Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Revalco S.r.l. N Gen. Rep. 1024/2014 data udienza di verifica crediti: ore 11:15 Giudice Delegato: Dott. GUIDO MACRIPÒ Curatore Fallimentare: Dott.ssa Claudia Motta RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Sovico, Via Guido Rossa snc Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 10

2 1. Dati Catastali INDICE SINTETICO Bene: via guido rossa snc - Sovico (MB) Lotto: 001 Corpo: Capannone a uso deposito - uffici e laboratorio con annessa (D/7) e Cabina Enel (D/1) Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze industriali [D7] Dati Catastali D/7: foglio 15, particella 228, foglio 15, particella 229, sub 2 Dati Catastali D/1: foglio 15, particella 229, foglio 15, sub 1 2. Stato di possesso Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: verificata 4. Creditori Iscritti Creditori Iscritti: Banca di Credito Cooperativo di Carate Brianza 5. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 6. Prezzo Bene: via guido rossa snc - Sovico (MB) Lotto: 001 Prezzo da libero: ,00 Pag. 2 di 10

3 Beni in Sovico (MB) via guido rossa snc Lotto: IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Capannone ad uso deposito - uffici e laboratorio con annessa Cabina Elettrica (D/1). Fabbricato costruito per esigenze industriali (D7) e Cabina elettrica sito in Sovico (MB) CAP: 20845, via Guido Rossa snc Quota e tipologia del diritto 1/1 di Revalco S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Identificato al catasto Fabbricati Capannone D/7 Intestazione: REVALCO SRL, foglio 15, particella 228, scheda catastale MI del , indirizzo via Guido Rossa, comune Sovico, cat. D/7, rendita ,00. Derivante da: Variazione nel classamento del 29/07/2014 n /2014 protocollo MI Confini: a Nord altra unità immobiliare, a Est mappale 226, a Sud via Guido Rossa, a Ovest vicolo IV Cascina Greppi. Note: la particelle 228 (su cui insiste il fabbricato principale D/7) è graffata con la particella 229 sub 1 (locale tecnico adiacente alla cabina elettrica). Cabina elettrica D/1 Intestazione: Revalco srl, foglio 15, particella 229, subalterno sub 2, scheda catastale MI del , indirizzo vicolo IV Cascina Greppi snc, piano T, comune Sovico, categoria D/1, rendita 72,00. Derivante da: Variazione toponomastica del n /2015 prot. MI Confini: a Nord: mapp 228; a Est: mapp. 228 e altra u.i.; a Sud mapp 185; a Ovest mapp 228 e DESCRIZIONE GENERALE Zona di espansione a destinazione artigianale e industriale, limitrofa ad aree agricole. Caratteristiche zona: periferica produttiva provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Area urbanistica: mista artigianale/industriale a traffico locale con parcheggi al servizio delle attività locali. Importanti centri limitrofi: Carate Brianza, Seregno, Monza. Caratteristiche zone limitrofe: industriale/agricolo. 3. STATO DI POSSESSO: Libero Pag. 3 di 10

4 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Vincoli ed oneri giuridici Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: - Pignoramento a favore di Motta Umberto derivante da atto giudiziario del Tribunale di Monza del 20/05/2014 rep. 8908; trascritto a Milano 2 in data 01/07/2014 ai nn /40766; gravante solo sul mapp 228 e 229 sub 1 del foglio 15 (D/7). - Sentenza dichiarazione di Fallimento a favore della Massa dei Creditori contro Revalco S.r.l.; Derivante da: Sentenza Tribunale di Milano rep. n. 1387/14 trascritta a Milano 2 in data 05/03/2015 ai nn / Atti di asservimento Costituzione servitù di elettrodotto a rogito Leonardo Trotta Bruno Notaio in Monza in data 07/05/2012 ai nn /10589; registrato Gorgonzola (MI) in data 10/05/2012 ai nn. 2084/1T; trascritto a Milano 2 in data 10/05/2012 ai nn / Si tratta della servitù di collocare, mantenere ed esercitare le proprie apparecchiature di consegna, trasformazione e distribuzione dell'energia elettrica concessa a ENEL Distribuzione spa. 4.2 Altri vincoli ed oneri giuridici Iscrizioni: -Ipoteca volontaria attiva a favore di Banca Popolare di Cremona spa contro Revalco S.r.l.; importo ipoteca ,00; importo capitale: ,00; Iscritta a Milano 2 in data 28/07/2009 ai nn / Ipoteca giudiziale attiva a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CARATE BRIANZA contro Revalco S.r.l.; derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Monza; importo ipoteca: ,40; importo capitale: ,18; iscritta a Milano 2 in data 10/06/2014 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Attestazione Prestazione Energetica Indice di prestazione energetica: Classe energetica C EPh 19 kwh/m³a - Ec 29,4 kwh/m³a 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Proprietario: la proprietà ante ventennio riguarda innumerevoli soggetti e pertanto si rimanda alla Relazione Notarile allegata. Proprietario attuale: REVALCO S.R.L. dal 01/07/2008 in forza di atto di compravendita a rogito Elisa Leggio Notaio in Seregno in data 01/07/2008 ai nn / trascritto a Milano 2 in data 01/07/2008 ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: n Intestazione: Prina Pier Luigi - Legale rappresentante della Soc. Revalco srl Tipo pratica: Permesso di costruire Per lavori: Costruzione di Capannone con annessi uffici e servizi sanitari Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 20/01/2009 al n. di prot. 596 Rilascio in data 29/06/2009 al n. di prot Fine lavori presentata in data 24/04/2013 al prot Richiesta di Agibilità in data 24/04/2013 al n. di prot NOTE: Agibilità maturata per silenzio assenso. 7.1Conformità edilizia: Conformità edilizia: verificata Pag. 4 di 10

5 7.2Conformità urbanistica: Conformità urbanistica: verificata Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera n. 21 del Zona omogenea: Tessuto della produzione artigianale e manifatturiera. Ambito di trasformazione D4 - art. 18 e art. 15 del PdR Immobile soggetto a convenzione: Piano di lottizzazione PE 28 Estremi delle convenzioni: Dott. Carlo Mussi notaio in Monza rep racc del reg Monza 1 nr Serie 1T. Obblighi derivanti: ultimazione delle opere di urbanizzazione entro 48 mesi ( ). Tutti gli adempimenti non altrimenti disciplinati dovranno essere terminati entro 8 anni ( ). Per i lotti in fregio a vicolo IV Cascina Greppi sono previste le seguenti limitazioni: - divieto di insediare lavorazioni insalubri classe 1 - zonizzazione acustica IV - divieto di accessi carrai su vicolo IV Cascina Greppi - recinzione dei lotti verso vicolo IV in blocchetti di cls ad altezza m 2 - all'interno della fascia alberata lungo vicolo IV C.G. non potranno essere installati impianti tecnologici, e non potrà essere usata come deposito di materiali - non potranno essere realizzati verso vicolo IV C.G. camini, estrattori, presa d'aria, esalatori. Dichiarazione di conformità con il PGT: l'immobile è conforme. Note: Il piano di lottizzazione e la relativa convenzione sono attivi per ulteriori tre anni dalla data prevista di scadenza ( ) Legge n. 98/2013 art. 30 comma 3 bis. Descrizione Si tratta di un capannone industriale disposto su due livelli con i fronti Nord-Est e Nord-Ovest in aderenza a fabbricati similari. Il piano terra di circa mq 977 ha una porzione di mq 390 in tutta altezza (m 9,30), utilizzata a laboratorio, e la restante con altezza interna di m 4,60 in parte a laboratorio e in parte a uffici e servizi; al secondo piano la superficie complessiva è di mq 588, con altezza interna di m 3,95, in parte a deposito e in parte a uffici e servizi. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di Revalco S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Superficie complessiva di circa mq 2.218,50 È posto al piano terra e primo; il piano terra ha due altezze principali m 4,60 e m 9,30 mentre al piano primo l'altezza è di m 3,95. L'edificio è stato costruito nel L'intero fabbricato è composto da due piani complessivi fuori terra. Stato di manutenzione generale: buono Condizioni generali dell'immobile: buono Caratteristiche descrittive: Copertura Solai tipologia: a sheed materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: si tratta di elementi prefabbricati alternati a elementi trasparenti per l'illuminazione. tipologia: tegoli a T condizioni: ottime - Note: si tratta del solaio del primo piano. Pag. 5 di 10

6 Strutture verticali Travi materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: si tratta di pilastri prefabbricati in c.a. su fondazioni a bicchiere materiale: c.a. condizioni: ottime - Note: si tratta di travi prefabbricate. Componenti edilizie e costruttive: Cancello Cancello Infissi esterni Infissi esterni Infissi interni tipologia: anta singola a battente materiale: ferro verniciato apertura: elettrica condizioni: buone - Note: si tratta del cancello di accesso pedonale tipologia: scorrevole materiale: ferro verniciato apertura: elettrica condizioni: buone - Note: si tratta del cancello carraio tipologia: ante a battente e fissi materiale: alluminio condizioni: ottime - Note: si tratta delle principali finestrature fisse e apribili a battente o a vasistas, in alluminio naturale satinato, collocate sia negli ambienti di produzione che nei locali a uso uffici e servizi. tipologia: ante a libro materiale: ferro e pannelli metallici condizioni: ottime - Note: si tratta del portone di ingresso del capannone. tipologia: a battente con maniglione antipanico materiale: alluminio e vetro condizioni: ottime - Note: si tratta delle porte di accesso ai piani dal vano scala principale. Infissi interni tipologia: a battente materiale: alluminio e laminato condizioni: buone - Note: si tratta delle porte interne di accesso ai locali uffici, spogliatoi e servizi igienici, realizzate con stipiti e cornici in alluminio verniciato e tamburate con pannelli in laminato plastico. Infissi interni Pareti esterne Pavimentazione esterna tipologia: a battente con maniglione antipanico materiale: lamiera zincata verniciata REI 120 condizioni: ottime - Note: si tratta delle porte di separazione tra ambienti di lavorazione e ambienti accessori quali spogliatoi e vani scale. materiale: pannelli prefabbricati rivestimento: ghiaino lavato condizioni: ottime - Note: la finitura in ghiaino lavato dei pannelli prefabbricati si alterna nelle colorazioni grigio chiaro e grigio scuro e nelle lavorazioni: alcuni pannelli sono finiti con lisciatura e lucidatura, altri hanno il ghiaino al vivo. materiale: elementi autobloccanti condizioni: sufficienti - Note: la pavimentazione esterna richiede interventi di ripristino, a causa della vegetazione incolta che la sta sollevando dalla propria sede di posa. Pag. 6 di 10

7 Pavimentazione interna Pavimentazione interna Plafoni Scale materiale: galleggiante condizioni: ottime - Note: si tratta della pavimentazione delle zone uffici e pianerottolo del vano scala dotato di ascensore. In moduli da cm 60 x 60 di forte spessore con pozzetti di servizio prese elettriche. materiale: piastrelle in grès porcellanato condizioni: buone - Note: si tratta delle pavimentazioni delle zone deposito al primo piano in colore beige, spogliatoi e servizi igienici in colore blu, formato cm 20 x 20. materiale: controsoffitto condizioni: buone - Note: si tratta della finitura degli uffici, realizzata con pannelli in fibra minerale, su struttura metallica sospesa a maglia quadrata, con inserite plafoniere luminose ed elementi per la climatizzazione. posizione: a rampe parallele rivestimento: lastre di serizzo condizioni: buone - Note: le scale principali hanno la pietra con finitura lucida, mentre le scale secondarie hanno la finitura bocciardata. Dotazioni Impianti Impianto elettrico: Epoca di realizzazione: 2012 L'impianto si ritiene possa essere a norma ma la Dichiarazione di Conformità L. 46/90 e successive non è stata reperita. Riscaldamento Condiziamento: Tipologia di impianto: a, a soffitto, radiatori in acciaio, Stato impianto: ottimo Epoca di realizzazione: 2012 Impianto a norma con Dichiarazione di Conformità nr. DC/004/12 rilasciata da Maggioni Rino srl - Monza del 12/01/2012 Idrico-sanitario: Tipologia di impianto: a, a soffitto, radiatori in acciaio. Epoca di realizzazione: 2012 Impianto a norma con Dichiarazione di Conformità nr. DC/005/12 rilasciata da Maggioni Rino srl - Monza del 12/01/2012 Impianto antincendio: Epoca di realizzazione: 2012 Impianto a norma con Dichiarazione di Conformità nr. DC/006/12 rilasciata da Maggioni Rino srl - Monza del 12/01/2012 Ascensore: L'immobile dispone di impianto ascensore come da Verbale di ultimazione montaggio rilasciato il Contratto manutenzione: KONE S.p.A. Pero (MI) nr. impianto Note: verifiche biennali SICIT srl Milano rif del 10/07/2012 Pag. 7 di 10

8 Informazioni relative al calcolo della consistenza: La superficie utilizzata per l'individuazione del valore del bene è quella commerciale (al lordo dei muri perimetrali) individuata tramite rilievo metrico delle dimensioni principali con misuratore laser e raffronto a campione delle superfici interne con le dimensioni indicate negli atti di fabbrica. Tutte le superfici relative alle diverse destinazioni sono state ragguagliate alla destinazione principale con l'individuazione di idonei indici. Le superfici "produttive" ricomprendono anche le zone del capannone destinate a spogliatoi e servizi. La consistenza dei locali a uso ufficio è stata determinata applicando un indice di 1.2 per tener conto del livello di finiture e dotazioni di impianti. La consistenza dell'area esterna è stata ragguagliata con un indice di 0.10 trattandosi di un'area scoperta funzionale all'attività, in parte utilizzabile a parcheggio e in parte per l'accesso dei mezzi pesanti, commisurata alle esigenze ordinarie per immobili similari. Destinazione laboratorio piano terra uffici al piano terra deposito primo piano uffici primo piano area scoperta cabina elettrica locale tecnico Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente 894,00 1,00 894,00 82,30 1,20 98,76 436,00 1,00 436,00 153,00 1,20 183,60 631,00 0,10 63,10 19,00 0,10 1,90 3,20 0,10 0, , ,68 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d'uso: Commerciale Sottocategoria: Capannone Valori relativi alla Agenzia del Territorio Periodo: Zona: Sovico Tipologia: capannoni nuovi Valore di mercato min /mq 550,00 Superficie di riferimento: Lorda Tipo di destinazione: Produttiva Stato conservativo: Ottimo Valore di mercato max /mq 650,00 Pag. 8 di 10

9 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima La valutazione viene effettuata per comparazione ricercando il valore commerciale di immobili simili a quelli oggetto di stima quanto a superficie, ubicazione, disposizione, destinazione, stato d uso, stato occupazionale. Il valore di mercato più probabile sarà quello presente con maggior frequenza nel campione esaminato, eventualmente revisionato applicando indici correttivi dettati da situazioni peculiari. L indagine comparativa verrà quindi completata facendo riferimento anche ai valori unitari dedotti dall Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate pubblicati per l Anno 2015 Semestre 1 TeMa Territori Mercati Ambiente (già Osmi Borsa Immobiliare) per lo stesso semestre, nonché dall'andamento delle compravendite e delle offerte similari, tenuto conto infine della perdurante stagnazione del mercato immobiliare attuale. 8.2 Fonti di informazione Catasto di Milano, Ufficio tecnico di Sovico, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare 1) Sito parametri 1 fascia /mq 612,00 (in buono stato); 2) Media Agenzie Immobiliari /mq 930,00 (in ottimo stato); 3) Borsino Immobiliare TeMA I semestre 2015, parametri massimi per "capannoni nuovi" /mq 950,00 4) Osservatorio del Mercato immobiliare dell'agenzia delle Entrate, parametri massimi per "capannoni industriali" /mq 650,00. Parametri medi di zona per destinazione principale /mq 785, Valutazione corpi Capannone a uso deposito, uffici e laboratorio (D/7) con annessa Cabina elettrica (D/1). Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Individuato un valore unitario di /mq 750,00 quale valore medio per immobili di ugual destinazione d'uso e tipologia edilizia, premesso che il valore unitario, superata una consistenza "media", diminuisce con l'aumentare della superficie commerciale, tenuto conto nel caso specifico della notevole estensione del fabbricato e della significativa stagnazione del mercato in zona per questa categoria di beni si è ritenuto di applicare una riduzione del 10 % del valore individuato. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Laboratorio p. terra 894,00 750, ,00 uffici al piano terra 98,76 750, ,00 deposito primo piano 436,00 750, ,00 uffici primo piano 183,60 750, ,00 area scoperta 63,10 750, ,00 cabina elettrica 1,90 750, ,00 locale tecnico 0,32 750,00 240,00 Aggiustamenti del valore Decremento per la notevole consistenza 10 % ,00 Valore a corpo ,00 Valore complessivo diritto e quota ,00 Pag. 9 di 10

10 Riassunto ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Capannone ad uso deposito, uffici e laboratorio (D/7) con annessa Cabina elettrica (D/1) 1.677, , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) , Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": ,00 Milano, 24 novembre 2015 L'Esperto alla stima Arch. Lucia Marzano Pag. 10 di 10