TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Al S.G. dr. Angelo Petralia r.g. esecutivo n 236/2014 FASCICOLO STIMA LOTTO B senza dati sensibili Il presente Lotto B è costituito da un unità immobiliare ad uso magazzino sita in Montemaggiore Belsito (Pa), Via Tommaso Grossi n 7 piano terra. N.C.E.U. Montemaggiore Belsito fg.mu part.175. Fanno parte del presente fascicolo i seguenti allegati: a) Documentazione Fotografica consistente in n 6 foto suddivise in n 3 pagine ; b) Elaborato grafico dello stato di fatto. 1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE L unità immobiliare oggetto della presente relazione è identificata al N.C.E.U. del Comune di Montemaggiore Belsito foglio MU particella 175, con indirizzo Via Tommaso Grossi n 7 piano terra, appartenente alla categoria C/2 (Magazzini e locali di deposito) classe 1, consistenza 32 metriquadrati, rendita 19,83. Risulta intestata al SOGGETTO A per l intera quota. NOTE GENERALI: L immobile non è provvisto di planimetria catastale ma registrato solo in visura. In particolare si precisa che a seguito di una richiesta all ufficio erariale da parte della c.t.u. di accesso agli archivi, risulta, così come dichiarato dall Agenzia delle Entrate - Ufficio provinciale di Palermo, che l unità immobiliare è stata censita d ufficio e dunque non è mai stata presentata alcuna planimetria. Pertanto lo stesso ufficio invita l intestatario a presentare il DOCFA, ovvero un documento tecnico Pagina 1 di 6
rappresentante la planimetria dello stato di fatto nei modi previsti dal D.M. 701/94. 2. DESCRIZIONE COMPLESSIVA L unità immobiliare oggetto della presente esecuzione è costituita da un unica elevazione fuoriterra, realizzata in muratura portante, con copertura a falda inclinata con travi e tavolati in legno e rivestimento di tegole. Confina su tre lati con altra edilizia e l unica esposizione è quella di accesso su strada. Ha una superfice utile di mq. 26,00 ed un altezza da pavimento a soffitto minima di ml.3,75 e max di circa ml. 4,70. Si presenta allo stato grezzo con pavimentazione in cemento e pareti prive per la maggiore estenzione di intonaco, realizzato in conci di pietra in parte scoperti. Anche il prospetto si presenta privo di intonaco con piccole aree occupate da cemento di rappezzo. Non vi sono impianti elettrici, idrici e di scarico. Si presenta in pessime condizioni manutentive ad eccezione della copertura che suggerisce un intervento recente. 3. APPLICAZIONE METODI DI STIMA La stima sarà affrontata utilizzando il metodo di stima sintetico comparativo e quello analitico per capitalizzazione del reddito: la media calcolata fra le due stime fornirà il valore medio dell immobile. IL METODO DI STIMA SINTETICO COMPARATIVO si basa sulla seguente formula: V = Sc x Vamq, dove: V è il più probabile valore di mercato del bene preso in esame; Sc è la superficie commerciale; Vamq è il valore dell appartamento al metroquadrato. Pagina 2 di 6
Per il calcolo della superficie commerciale (Sc) si ha: Sc = SL + S1*x + Sn*z, dove: SL è la superficie lorda dell u.i. (compresi tramezzi e tompagni); S1, Sn sono le superfici degli spazi accessori; x, z sono dei coefficienti tabellati da attribuire agli spazi accessori dell u.i.. Superficie commerciale (Sc): mq. 42,00 Per l individuazione del valore dell u.i. al metroquadrato (Vamq) si è fatto riferimento ai dati più recenti OMI pubblicati dall Agenzia delle Entrate che risultano fino a data odierna relativi al primo semestre 2015. Per essi i valori relativi agli immobili ubicati nel Comune di Montemaggiore Belsito (Pa), in fascia Centrale/zona centro urbano, codice di zona B1 a destinazione box risultano i seguenti: min. 400,00/mq e mas. 590,00/mq.. Per la scelta del valore di stima al metroquadrato, si è tenuto conto di due aspetti: il primo relativo all ubicazione, ovvero dal punto di vista urbanistico ricade in zona B1 e pertanto presenta una potenzialità di sopraelevazione e con possibilità residenziale. L altro aspetto, invece, è relativo allo stato d uso in cui si trova l immobile, in pessimo stato di manutenzione e privo di qualsiasi impianto (idrico, scarico, elettrico, ). Pertanto, sulla scorta di quanto sopra attenzionato, è possibile attribuire un valore di mercato al metroquadrato senza specificatamente applicare i c.d. coefficienti di riduzione. Questi ultimi, infatti, acquistano valenza se l immobile da stimare presenta in linea di massima caratteristiche similari al contesto e per eccezione particolari servizi non ordinari. Poiché il locale oggetto di stima non presenta nessuno di questi aspetti, si attribuisce sinteticamente il seguente valore medio di vendita: Valore di vendita (Vamq.) 450,00/mq. Pagina 3 di 6
Dovendo moltiplicare il valore di vendita del locale al metroquadrato per la superficie commerciale, si procede come segue: V = Sc x Vamq = 450,00 x mq. 42,00 = 18900,00. IL METODO DI STIMA ANALITICO si basa sulla seguente formula: V = Rn/i, dove: V è il più probabile valore di mercato dell immobile; Rn è il reddito annuo netto; i è il tasso reale di capitalizzazione. Per il calcolo del reddito annuo netto (Rn) si applica la seguente formula: Rn = Rl P, dove: Rl = Reddito annuo lordo; P = passività calcolate come percentuale di Rl (incidenza annua lavori straordinari, tasse, sfitto, altro). Per determinare il valore dell affitto dell appartamento, non sono state trovate pubblicazioni da parte di Agenzie immobiliari relative alla zona con caratteristiche similari. Pertanto ci si è riferiti esclusivamente ai dati disponibili pubblicati dall Agenzia delle Entrate che sono relativi al I semestre 2015. I valori di locazione di immobili ubicati nel Comune di Montemaggiore Belsito (Pa), in fascia Centrale/zona centro urbano, codice di zona B1 a destinazione box risultano i seguenti: min. 2,00/mq e mas. 2,50/mq.. Per la tipologia, le dimensioni e le caratteristiche proprie dell u.i. presa in esame, il valore scelto al metroquadrato è il seguente: Vm= 2,00/mq. Il reddito mensile lordo (Rm) dell u.i. specifica, è dato dal prodotto del valore locativo al metroquadrato (Vm) per la superficie commerciale del magazzino, pertanto: Rm = 2,00 x mq 42,00 = 84,00. Considerando, però, che la su- Pagina 4 di 6
perficie utile è mq.26, ad un solo livello, si ritiene di potere apportare un ulteriore ribasso al valore sopraindicato e più ragionevolmente attribuire il seguente valore locativo: Rm = 80,00. Da questo dato si ricava il reddito lordo annuo: Rl = 80,00 x 12 = 960,00. Per il calcolo del Reddito annuo netto (Rn), si applica al reddito lordo una detrazione in percentuale derivante dalle passività relative alle tasse e all incidenza annua per lavori di manutenzione straordinaria. Pertanto, dato alle passività (P) un incidenza del 20%, si ha: Rn = 960,00 20% = 768,00. Per il calcolo del tasso di capitalizzazione (i), esso oscilla ordinariamente fra il 2% ed il 6%. Considerando lo stato manutentivo e le caratteristiche stesse dell u.i., si attribuisce il seguente indice: i=4% V = Rn/i = 768,00 / 4%= 19200,00 4. VALORE FINALE LOTTO B. Si adotta come il più probabile valore di mercato la media tra i valori ottenuti applicando ciascun metodo di stima: ( 18900,00+ 19200,00) / 2 = 19050,00 che in c.t. si approssima ad 19000,00. Ad esso si affianca il valore della stima relativa alla pratica catastale e alla richiesta del rilascio del certificato di agibilità che andrebbero detratte dal valore stimato. Pertanto, per l u.i. ad uso magazzino sita in Belmonte Mezzano (Pa), Via Tommaso Grossi n 7 piano unico, si riassumono i seguenti valori di stima: VALORE FINALE STIMA LOTTO B. 19000,00 TOTALE SPESE PER REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA 2100,00 Pagina 5 di 6
5. DESCRIZIONE E IDENTIFICAZIONE SINTETICA DELL U.I. E IN- DICAZIONE DEL VALORE FINALE ATTRIBUITO. Il valore di mercato del magazzino sito nel Comune di Montemaggiore Belsito (Pa), Via Tommaso Grossi n 7 costituito da una sola elevazione con superficie commerciale di mq.42,00 identificata al N.C.E.U. di Montemaggiore Belsito (Pa) nel foglio di mappa MU particella 175, è pari ad 19000,00 (euro diciannovemila/00) con valore unitario stimato pari ad 454,00/mq e con spese per la regolarizzazione urbanistica pari ad 2100,00. Tanto dovuto per il proprio incarico. Palermo, 20 Febbraio 2016 Consulente Tecnico d Ufficio (arch. Giulia Ajello) Pagina 6 di 6