BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO. Diritti reali: usufrutto CORSO PRATICANTI 2015

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1 BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO Diritti reali: usufrutto CORSO PRATICANTI 2015

2 Usufrutto L'usufrutto è il diritto di godimeto da parte di ua persoa detta USUFRUTTUARIO di u bee altrui; il proprietario del bee oggetto di usufrutto è detto NUDO PROPRIETARIO. Costituzioe: Per volotà della persoa, art C.C. (testameto o cotratto) Per usucapioe (possesso cotiuato per 20 ai) Per legge (usufrutto legale) Durata: No può eccedere la vita dell'usufruttuario Per le persoe giuridiche o può durare più di 30 ai Termia co la morte dell'usufruttuario, per prescrizioe (uso o cotiuativo per 20 ai), riuioe di usufrutto, totale perimeto del bee (art.1014 C.C.). Il diritto o può essere trasferito agli eredi.

3 Usufrutto Spese a carico dell'usufruttuario e del udo proprietario Usufruttuario (spese di gestioe): Relative all'ammiistrazioe, mautezioe ordiarie a custodia della cosa (art C.C.) Imposte, cotributi e altri oeri che gravao sul reddito (art C.C.) Iteressi legali da corrispodere al udo proprietario sulle somme spese per riparazioi straordiarie (art C.C.) e migliorameti fodiari Nudo proprietario (spese di coservazioe): Mautezioe straordiaria, assicurazioe, uote di reitegrazioe

4 Usufrutto Problemi estimativi Stima del valore del diritto di usufrutto Stima del valore della uda proprietà Stima dell'ideità dei migliorameti eseguiti dall'usufruttuario Stima del valore del diritto d'usufrutto ai fii fiscali

5 Stima del valore del diritto di usufrutto È richiesto: Quado il udo proprietario vuole estiguere l'usufrutto prima della scadeza Per la stima della uda proprietà Si ottiee accumulado all'attualità il reddito etto, il reddito auo ritraibile dall'usufruttuario (aspetto ecoomico del valore di capitalizzazioe) dove Vu = Ru r Ru = reddito auo etto egli ai di durata residua dell'usufrutto 1 coefficiete fiaziario di accumulazioe iiziale di r u'aualità limitata posticipata = umero ai durata residua dell'usufrutto r = saggio commerciale 1

6 Stima del valore del diritto di usufrutto 1. REDDITO RITRAIBILE DALL'USUFRUTTUARIO (reddito medio auo del periodo cosiderato) É dato dalla differeza tra reddito lordo ricavabile dall'usufruttuario e le spese a suo carico Ru = Rlt (Tr + Amm + Sf/I + I) Rlt = reddito lordo totale: costituito dal caoe di locazioe e dagli iteressi sulle rate Tr = tributi(25-40%): imposte (IMU, imposta registro del caoe, ecc.) Amm = ammiistrazioe (3-5%) Sf/I= sfitto e iesigibilità (0,5-3%): macati redditi che l'usufruttuario può subire se il fabbricato o è locato o morosità I = iteressi sulle spese a carico del proprietario, 0,5-2%

7 Stima del valore del diritto di usufrutto 2. DURATA DELL'USUFRUTTO È determiata statisticamete mediate l'uso delle tabelle di mortalità dell'istat; vedi sito iteret istat:

8 Stima del valore del diritto di usufrutto 3. CALCOLO DEL SAGGIO Il saggio da utilizzare per l'accumulazioe all'attualità del reddito ritraibile dall'usufruttuario si determia co riferimeto alla media dei tassi applicati dalle bache sui depositi (0,5 1%) e sui prestiti ipotecari (3 4%) per u tempo simile a uello della durata dell'usufrutto (saggio commerciale). Il saggio commerciale viee calcolato co riferimeto al tasso ufficiale di riferimeto (TUR) e al tasso legale. TUR dal = 0,05 TASSO LEGALE dal = 0,5%

9 Stima del valore della uda proprietà Si ottiee sottraedo dal valore del bee libero da usufrutto (V), il valore dell'usufrutto stesso (Vu) Vp = V - Vu Il valore del bee libero da usufrutto si stima co l'aspetto ecoomico del valore di mercato. Il valore del diritto di usufrutto si stima co la formula vista i precedeza. Il valore della uda proprietà può essere calcolato ache scotado all'attualità il valore di mercato dell'immobile cosiderato libero da usufrutto Vp = V

10 Stima del valore della uda proprietà VALORE DELL A NUDA PROPRIETA' DI UN IMMOBILE MIGLIORATO DALL'USUFRUTTUARIO Vp = V Vu Id ( 1 + r) V = valore del fabbricato già migliorato Vu = valore diritto di usufrutto r = saggio commerciale = ai durata residua dell'usufrutto L'ideità (Id) si deve corrispodere ella mior somma tra l'importo delle spese sosteute e l'aumeto di valore coseguito dall'immobile per effetto dei migliorameti

11 Stima del valore di usufrutto a fii fiscali Viee usato ella compravedita di u immobile gravato da usufrutto per l'imposizioe fiscale (imposta di registro, ipotecaria e catastale) La base impoibile è otteuta dal valore della uda proprietà otteuta dalla differeza tra il valore fiscale (Vf) e il valore fiscale del diritto di usufrutto (Vu). Vp= Vf - Vu VALORE FISCALE DELL'IMMOBILE: si calcola co il reddito catastale rivalutato per u coefficiete fissato per legge Terrei: Vf= RD x 1,25 x 90 Fabbricati: Vf= RC x 1,05 x 120 (110) Aree edificabili= valore veale

12 Stima del valore di usufrutto a fii fiscali REDDITO ANNUO FISCALE DELL'USUFRUTTUARIO: dal valore fiscale si ricava il reddito auo dell'usufruttuario (aualità) applicado il saggio legale del 1% Ru = Vf x 1% VALORE FISCALE DELL'USUFRUTTO: Si ottiee moltiplicado il Ru per u coefficiete c stabilito per legge, che tiee coto della probabilità di vita residua dell'usufruttuario Vu = Ru x c Quidi il valore fiscale della uda proprietà è dato da Vp = Vf - Vu

13 Matematica fiaziaria INTERESSE SEMPLICE I = C r I = iteresse; C = capitale impiegato r = saggio auo; = tempo di impiego Il tempo viee espresso i ai o giori o mesi MONTANTE SEMPLICE C = capitale; I = iteresse M = C + I Quidi sostituedo I: M = C (1 + r )

14 Matematica fiaziaria MONTANTE SEMPLICE DI RATE COSTANTI k i i= 1 M = R k + r M = 12 R = rate dispoibili k volte i u ao k ± 1 R k + r 2 k sarà ad esempio 12 per redite mesili, 6 per redite bimestrali, ecc. = umero di mesi macati alla fie dell ao Le rate possoo essere pagate aticipatamete, sego +, (all iizio del mese, del bimestre, ecc.) o posticipatamete, sego -

15 Matematica fiaziaria INTERESSE COMPOSTO C 0 = capitale iiziale I = C 0 ( 1) MONTANTE COMPOSTO C = C 0 (1 + r) poedo 1 + r = C = C 0 C = motate all ao ; = motate uitario = fattore di capitalizzazioe composta

16 Matematica fiaziaria ANNUALITA LIMITATE POSTICIPATE Accumulazioe fiale ANNUALITA LIMITATE ANTICIPATE Accumulazioe fiale a = aualità A A = = a a 1 r 1 r

17 Matematica fiaziaria ANNUALITA LIMITATE POSTICIPATE Accumulazioe iiziale ANNUALITA LIMITATE ANTICIPATE Accumulazioe iiziale A 0 = a 1 r A 0 = a 1 r