampa. Si presenta quale spazio aperto con pavimentazione ad asfalto e con poco visibili linee di delimitazione. Tutta l area destinata a posti auto, di fatto, serve le attività del luogo, per cui dal punto di vista dell appetibilità commerciale, non risultano di fatto altri utilizzi se non quello di superficie destinata al parcheggio dell autosalone e officina adiacenti. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante Pag.14 di 18
norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm. 831 130 Posto auto scoperto 1,00 1,00 12,00 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 12,00 coincidente con la superficie catastale. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette Pag.15 di 18
contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 40%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. L indagine di mercato effettuata non ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato, pertanto si è ritenuto di considerare i valori unitari accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2014: Zola Predosa, posti auto scoperti valore minimo 6.000,00 valore massimo 8.000,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Pag.16 di 18
Territorio, 2 semestre 2014, Zola Predosa capoluogo e frazione di Riale, box con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 900,00 1.200,00. ( non è una quotazione specifica in quanto si riferisce genericamente a box ). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Posto Auto Scoperto mq. 12,00 x /mq 300,00 = 3.600,00 Detraendo il 40% circa ( 1.440,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO 15: 2.000,00 (euroduemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Pag.17 di 18
Cento 05 giugno 2015 IL C.T.U. Arch. ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale Foglio 28 Part. 831 2. Visura Catasto Fabbricati Foglio 28 Part.831 Sub 130 e altri 3. Planimetria catastale Foglio 28 Part. 831 Sub 130 4. Elaborato Planimetrico F. 28 Part. 831 5. Elenco dei Subalterni Assegnati F. 28 Part. 831 6. Atto Notaio --- del 17.01.2005 7. Estratto Cartografia RUE 8. Inquadramento territoriale 9. Documentazione fotografica Pag.18 di 18