TRIBUNALE DI PIACENZA

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1 1 TRIBUNALE DI PIACENZA ESECUZIONE IMMOBILIARE: n. 344/2012 Giudice Esecutore: Dott. Giovanni Picciau PERIZIA GIUDIZIALE promossa da BANCA DI PIACENZA Società Cooperativa per Azioni Avvocato Spezia Franco contro NOCIVELLI ETTORE e REBECCHI ADRIANA Udienza:

2 2 1. PREMESSA Nell ambito dell esecuzione immobiliare promossa da BANCA DI PIACENZA Società Cooperativa per Azioni contro Nocivelli Ettore e Rebecchi Adriana, il Sig. Giudice Esecutore, Dott. Giovanni Picciau, in data nominava la scrivente, con studio in Piacenza, via Borghetto,70 quale esperto nell esecuzione immobiliare in epigrafe. All udienza del la sottoscritta prestava il giuramento. Il G. E. fissava l'udienza del 23/09/2013, il termine per la presentazione della perizia restava pertanto fissato entro 45 gg. antecedenti la data dell'udienza. Il C.T.U. provvedeva alla stima dell'unità immobiliare secondo i quesiti posti nel verbale di conferimento incarico e in seguito riportati. 2. OPERAZIONI PERITALI Accettato l'incarico, la sottoscritta, riscontava la completezza e la idoneità dei documenti agli Atti e si prestava a svolgere le seguenti operazioni peritali: -in data 13/05/2013 si recava presso il Ufficio Anagrafe del Comune di Piacenza e reperiva il certificato di residenza e certificato di stato di famiglia degli esecutati; -in data 16/05/2013 la scrivente inviava lettera raccomandata A.R. ai debitori esecutati fissando la data del sopralluogo all'immobile pignorato in data 05/06/2013 alle ore 16:00; -in data 15/05/2013 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'agenzia del Territorio di Piacenza ( ex Conservatoria RR.II.), per verificare i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e le annotazioni nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; -in data 06/05/2013 effettuava le visure presso il Servizio Catastale dell'agenzia del Territorio di Piacenza, per la verifica della posizione catastale;

3 3 -in data 13/06/2013 la scrivente si recava presso il Ufficio Tecnico del Comune di Piacenza, reperiva gli atti abilitativi dell immobile e di abitabilità; - poiché gli esecutati non ritiravano la raccomandata inviata di avviso di sopralluogo, la scrivente li contattava telefonicamente e concordava una data successiva per effettuare il sopralluogo che veniva fissato ed effettuato in data 14/06/2013 alle ore 19:00; in tale data si recava in loco e verificava le caratteristiche costruttive, la conformità agli atti abilitativi e catastali, le caratteristiche di finitura, impiantistiche, lo stato di conservazione e produceva una documentazione fotografica. Sul luogo presenziavano gli esecutati; -eseguiva inoltre indagini sulla commerciabilità del bene allo scopo di formulare un giudizio di valore del bene con un criterio estimativo sintetico comparativo riferito al valore di mercato. 3. RISPOSTE AI QUESITI La sottoscritta,in qualità di esperto, redige quanto segue: Verifica della documentazione presentata La sottoscritta verificava la presenza nella documentazione presentata agli Atti, dei certificati ventennali delle trascrizioni e iscrizioni dell immobile pignorato, i certificati storici catastali e l estratto di mappa di catasto pertanto procedeva secondo i quesiti posti. Quesito: 3.1. L'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto), l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti mortiscausa non trascritti; RISPOSTA

4 4 3.1 IDENTIFICAZIONE DEL BENE Trattasi di: -un appartamento sito in Via Montagnola n. 26/E a Piacenza posto al piano terra composto di tre vani oltre cucina, bagno e ingresso ed un balcone con annessa cantina di pertinenza; - una autorimessa posta in Piacenza,vicolo del Guazzo,19. CONFINI appartamento L'unita' immobiliare oggetto di pignoramento confina con : Via Montagnola, beni condominiali da due lati e proprietà Ciardelli (o aventi causa), la cantina confina con vano sottoscala e corridoio comune, beni Maggi Deliso e Gobbi Ermenegildo (o rispettivi successi)e ragioni condominiali. CONFINI autorimessa L autorimessa confina con : area di manovra comune, condominio di Via Filanda, ragioni della società NPS srl ( o aventi causa) DATI CATASTALI E VERIFICA DELLA CONFORMITA' DELL'INTESTAZIONE E DELLA PLANIMETRIA CATASTALE Gli immobili pignorati alla data del 05 /11/2012 risultano censiti con i seguenti dati catastali: appartamento sito in Via Montagnola n. 26 (ora Via Montagnola, 26/E) Piacenza, piano T- S-1 censito al NCEU di Piacenza al foglio 112, particella 184, sub 2, zona censuaria 1, Cat. A/2, Classe 3, Consistenza 5,5 vani, rendita 511,29 euro; autorimessa sita in Vicolo del Guazzo,19 Piacenza posta al piano seminterrato censito al NCEU di Piacenza al foglio 116, particella 57, sub 34, zona censuaria 1, Cat. C/6, Classe 7, Consistenza 16 metri quadrati, rendita 110,73 euro Intestazione titolo: Nocivelli Ettore, nato a Medesano (PR) il 30/05/1949, CF: NCVTTR49E30F082C, proprietà per 1/2 (un mezzo) degli immobili e Rebecchi Adriana nata a Lugagnano Val d Arda (PC) il 04/09/1951, C.F. RBCDRN51P44E726C, proprietà per 1/2 (un mezzo) degli immobili.

5 5 VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA DEI DATI CATASTALI AI DATI INDICATI NELL'ATTO DI PIGNORAMENTO La scrivente verificava che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati riportati nell atto di pignoramento. Si rileva una difformità del numero civico, in realtà l appartamento identificato con i dati catastali come da pignoramento, non corrisponde al numero n. 26 ma n. 26/E inoltre l autorimessa a cui non viene indicato il numero civico, corrisponde al n. 19 del vicolo del Guazzo, occorre per questo una variazione catastale di numero civico. DIRITTO REALE SOTTOPOSTO A PIGNORAMENTO Il pignoramento riguarda la proprietà per ½ (un mezzo) in capo al debitore esecutato Nocivelli Ettore in regime di separazione dei beni e la proprietà per ½ (un mezzo) in capo al debitore esecutato Rebecchi Adriana in regime di separazione dei beni sottoposti ad esecuzione. ESTREMI DELL'ATTO DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA' DEL VENTENNIO :Appartamento Come da atto di provenienza e da visure storiche ipotecarie, per quanto riguarda l appartamento, la proprietà della unità immobiliare sottoposta a pignoramento è pervenuta ai debitori esecutati, per 1/2 (un mezzo) ciascuno, per acquisto dalla sig.a Gobbi Elena, nata a Piacenza (PC) il 08/03/1954, per atto di compravendita, Notaio Onorato Mario del 28/12/1992 rep. 8844/664 e trascritto presso l'ufficio del Territorio di Piacenza il 04/01/1993 al n. 137 del Registro Generale e al n.117 del Registro Particolare. PASSAGGI DI PROPRIETA' PRECEDENTI L' immobile stesso è pervenuto alla sig.a Gobbi Elena da Certificato di denunciata Successione del 29/02/1992 registro particolare 2381, registro Generale 2961 e da atto di vendita del notaio Bernardelli di Bobbio in data 26/6/64 e trascritto a Piacenza il 24/7/64 ai n.4425/3708. ESTREMI DELL'ATTO DI PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA' DEL VENTENNIO :Autorimessa Come da atto di provenienza e da visure storiche ipotecarie, per quanto riguarda l autorimessa, la proprietà sottoposta a pignoramento è pervenuta ai debitori esecutati, per 1/2 (un mezzo) ciascuno, per acquisto dalla sig.a Pronti Elena, nata a Piacenza (PC) il 07/03/1965, per atto di

6 6 compravendita, Notaio Ciappa Aldo del 22/1/2004 rep e trascritto presso l'ufficio del Territorio di Piacenza il 26/01/2004 al n PASSAGGI DI PROPRIETA' PRECEDENTI L' immobile stesso è pervenuto alla sig.a Pronti Elena da per atto di compravendita da Immobiliare La Montagnola S.r.l., Notaio Giancani del 18/05/1996 rep /11537 e trascritto presso l'ufficio del Territorio di Piacenza il 07/06/1996 al n. 5655/4297. Quesito: 3.2. La sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione. RISPOSTA DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE PIGNORATO Le unita' immobiliari oggetto di pignoramento sono costituite da un appartamento e una autorimessa posti in Comune di Piacenza, ed in particolare: un appartamento al piano terra in una palazzina di tre piani fuori terra in Via Montagnola,26/e a Piacenza ad uso civile abitazione composto da 3 vani, zona cottura, servizio igienico, ingresso e una cantina al piano cantinato; una autorimessa parte di un fabbricato in condominio denominato Condominio parcheggio di Via del Guazzo composto da sole autorimesse in un solo piano su Via del Guazzo. Ad entrambi gli immobili competono le quote di comproprietà sulle parti comuni come risultano dagli atti di provenienza e dai Regolamenti di Condominio. CARATTERISTICHE DELL EDIFICIO DI CUI FA PARTE L APPARTAMENTO L edificio di cui fa parte l appartamento pignorato, dalle ricerche da me effettuate al Comune di Piacenza, e' stato edificato nel 1964 e si tratta di edifico civile ad uso residenziale composto da tre piani fuori terra con cantine al piano interrato. Le principali caratteristiche costruttive dell edificio pignorato sono le seguenti: - strutture portanti verticali : struttura in c.a. ed in piccola parte in muratura di laterizio. - strutture portanti orizzontali: solai in laterizio armato. - Tamponamenti esterni: muratura in laterizio, intonacata e tinteggiata senza controparete isolante. - Copertura: realizzata con solai in laterizio e manto di tegole marsigliesi. - L abitazione esternamente presenta uno stato di manutenzione mediocre.

7 7 - Finiture comuni di livello civile, quali canali di gronda e pluviali in lamiera zincata e verniciata. - Serramenti: in legno, dotate di vetri semplici. - Stato di conservazione degli immobili attigui: mediocre. CARATTERISTICHE della unità immobiliare Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell'appartamento sono le seguenti: - Tramezzature interne: in forati di laterizio intonacati. - Intonaci: finitura al civile, malta bastarda con cemento. - strutture portanti verticali : murature in mattoni doppiouni intonacate e tinteggiate. - strutture portanti orizzontali: solai in laterizio armato. - Pavimento: ceramica WC con rivestimento in piastrelle - Porta d'ingresso: porta in legno non blindata. - Serramenti: porte interne in legno verniciato, finestre con telaio in legno e vetri doppi - Impianto elettrico: non si possiede la messa a norma - Impianto idrico-sanitario:impianto sanitario non recente, da rivedere - Riscaldamento autonomo, presenza di elementi radianti in ghisa, caldaia pensile Non esiste l impianto di condizionamento - Bagni: pavimento e rivestimento in ceramica, sanitari e vano doccia in materiale ceramico - grado di finitura: da rivedere - stato di conservazione: buono, si segnala la presenza di una crepa di assestamento nella camera da letto matrimoniale e nel corridoio -stato di conservazione parti comuni: mediocre CARATTERISTICHE DELL EDIFICIO DI CUI FA PARTE L AUTORIMESSA L edificio di cui fa parte l autorimessa pignorata, e' stato edificato nel 1990 e si tratta di edifico civile composto da autorimesse interrate. Le principali caratteristiche costruttive, come da collaudo statico, dell edificio pignorato sono le seguenti: - murature in c.a. dello spessore di cm40 per i lati perimetrali sud-est e di 25 per quelli a nord- ovest - piastrini in muratura di mattoni doppioni su travi di fondazioni in c.a. - travi in c.a. appoggiate ai piastrini con interasse medio di cm250

8 8 - solaio di spessore cm 24 realizzato con l impiego di travetti in calcestruzzo armato - stato di conservazione:mediocre CONSISTENZA Per la determinazione della superficie dell immobile in oggetto, la scrivente ha calcolato, da rilievo fatto in loco con riferimento alla planimetria catastale, la superficie commerciale comprensiva delle murature interne ed esterne, per ½ delle murature in confine con le altre proprietà, un terzo della superficie della cantina. In base a tali criteri di misurazione, la consistenza della superficie commerciale e' la seguente: Appartamento APPARTAMENTO TRE VANI metri quadrati CANTINA metri quadrati 7 (calcolato per 1/3) 2,35 BALCONE metri quadrati 2.85 (calcolato per 1/3) 0.95 La superficie commerciale dell'unita' immobiliare è di m quadrati Autorimessa La superficie commerciale dell autorimessa è di m quadrati Quesito: 3.3 La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale e' occupato (locazione, leasing, comodato, o altro, verificando, in caso di provenienza successoria, l'eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore de coniuge superstite, ex. art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente il pignoramento, in tali ipotesi verificando la data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato. RISPOSTA

9 9 3.3 STATO DI POSSESSO DEL BENE E TITOLO DI OCCUPAZIONE Le unita immobiliare sottoposte ad esecuzione sono attualmente occupate dagli esecutati. Quesito: 3.4. L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad es. spese relative all'anno in corso ed a quello precedente, art. 63 disp. att. C.C.), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ed in particolare: - domande giudiziali ( precisando se la causa e' ancora in corso ) ed altre trascrizioni che non saranno cancellate con il decreto di trasferimento; - atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità', vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione; - il regime patrimoniale della famiglia e l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l'esecutato e' persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione; - altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazione propter-rem, servitù, uso, abitazione). RISPOSTA ONERI GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE Non esistono oneri gravanti sul bene di natura condominiale, sentito l amministratore di condominio,dott. Labrini Luca REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA DEL DEBITORE ESECUTATO L'ufficio dello Stato Civile del Comune di Piacenza dichiarava che Nocivelli Ettore è coniugato con Rebecchi Adriana in regime di separazione dei beni ALTRI PESI O LIMITAZIONI D'USO (ES.ONERI REALI,OBBLIGAZIONI PROPTER-REM, SERVITU', USO, ABITAZIONE) Vedi punto ( costi eventuali sanatorie o regolarizzazioni catastali)

10 10 Quesito: 3.5. L'esistenza di formalità, vicoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione. RISPOSTA 3.5 FORMALITA' CHE SARANNO CANCELLATE DALLA PROCEDURA E COSTI PER LA LORO CANCELLAZIONE Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dalla scrivente è emersa la proprietà gravata dalle seguenti formalità che saranno cancellate dalla procedura o comunque risulteranno non opponibili all acquirente. TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI ISCRIZIONE contro in data 6 Marzo 2008 ai nn.675 R.P R.G. relativa all'ipoteca volontaria derivante dalla concessione a garanzia di mutuo dal pubblico ufficiale Dott. Paola Ugolotti in data 25 Febbraio rep /9370, a favore BANCA DI PIACENZA Società cooperativa per azioni con sede in Piacenza (PC) Via Mazzini,20, CF: , per euro ,00 (centoottantamila virgola zero zero). COSTO PER LA CANCELLAZIONE euro 35,00. ISCRIZIONE contro in data 27 Maggio 2010 ai nn.1501 R.P R.G. relativa all'ipoteca giudiziale derivante da Atto giudiziario dal pubblico ufficiale Tribunale di Piacenza in data 18 Maggio rep. 1400, a favore ENIA S.p.a.. con sede in Parma (PR), CF: , domicilio ipotecario eletto Piacenza galleria Piazza Cavalli,7/B,, per euro ,00 (trentacinquemila virgola zero zero). COSTO PER LA CANCELLAZIONE euro 35,00. TRASCRIZIONE contro in data 14 Dicembre 2012 ai nn R.P R.G. relativa all'atto di pignoramento immobiliare notificato dall'ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 27 Novembre rep a favore di BANCA DI PIACENZA Società cooperativa per azioni con sede in Piacenza (PC) Via Mazzini,20, CF: , contro i debitori esecutati. COSTO PER LA CANCELLAZIONE euro 267,00.

11 11 I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano complessivamente a euro 337,00 a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e bolli, esclusi gli onorari. Quesito: 3.6. La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza e della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie; RISPOSTA VERIFICA DELLA REGOLARITA' EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE E DELL'ESISTENZA DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITA' APPARTAMENTO: Dalle visita eseguita dalla sottoscritta presso l Ufficio Tecnico del Comune di Piacenza, e' emerso che l'immobile di cui l'unita' immobiliare oggetto di stima fa parte, è stato costruito nel Come da atto di provenienza, i venditori nel rogito dichiarano che, le opere relative alla costruzione del fabbricato in oggetto sono state iniziate in data anteriore all' 1 Settembre 1967 e che, successivamente, non sono state eseguite modifiche allo stato dei luoghi tali da richiedere il rilascio di concessioni amministrative. L edificio è stato costruito con atto abilitativo di Autorizzazione a nuove costruzioni rilasciato dal Comune di Piacenza in data 3/2/62 n 204; e variante n. 25 del 29/2/1964. Autorizzazione di Abitabilità n. 42 del 1964 rilasciata dal sindaco di Piacenza in data 8 Maggio A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, la scrivente rilevava lievi difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale e degli atti abilitativi riferiti all appartamento oggetto di pignoramento: nel vano unico di ingresso all'abitazione è stata demolita la parete di divisione tra la zona pranzo e la zona ingresso ed è stata demolita la parete divisoria del ripostiglio. (vedi punto per costi sanatorie) AUTORIMESSA Il fabbricato è stato realizzato con il rilascio di concessione edilizia n. 905 rilasciata dal comune di Piacenza il e variante n. 648 del e come dichiarato nei rogiti di

12 12 provenienza, successivamente non sono state eseguite opere tali da richiedere atti abilitativi in sanatoria. IL fabbricato è stato dichiarato agibile con autorizzazione n /90 del VERIFICA DELLA CLASSIFICAZIONE NEL P.R.G. VIGENTE L'appartamento oggetto di stima risulta classificato nel vigente strumento urbanistico con la seguente destinazione: "Ristrutturazione" Art NTA. L autorimessa risulta classificato nel vigente strumento urbanistico con la seguente destinazione: "Edilizia di recente formazione Art NTA CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA L'unita' immobiliare oggetto di stima ha una superficie inferiore ai 5000 mq, e non risulta necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30-comma 2 del D.P.R. 380/ COSTI DELLE EVENTUALI SANATORIE O REGOLARIZZAZIONI CATASTALI Dal sopralluogo si rileva la non conformità agli atti abilitativi e catastali dello stato dei luoghi, relativamente all appartamento per lievi difformità. Difformità riferite alla demolizione di una parete divisoria tra ingresso e zona pranzo e dalla demolizione piccola parete di divisione tra il ripostiglio e camera. Occorre presentare all ufficio tecnico del Comune di Piacenza una richiesta in sanatoria, nel caso Scia in Sanatoria, per l unità immobiliare (foglio 112 particella 184 sub 2) e una denuncia di variazione catastale di fabbricato. Si rileva una difformità del numero civico, in realtà l appartamento identificato con i dati catastali come da pignoramento, non corrisponde al numero n. 26 ma in realtà al n. 26/E inoltre l autorimessa a cui non viene indicato il numero civico, corrisponde al n. 19 del vicolo del Guazzo. Si deve quindi fare una variazione al catasto per variazione numeri civici. Si quantifica il costo a carico dell acquirente pari a circa 2200 euro comprese di spese per sanatoria, tributi catastali, spese tecniche e tasse di legge circa. Quesito:

13 La verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M. Sviluppo Economico n. 37/2008, e l'esistenza di relativi certificati e libretti d'uso; RISPOSTA 3.7 VERIFICA DELLA CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI A SERVIZIO DELL'IMMOBILE La scrivente non ha potuto verificare la funzionalità dell' impianto e non possiede documenti relativi a conformità dell'impianto elettrico che appare comunque recente e in buono stato. L'impianto termico presenta una caldaia pensile a muro nel locale cucina di cui non si possiede alcuna documentazione. Sono presenti elementi radianti in ghisa. Quesito: 3.8. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare; RISPOSTA 3.8 VALUTAZIONE ESTIMATIVA DEL LOTTO L'unita' immobiliare sottoposta ad esecuzione, è composta da un appartamento al piano terra e una autorimessa posti in Comune di Piacenza, censiti al Catasto Fabbricati di Piacenza con i seguenti dati: Appartamento al piano terra: - Fgl. 112-particella 184-sub.2 Via Montagnola,26 PianoT-S1, -cat A/2 - Classe3 - Consistenza 5,5 vani rendita 511,29 euro). Autorimessa al piano interrato: - Fgl. 116-particella 57-sub.34 Vicolo del Guazzo, Piano S 1, -cat C/6 Classe7 - Consistenza 16 metri quadrati rendita 110,73,87 euro). Si ritiene opportuno non dividere le due unità immobiliari ma mantenerle in un lotto unico

14 14 La sottoscritta,per la valutazione del compendio immobiliare adottava un criterio "sintetico comparativo", basato sul confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa e compravendita.la sottoscritta formulava una analisi accurata delle transazioni avvenute recentemente per beni simili quindi facendo riferimento a valori di mercato, a cui si applicava un abbattimento forfettario del 20% in ragione della natura esecutiva e non contrattuale della vendita. Nella valutazione la sottoscritta C.T.U. teneva conto di tutto quanto sopra ed in particolare dei seguenti elementi di stima : - destinazione d'uso - consistenza commerciale - ubicazione degli immobili - grado di finitura mediocre - impianti tecnologici da rivedere A seguito delle considerazioni sopra riportata, la scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il seguente valore di stima. LOTTO UNICO 1- UNITA' IMMOBILIARE appartamento ( fgl part sub.2)piano terra Mq 91,20 - euro al mq ,00 = EURO ,00 Totale Euro ,00-20% = ,00 Euro ,00 2- UNITA' IMMOBILIARE autorimessa ( fgl part sub.34) piano S1 Mq 16 a corpo = EURO ,00 Totale Euro ,00-20% = Euro ,00 TOTALE = Euro ,00 TOTALE = per arrotondamento Euro ,00 Diconsi euro centoquarantacinque mila/00 allo stato attuale e alle attuali condizioni di mercato. Quesito:

15 l'indicazione se il trasferimento dell'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento dell'iva da parte dell';aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio dell'attività' compiuta dall'esecutato; RISPOSTA 3.9 VERIFICA DELLA NECESSITÀ O MENO DEL PAGAMENTO DELL'IVA PER IL TRASFERIMENTO AL COMPRATORE Il trasferimento dell' immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell'iva, in quanto l'unita' immobiliare sottoposta ad esecuzione non costituisce bene strumentale all'esercizio dell'attività' compiuta dall esecutato. Quesito: Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisioni in natura o con conguaglio), ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise) ovvero sulla necessità di alienare l'intero bene; RISPOSTA 3.10 PARERE CIRCA LA COMODA DIVISIBILITÀ O ALIENAZIONE SEPARATA DELLA QUOTA SPETTANTE AL DEBITORE. Nel caso in cui trattasi, l'esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, ma l'intera piena proprietà dell'immobile pignorato in capo ai debitori esecutati, pertanto il parere non e' necessario. Quesito: L'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori; RISPOSTA 3.11 EVENTUALI OPERA DA ESEGUIRE CON URGENZA SUL BENE E DETERMINAZIONE DEI RELATIVI COSTI.

16 16 Nel corso del sopralluogo eseguito sull'immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati difetti tali da richiedere l esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del bene o evitare la compromissione della stessa funzionalità. Quesito: l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei manufatti delle quali almeno due scatti dell'esterno e due scatti dell'interno; RISPOSTA 3.12 ALLEGAZIONE DELLE PLANIMETRIE E DELLE FOTOGRAFIE DELL'IMMOBILE PIGNORATO La scrivente allega alla presente relazione peritale le planimetrie catastali dell'immobile. Sono state allegate inoltre n. 8 fotografie di cui 2 relative agli esterni e 6 relative agli interni. Quesito: 3.13 la predisposizione, per ciascun lotto, di due floppy disk o cd rom comprendenti un file contenete la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie; RISPOSTA 3.13 PREDISPOSIZIONE DEI CD-ROM CONTENENTI I FILE DELLA RELAZIONE E DELLE FOTOGRAFIE. La scrivente predisponeva due cd-rom alla presente dove sono stati masterizzati i file della relazione peritale denominata "esecuzione nocivelli" e il file, in formato PDF, contenente le fotografie in oggetto. La sottoscritta C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatale, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. Piacenza 7 Agosto 2013 C.T.U. ALLEGATI

17 17 All. A All. B All. C Documentazione catastale Autorizzazione di abitabilità appartamento Autorizzazione di abitabilità autorimessa All. C 1 Ispezione Ipotecaria All D All. E 2 cd-rom foto

18 18 All. A Documentazione catastale

19 19

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21 21

22 22 All. B Autorizzazione di abitabilità appartamento

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24 24 All. C Autorizzazione di abitabilità autorimessa

25 25 Allegato C 1

26 26

27 27 Allegato D: 2 CD ROM