Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 TRIBUNALE CIVILE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE Giudice Delegato: Dott. Alberto Pazzi Commissario Giudiziale: Avv. Pierluigi Ranieri Concordato Preventivo R.G. n. 05/2015 Togni Costruzioni s.r.l., con sede in Via Santa Croce n 253 Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva 03275550402 RELAZIONE ESTIMATIVA DI C.T.U. LOTTO 10 APPARTAMENTO VIALE ROMAGNA 325 Il C.T.U. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni Cesena 10/11/15 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 1
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 Premessa Il sottoscritto architetto Umberto Jacopo Maria Pinoni, nato a Milano il 07/05/1983 e residente in Cesena (Fc), via Sant Agà n 5111, con studio professionale sito in Cesena (Fc), via Gallo n 512, regolarmente iscritto all'albo degli Architetti della provincia di Forlì - Cesena al n 1219 ed all'albo speciale dei Periti di questo Tribunale: in data 23/10/2015 veniva nominato ai sensi dell art. 172, 2, 1.fall., con invito a depositare la relazione peritale entro il termine del 30/11/2015 per i beni immobili e mobili di proprietà della Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva 03275550402 (Allegato 1); in data 02/11/2015 e 03/11/2015 il sottoscritto eseguiva i sopralluoghi dei beni oggetto di procedura, ai fini di verificarne lo stato di fatto. 1.1 Documentazione di riferimento Ai fini dell'espletamento dell'incarico sono state effettuate: visure catastali presso l Agenzia del Territorio di Ravenna - Sezione Catasto (visura per soggetto Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva 03275550402. Allegato 2); Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 2
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 ricerche presso l Ufficio dell Agenzia del Territorio di Ravenna - Sezione Pubblicità Immobiliare; ricerche presso l Agenzia delle Entrate di Forlì; indagini presso l archivio generale del Comune di Ravenna, al fine di verificare la regolarità amministrativa dell immobile ai sensi della Legge 47/85; 1.1.1 Identificazione catastale dell immobile e confini Immobile costituito da un appartamento e quattro posti auto, sito in viale Romagna 325, Lido di Savio, nel Comune di Ravenna, (Allegato 2), censito al: N.C.E.U. del Comune di Ravenna: Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 40, Cat. C/1, Classe 5, Cons. 67 mq, Sup. Cat. 202 mq, Rendita 3.141,92 ; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 41, Cat. C/6, Classe 2, Cons. 11 mq, Sup. Cat. 11 mq, Rendita 36,93 ; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 42, Cat. C/6, Classe 2, Cons. 11 mq, Sup. Cat. 11 mq, Rendita 36,93 ; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 43, Cat. C/6, Classe 2, Cons. 12 mq, Sup. Cat. 12 mq, Rendita 40,28 ; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 44, Cat. C/6, Classe 2, Cons. 12 mq, Sup. Cat. 12 mq, Rendita 40,28 ; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 45, bene comune non censibile; Al Foglio 71, Pc. 540, Sub. 46, bene comune non censibile. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 3
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 In capo alla ditta catastale: Di proprietà, nella quota di 1/1, di Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva 03275550402. 1.1.2 Provenienza del bene COMPRAVENDITA: Repertorio n 12.388, Raccolta n 1.035, registrato a Forlì il 18/04/2006 al n 1882 a favore di Togni Costruzioni s.r.l. con sede con sede in Via Santa Croce n 253, Santa Maria Nuova - Bertinoro C.F./P.Iva 03275550402, contro Zanfini Terzo nato a Forlimpopolo (Fc) il 01/09/1934, relativamente agli immobili censiti al N.C.T. del Comune di Ravenna al Foglio 71, Particella 505, Sub 1 e 2 con superfice catastale di 1.320 mq. Allegato 3 1.1.4 Stato di possesso dell immobile L immobile risulta libero. 1.1.5 Vincoli e disciplina urbanistica Non sono emersi vincoli particolari, oltre ai vincoli di R.U.E. e successive varianti del Comune di Ravenna, che classifica l immobile negli articoli Art. IV.36 (Tessuto edilizio caratterizzato da edifici plurifamiliari a 4 piani fuori terra e oltre) e l Art. VI.37 (Tessuti saturi). Allegato 4 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 4
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 1.1.6 Autorizzazioni edilizie Allegato 5 Si segnalano le principali autorizzazioni relative all immobile oggetto di perizia. PERMESSO DI COSTRUIRE n 102/2006 del 02/03/2006, pg. 97063 del 02/12/2005, per demolizione fabbricato esistente e costruzione di nuovo edificio per attività artigianali, direzionali e residenziali e successive varianti. CAMBIO DESTINAZIONE USO pg. 57011/2013 del 13/05/2013 per cambio uso da ristorante a civile abitazione. 1.2 Caratteristiche del bene 1.2.1 Ubicazione L immobile oggetto di stima è sito in viale Romagna 325 a Lido di Savio nel comune di Ravenna. Il fabbricato è un edifico residenziale che si affaccia direttamente sull arenile e fiancheggia la foce del fiume Savio. Dista circa 20 km dal centro di Ravenna. 1.2.3 Descrizione Il fabbricato residenziale è di cinque piani fuori terra, ha buone rifiniture, la struttura è in cemento armato, solai in latero cemento e murature in laterizio. Esternamente è rivestito con un dogato in finto legno, gli infissi sono in pvc così come le tapparelle oscuranti. Il fabbricato gode di ottima posizione direttamente in affaccio sul mare e sulla foce del fiume Savio. Internamente l unità immobiliare è allo stato grezzo avanzato. Si Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 5
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 segnalano delle difformità rispetto all ultimo titolo abilitativo che andranno ripristinate. (Documentazione fotografica allegata) 1.2.4 Consistenza Le superfici dell immobile, al lordo dei muri, sono state calcolate con verifica in loco e confronto del rilievo grafico in base alla planimetria catastale e ai disegni depositati in Comune. Ai fini della stima verrà considerata la destinazione d uso civile abitazione in quanto è in essere procedimento autorizzativo per tale destinazione: UNITA ABITATIVA oggetto di stima (N.C.E.U. Comune di Ravenna Fg. 71, Pc. 540, Sub. 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 risultano avere le seguenti superfici: DESCRIZIONE SUPERFICIE (MQ) COEFFICIENTE TOTALI (MQ) APPARTAMENTO PT H 300cm 78,40 1,00 78,40 VANO TECNICO H 200cm 22,85 0,50 11,43 CORTE ESTERNA fino a 90 mq 90,00 0,10 9,00 CORTE ESTERNA oltre a 90 mq 469,00 0,02 9,38 TOTALE SUP. COMM. UNITA ABITATIVA - - 108,21 POSTO AUTO SCOPERTO sub. 41 11,00 1,00 11,00 POSTO AUTO SCOPERTO sub. 42 11,00 1,00 11,00 POSTO AUTO SCOPERTO sub. 43 12,00 1,00 12,00 POSTO AUTO SCOPERTO sub. 44 12,00 1,00 12,00 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 6
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 TOTALE SUP. COMM. GARAGE 1.2.5 Divisibilità - - 46,00 Il bene oggetto di stima, per proprie caratteristiche e conformazione tipologica, non è divisibile. 1.2.6 Valore locativo Non è possibile indicare un valore locativo in quanto le unità immobiliari sono in corso di costruzione. 1.3 Stima del bene 1.3.1 Criterio di stima Al fine di determinare il prezzo minimo con il quale il bene potrà essere venduto, lo scrivente ritiene di applicare quale criterio di stima quello classico di comparazione. Con tale metodologia, vengono tenuti presenti, prezzi e/o valori già noti, relativamente ad immobili, aventi destinazione d'uso a civile abitazione, delle medesime caratteristiche di quello in oggetto. Occorre tenere conto dello stato attuale di conservazione degli immobili oggetto di stima, già descritto in precedenza. Si terrà inoltre conto del contesto della zona (fronte mare), sul lungo mare di Lido di Savio. Si terrà inoltre conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili in oggetto e della situazione attuale del mercato immobiliare (grado di commerciabilità Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 7
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 dell'immobile "normale" rapportato a scala comparativa basata sui seguenti gradi di commerciabilità: molto basso, basso, normale, discreto, ottimo) e rapportata ad immobili aventi medesima caratteristica e destinazione d'uso e tenuto ulteriormente conto di quant'altro possa influire ai fini della corretta determinazione del valore di stima. Il valore di stima, nel caso dell immobile in questione, sarà determinato in riferimento alla superficie commercialmente vendibile. 1.3.2 Indagini di mercato L'Esperto al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato degli immobili in oggetto, ha attinto da fonti informative già note allo stesso, per trattazione di immobili ad uso commerciale e ricettivo, in zona o in zone similari e direttamente o per analogia, tenuto conto delle caratteristiche dei presenti immobili, oltre ad informazioni assunte dall'esperto presso operatori del settore sempre per immobili similari. Informazioni e prezzi così ottenuti devono comunque essere rapportati per analogia al caso di specie di volta in volta oggetto di trattazione. Nel presente caso si ritiene opportuno prendere a riferimento anche i valori OMI, ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate 1, i valori di mercato di fabbricati uso abitazioni civili, in zona E6 1 Riferite al 1 semestre del 2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 8
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 suburbana del Comune di Ravenna risultano variare da un minimo di 2.900 /mq a un massimo di 3.400 /mq. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari a /mq 3.175,00, per l immobile ad uso abitazione civile. Inoltre, nel presente caso, si ritiene opportuno prendere a riferimento anche i valori OMI, ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate 2, i valori di mercato di posti auto scoperti, in zona E6 suburbana del Comune di Ravenna risultano variare da un minimo di 870 /mq a un massimo di 1.200 /mq. Da quanto sopra, l'esperto può determinare e stabilire che il valore unitario medio, per metro quadrato di superficie commercialmente vendibile, tenuto conto dei doverosi riferimenti fin qui espressi, sia da ritenersi congruamente pari a /mq 8700,00, per l immobile ad uso box. 1.4 Conclusioni Moltiplicando la superficie commerciale per il valore unitario sottraendo l importo lavori per concludere i lavori presentato dalla Togni Costruzione s.r.l., infine otterremo il valore di mercato: 2 Riferite al 1 semestre del 2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 9
Concordato Preventivo R.G. n 05/2015 ABITAZIONE Valore dell abitazione = 108,21 mq x 3.175,00 /mq = 343.566,75-54.545,00 = 289.021,75 Valore dei posti auto scoperti = 46,00 mq x 870,00 /mq = 40.020,00 TOTALE VALORE COMMERCIALE: 289.021,75 + 40.020,00 = 329.041,73 con i dovuti arrotondamenti: 329.000,00 ( trecentoventinovemila/00) VALORE DI PRONTO REALIZZO (70%): 329.000,00 x 70% = 230.300,00 ( duecentotrentamilatrecento/00) Ritenendo di avere espletato in ogni sua parte il mandato ricevuto, consegna la presente relazione, rimanendo a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Il C.T.U. Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni Cesena 10/11/2015 Arch. Umberto Jacopo Maria Pinoni, via Gallo 512, 47522 Cesena (Fc). Tel. +39 329 9865811 10