McGraw-Hill. Tutti i diritti riservati. Caso 18

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1 Mauale di Estimo Vittorio Gallerai, Giacomo Zai, Davide Viaggi Caso 18 Copyright 2005 The Compaies srl Stima del diritto di usufrutto e del valore della uda proprietà relativi ad u appartameto di civile abitazioe ubicato el cetro storico di Acoa. Idice 1 Quesito di stima 2 2 Descrizioe dell immobile 2 3 Criteri e procedimeti di stima 2 4 Stima del diritto di usufrutto 2 5 Stima del valore della uda proprietà 4 6 Coclusioi 4

2 Mauale di Estimo Vittorio Gallerai, Giacomo Zai, Davide Viaggi Copyright 2005 The Compaies srl 1. Quesito di stima Co proprie disposizioi testametarie, il sig. Cesio Testi, deceduto i Acoa il //2004, lascia l appartameto di civile abitazioe sito i via Cialdii 8 (Acoa) i usufrutto al coiuge Giuseppia Vacchi e i uda proprietà al figlio Luciao, uici eredi legittimari del de cuius. Al sottoscritto Ig. Fabrizio Fatti è stato coferito dagli eredi i data 15/1/2005 l icarico di valutare l evetuale lesioe di legittima. I base agli artt del codice civile e alla L. 19/5/ , i caso gli eredi legittimari siao rappresetati da u figlio e dal coiuge, a ciascuo di essi spetta ua quota di riserva pari 4/, la quota dispoibile risulta pari a 4/. Al fie di rispodere a tale verifica, si procede alla valutazioe del valore di uda proprietà e del diritto di usufrutto alla data dell apertura della successioe: // Descrizioe dell immobile Oggetto di stima è u appartameto per civile abitazioe sito el cetro storico di Acoa. L edificio di cui l appartameto fa parte è stato costruito el 1947, la facciata e le parti comui soo i ottimo stato di mautezioe. E composto da appartameti su 4 piai ed è dotato di ascesore. L appartameto oggetto di valutazioe si trova al primo piao. Ha ua superficie complessiva di 94 m 2, composto da igresso, soggioro, cucia, due camere da letto, due bagi, ripostiglio. E stato completamete ristrutturato el 2003 i base a teciche modere di costruzioe, utilizzado materiali di buoa qualità per pavimeti, rivestimeti e fiiture. L orgaizzazioe e la forma degli ambieti e la posizioe dei puti luce soo razioali. L appartameto è dotato di razioali impiati di distribuzioe dell acqua, del gas e dell eergia elettrica. Il sistema di riscaldameto è costituito da u impiato a gas autoomo. Al mometo della stima, il fabbricato è abitato dal coiuge superstite. 3. Criteri e procedimeti di stima Il valore del diritto di usufrutto è calcolato come accumulazioe del reddito auale, costate e posticipato dell usufruttuario: q 1 Vu = Ru rq dove: Vu = valore del diritto d usufrutto; Ru = reddito medio auo derivate all usufruttuario per il godimeto della cosa, al etto delle spese; = ai di durata dell usufrutto dal mometo della stima alla scadeza dell usufrutto; r = saggio di attualizzazioe. Il valore della uda proprietà (Vp) è determiato scotado il valore di mercato del bee (Vm) per la presumibile durata dell usufrutto: 1 Vp = Vm q 4. Stima del diritto di usufrutto Determiazioe del reddito lordo

3 Mauale di Estimo Vittorio Gallerai, Giacomo Zai, Davide Viaggi Copyright 2005 The Compaies srl Il reddito lordo è determiato come somma degli affitti aui otteibili dalla cessioe i locazioe dell immobile. Il caoe di affitto è stato determiato sulla base dei caoi di locazioe medi dell area, teedo coto delle caratteristiche del fabbricato. Le orme cotrattuali prevedoo che usualmete l affitto vega pagato ogi mese aticipatamete e che la cauzioe sia fruttifera per l affittuario. Caoe lordo mesile: euro 960 euro/mese Caoe auale: 960 euro/mese x mesi = euro/ao Iteressi maturati a fie ao dalle rate di caoe pagate Saggio: 2% 11 1 Iteressi: 960 0, , ,02 =5 euro/ao Iteressi sulla cauzioe Importo cauzioe: 1 mesilità di affitto Saggio: 2% Iteressi: 960 euro/mese x 0,02 = 19 euro/ao Totale reddito lordo dell usufruttuario: = euro/ao Tutti i dirit Determiazioe delle spese Le spese soo siteticamete calcolate i percetuale del valore del caoe di affitto. Le percetuali delle sigole voci, ricavate da u idagie sul mercato locale degli affitti, e il totale delle spese soo riportati ella tabella seguete: ti riservati Voce di spesa Percetuale del caoe Importo (euro) mautezioi ordiarie 7% 806 ammiistrazioe 5% 576 sfitto 2% 230 iesigibilità 2% 230 imposte 6% 691 spese codomiiali 7% 806 Totale 29% 3341 Determiazioe del reddito etto Il reddito etto risulta pari a: Rl-sp = euro/ao euro/ao = 8323 euro/ao Determiazioe del saggio di scoto Il saggio di scoto è stato determiato sulla base del redimeto medio dei BTP deceali, al etto dell iflazioe. Redimeto BTP: 4,2% Saggio di iflazioe: 2,4% Saggio di capitalizzazioe: 4,2 2,4 = 1,8%

4 Mauale di Estimo Vittorio Gallerai, Giacomo Zai, Davide Viaggi Copyright 2005 The Compaies srl Determiazioe della durata del diritto di usufrutto A orma del codice civile, i asseza di diversa idicazioe, il diritto di usufrutto dura fio alla morte dell'usufruttuario. La durata della vita attesa è stata ricavata dalle tavole di mortalità e della speraza di vita forite dall ISTAT per la popolazioe femmiile della provicia di Acoa. Età dell usufruttuario al mometo della stima: 64 ai. Sesso: femmia. Vita media attesa:,4 ai (arrotodati a ). Determiazioe del valore del diritto di usufrutto Il valore del diritto di usufrutto è così determiato: q 1 1,018 1 Vu = Ru = 8323 = , 034 = euro rq 0,018 1, Stima del valore della uda proprietà Determiazioe del valore dell appartameto Il valore dell appartameto è stato siteticamete determiato utilizzado il criterio della comparazioe co i valori di mercato, sulla base del valore medio di appartameti co aaloghe caratteristiche rilevati presso gli osservatori del mercato immobiliare. Si stima ioltre che, al termie dell usufrutto, siao ecessari iterveti di mautezioe straordiaria da portare i detrazioe al valore ordiario di mercato. Prezzo di mercato: 2800 euro/m 2 Superficie appartameto: 94 m 2 Costi per iterveti di mautezioe straordiaria (stimati forfettariamete): euro Valore appartameto: 2800 euro/m 2 x 94 m euro = = 8200 euro Determiazioe del saggio di attualizzazioe Il saggio di scoto è stato determiato i modo aalogo a quello utilizzato per l attualizzazioe del reddito dell usufruttuario. E pertato pari al 1,8%. Determiazioe del valore della uda proprietà Il valore della uda proprietà è determiato scotado al mometo attuale il valore dell appartameto al termie del diritto di usufrutto e sottraedo l accumulazioe dei costi di assicurazioe a carico del proprietario per la durata dell usufrutto. Costi per assicurazioe (a): 320 euro/ao 1 q 1 1 1,018 1 Vp = Vm a = = , , 034 = q rq 1,018 0,018 1, euro 6. Coclusioi Il valore del diritto di usufrutto dell appartameto i oggetto è stimato i euro Il valore della uda proprietà dell appartameto i oggetto è stimato i euro Nel complesso il valore dell asse ereditario risulta pari a euro

5 Mauale di Estimo Vittorio Gallerai, Giacomo Zai, Davide Viaggi Copyright 2005 The Compaies srl Le quote ereditarie assegate, rispettivamete, al coiuge ed al figlio risultao pari 6,5/ e a 5,5/ del valore complessivo dell asse ereditario. Si coclude pertato che o si sia verificata lesioe di legittima. Acoa, 23 febbraio 2005 I fede (Ig. Fabrizio Fatti)

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