TRIBUNALE DI MARSALA

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1 TRIBUNALE DI MARSALA RAPPORTO DI STIMA PROCEDIMENTO ESECUTIVO: n. 388/2013 R.G.E. del Tribunale di Marsala, promosso da Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. contro Lago di Venere di Benito Virgilio D Aietti e C. s.a.s. (C.F ). Giudice dell Esecuzione: Dott. A. Genna Consulente Tecnico d Ufficio: Ing. Vincenzo Giuseppe Marino Provvedimento d incarico del 17/11/2014. PREMESSA Il sottoscritto Ing. Vincenzo Giuseppe Marino, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Trapani al n 780, con studio in Marsala nella Via G. Amendola n. 35, è stato nominato, con provvedimento d incarico del 17/11/2014, Consulente Tecnico d Ufficio per il procedimento riportato in epigrafe, al fine di descrivere e stimare i beni immobili oggetto di pignoramento del suddetto procedimento esecutivo. All udienza del 28/01/2015, dopo aver prestato il giuramento promissorio di rito, il sottoscritto ha riprodotto dal fascicolo d ufficio le copie fotostatiche di quanto necessario allo svolgimento del mandato, fra cui la documentazione prodotta dall Avv. Andrea Fioretti : A) Atto di Pignoramento Immobiliare, con il quale il creditore procedente ha sottoposto ad esecuzione forzata i seguenti immobili di proprietà del debitore esecutato: quota pari al 100% del diritto di piena proprietà del lotto di terreno sito nel Comune dell isola di Pantelleria (TP), contrada Lago di Venere, della superficie di circa ha con soprastante complesso turistico alberghiero, costituito da tre corpi di fabbrica e più precisamente: 1- Corpo di fabbrica composto di quattro vani e doppi servizi; 2- corpo di fabbrica composto di sei mini appartamenti, un locale di servizio, locale tecnico e terrazzo al piano terra e locali di servizio al piano seminterrato; 3- corpo di fabbrica composto di sette mini appartamenti e terrazzo. Identificazione catastale: NCEU del Comune dell Isola di Pantelleria (TP), foglio 14, particelle: -225, Contrada Lago di Venere, cat. A/3, cl. 6, vani 5, r.c. 234,99; -408, sub. 1, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,13; -408, sub. 2, Contrada 1

2 Lago di Venere, cat. C/2; -409, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,86. NCT del Comune dell Isola di Pantelleria (TP) foglio 14, particelle: -133, are 7,40; - 143, are 17,80; -209, are 14,80; -210, di are 88,70; -215, are 13,40; -216 are 71,50; - 226, ha 1.10,70; -284, are 22,00; -287, are 1,40; -396, ca 17; -104 di ca Si precisa che l identificazione catastale del terreno comprende anche l area di impianto dei fabbricati, non essendo stati aggiornati i dati del catasto terreni con le variazioni correlate all accatastamento degli stessi. B) Istanza di Vendita Immobiliare, con la quale il creditore procedente ha chiesto la vendita all asta dei beni pignorati : quota pari al 100% del diritto di piena proprietà del lotto di terreno sito nel Comune dell isola di Pantelleria (TP), contrada Lago di Venere, della superficie di circa ha con soprastante complesso turistico alberghiero, costituito da tre corpi di fabbrica e più precisamente: 1- Corpo di fabbrica composto di quattro vani e doppi servizi; 2- corpo di fabbrica composto di sei mini appartamenti, un locale di servizio, locale tecnico e terrazzo al piano terra e locali di servizio al piano seminterrato; 3- corpo di fabbrica composto di sette mini appartamenti e terrazzo. Identificazione catastale: NCEU del Comune dell Isola di Pantelleria (TP), foglio 14, particelle: -225, Contrada Lago di Venere, cat. A/3, cl. 6, vani 5, r.c. 234,99; -408, sub. 1, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,13; -408, sub. 2, Contrada Lago di Venere, cat. C/2; -409, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,86. NCT del Comune dell Isola di Pantelleria (TP) foglio 14, particelle: -133, are 7,40; - 143, are 17,80; -209, are 14,80; -210, di are 88,70; -215, are 13,40; -216 are 71,50; - 226, ha 1.10,70; -284, are 22,00; -287, are 1,40; -396, ca 17; -104 di ca Si precisa che l identificazione catastale del terreno comprende anche l area di impianto dei fabbricati, non essendo stati aggiornati i dati del catasto terreni con le variazioni correlate all accatastamento degli stessi. C) Certificati e Titoli SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI In data , il sottoscritto CTU ha avanzato richiesta al G.E. Dott. Antonio Genna, per essere autorizzato ad avvalersi della collaborazione di uno o più professionisti al fine di potere svolgere le operazioni peritali indicando il nome del Geom. Salvatore Angileri e del Geom. 2

3 Antonella Pipitone; in pari data il Giudice ha autorizzato ad avvalersi della collaborazione dei due professionisti. (Allegato A richiesta di collaborazione tecnica). Prima di procedere alle operazioni peritali di rito il C.T.U. in data 14/01/2015 inoltra richiesta, mediante posta certificata, al Comune di Pantelleria Sportello Unico Attività Produttive, chiedendo il rilascio di una copia conforme del Provvedimento e relativi allegati rilasciato alla società Lago di Venere S.r.l. relativi al progetto di riqualificazione della struttura ricettiva Sciavurra in località Lago. (Allegato B richiesta al Comune di Pantelleria). Dopo avere esaminato attentamente il fascicolo, il C.T.U. ha convocato le parti per l inizio delle operazioni peritali, fissando il sopralluogo mediante lettera raccomandata A.R. e posta certificata per il giorno alle ore 10:30 (Allegato C comunicazione sopralluogo); verificata sommariamente la consistenza degli immobili da periziare, il CTU ha ritenuto sufficiente avvalersi della collaborazione di un solo professionista. Essendo stato impossibilitato a raggiungere l Isola di Pantelleria in data 09/02/2015 a causa di condizioni meteo sfavorevoli che hanno impedito l atterraggio dell aereo sull isola, il C.T.U. ha proceduto a inoltrare nuova comunicazione fissando il sopralluogo per il giorno alle ore 10:30 (Allegato D comunicazione sopralluogo bis). Il giorno , il sottoscritto CTU insieme al Geom. Salvatore Angileri, prima dell ora concordata per l inizio delle operazioni peritali, si reca presso lo Sportello Unico del Comune di Pantelleria, per ritirare la copia del provvedimento e dei relativi allegati richiesti con la nota del ; il responsabile dell ufficio consegna copia del provvedimento e degli allegati richiesti. (Allegato E provvedimento unico n. 21 del ). All ora stabilita, il sottoscritto C.T.U. si è recato presso gli immobili di proprietà della Società Lago di Venere di Benito Virgilio D Aietti e C. s.a.s. siti in Pantelleria (TP) nella Contrada Lago di Venere coadiuvato dal Geom. Salvatore Angileri; sui luoghi oggetto di perizia si faceva trovare il Custode Giudiziario Avv. Giovan Battista Salvo Lombardino; si iniziano i rilievi sul blocco denominato suites centrali nel quale vengono eseguiti rilievi fotografici e planimetrici. Alle ore 13:00 si sospendono le operazioni peritali e si riprendono alle ore 15:00 completando il rilievo del blocco suites centrali e proseguendo sul blocco denominato suites collina presso il quale vengono eseguiti i rilievi di rito. Alle ore 17:00 si sospendono le operazioni peritali per riprenderle nella giornata successiva alle ore 09:30. Il giorno 04/03/2015 alle ore 09:30 vengono riprese le operazioni peritali consistenti nel completamento del rilievo planimetrico e fotografico del blocco suites collina e del rilievo del blocco denominato suite dammuso. Alle ore 13:00 sono state completate le operazioni peritali (Allegato F verbale sopralluogo) 3

4 CAP. 1) Beni in Pantelleria TP - Contrada Lago di Venere 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA: L immobile riportato nell atto di pignoramento consiste in: quota pari al 100% del diritto di piena proprietà del lotto di terreno sito nel Comune dell isola di Pantelleria (TP), contrada Lago di Venere, della superficie di circa ha con soprastante complesso turistico alberghiero, costituito da tre corpi di fabbrica e più precisamente: 2- Corpo di fabbrica composto di quattro vani e doppi servizi; 2- corpo di fabbrica composto di sei mini appartamenti, un locale di servizio, locale tecnico e terrazzo al piano terra e locali di servizio al piano seminterrato; 3- corpo di fabbrica composto di sette mini appartamenti e terrazzo. Identificazione catastale: NCEU del Comune dell Isola di Pantelleria (TP), foglio 14, particelle: -225, Contrada Lago di Venere, cat. A/3, cl. 6, vani 5, r.c. 234,99; -408, sub. 1, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,13; -408, sub. 2, Contrada Lago di Venere, cat. C/2; -409, Contrada Lago di Venere, cat. D/2, r.c ,86. NCT del Comune dell Isola di Pantelleria (TP) foglio 14, particelle: -133, are 7,40; - 143, are 17,80; -209, are 14,80; -210, di are 88,70; -215, are 13,40; -216 are 71,50; - 226, ha 1.10,70; -284, are 22,00; -287, are 1,40; -396, ca 17; -104 di ca Si precisa che l identificazione catastale del terreno comprende anche l area di impianto dei fabbricati, non essendo stati aggiornati i dati del catasto terreni con le variazioni correlate all accatastamento degli stessi. Il complesso immobiliare di vecchia costruzione è stato oggetto di riqualificazione mediante opere di manutenzione ordinaria e straordinaria a seguito di Provvedimento Autorizzativo Unico n. 21 del rilasciato dal Comune di Pantelleria. La suddivisione dei corpi di fabbrica facenti parte del complesso turistico alberghiero è meglio evidenziata negli elaborati grafici allegati (Allegato G Elaborati grafici). 4

5 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Trattasi di un complesso turistico alberghiero costituito da n. 3 corpi di fabbrica insistenti su un lotto di terreno aventi la superficie di circa mq ,00 compreso il suolo sotto fabbriche, sito in Pantelleria nella C.da Lago di Venere avente accesso dalla strada pubblica che costeggia il Lago di Venere. Caratteristiche zone limitrofe: zona turistica scarsamente abitata; Principali collegamenti pubblici: nessuno; Servizi offerti dalla zona: i servizi più vicini (quali supermercato, esercizi commerciali vari, scuola elementare, ospedale) si trovano a Pantelleria centro ad una distanza di circa 5 Km. Dati inerenti l identificazione catastale degli immobili: Catasto terreni (Comune di Pantelleria): Foglio di mappa n. 14 part qualità pascolo, cl. 2, Ha , R.D.. 2,74 R.A. 1,75 part qualità seminativo, cl. 3, Ha , R.D.. 1,34 R.A. 0,57 part qualità bosco ceduo, cl. 3, Ha , R.D.. 0,74 R.A. 0,18 part qualità seminativo, cl. 3, Ha , R.D.. 2,68 R.A. 1,15 part qualità incolto prod., cl. U, Ha , R.D.. 0,46 R.A. 0,46 part qualità seminativo, cl. 3, Ha , R.D.. 2,42 R.A. 1,04 part qualità inc. prod., cl. U, Ha , R.D.. 0,37 R.A. 0,37 part qualità inc. prod., cl. U, Ha , R.D.. 0,57 R.A. 0,57 part qualità vigneto, cl. 5, Ha , R.D.. 4,54 R.A. 6,82 part qualità inc. prod., cl. U, Ha , R.D.. 0,01 R.A. 0,01 part qualità vigneto, cl. 3, Ha , R.D.. 0,11 R.A. 0,07 Catasto fabbricati (Comune di Pantelleria): Foglio di mappa n. 14 part cat. A/3, cl. 5, vani 4,5, rendita. 348,61 part. 408 sub. 1 - cat. D/2, rendita ,00 part. 408 sub 2 - cat. C/2, cl. 9, cons. mq 15,00, rendita. 68,17 part cat. D/2, rendita ,86 5

6 L immobile è intestato alla Società Lago di Venere di Benito Virgilio D Aietti & C. s.a.s. con sede in Napoli (C.F ). 3. STATO DI POSSESSO: Allo stato il complesso immobiliare non è utilizzato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: atto unilaterale d obbligo edilizio Comune di Pantelleria rep. n del trascritto a Trapani il ai nn /11151 a favore del Comune di Pantelleria e contro Soc. Lago di Venere atto di vincolo a non mutare la destinazione d uso del terreno e degli edifici facenti parte dell intervento di riqualificazione della struttura ricettiva Sciavurra in località lago.. per un periodo non inferiore a 20 anni dal rilascio del provvedimento Autorizzatorio Unico e quindi fino al ; Altre limitazioni d uso: Nessuno 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Pignoramenti: Pignoramento immobiliare trascritto in data al n del Registro Generale e al n. 958 del Registro Particolare, a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. gravante sugli immobili riportati in catasto ed oggetto della presente relazione di stima Altri oneri: Ipoteca volontaria a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. iscritta in data al n del Registro Generale e al n Reg. particolare gravante solo sugli immobili riportati in catasto al foglio di mappa 14 p.lle n. 408, 409 e 225 ed oggetto della presente relazione di stima. Ipoteca volontaria a favore della Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. iscritta in data al n del Registro Generale e al n Reg. particolare gravante 6

7 solo sugli immobili riportati in catasto al foglio di mappa 14 p.lle n. 133, 143, 209, 210, 215, 216, 226, 284, 287, 396, 225, e le unità immobiliari censite al foglio di mappa n. 14 con le particelle 225, 408 e 409 ed oggetto della presente relazione di stima Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale Pratiche edilizie e conformità urbanistico edilizia: Per come si evince dalla documentazione in possesso del sottoscritto c.t.u. acquisita presso gli uffici comunali di Pantelleria, i fabbricati sono in parte di vecchia costruzione, in parte realizzati con Concessioni Edilizie n 156 del e n 221 del 08/07/1983, in parte sanati con Concessione Edilizia in sanatoria n 1306 del , e sono stati oggetto di riqualificazione urbanistica mediante opere di manutenzione ordinaria e straordinaria a seguito di Provvedimento Autorizzativo Unico n. 21 del rilasciato dal Comune di Pantelleria; inoltre in data è stato richiesto il rilascio del certificato di agibilità, ma non rilasciato per rilievi eccepiti dal Comune e comunicati alla ditta con nota prot del (Allegato H nota del Comune di Pantelleria). Dal confronto fra il rilievo effettuato dal sottoscritto c.t.u. nel corso del sopralluogo e le planimetrie allegate al citato Provvedimento Unico n 21/2003 si evincono delle difformità fra lo stato di fatto e quanto riportato nelle planimetrie allegate al provvedimento. Per tali difformità urbanistiche la ditta proprietaria ha presentato in data prot istanza di Concessione in sanatoria ai sensi dell ex art. 13 legge 47/85 la quale è stata esitata dal Comune di Pantelleria con parere di massima favorevole a condizione che vengano dismessi gli elementi vetrati a coronamento di una parte dell incannucciato realizzato nonché vengano acquisiti i pareri ed i n.o. degli enti preposti alla tutela dei vincoli (Allegato I Parere Comune di Pantelleria). La ditta proprietaria ha chiesto ed ottenuto l accertamento di compatibilità paesaggistica per le opere difformi con parere prot del da parte della Soprintendenza Beni Culturali e Ambientali di Trapani, a condizione che venga rimosso il pergolato ligneo realizzato sulla zona forno; vengano rimossi i montanti verticali installati nel parapetto dell ex veranda coperta; vengano rimossi i motori relativi ai gruppi refrigeranti esterni ubicati sulle coperture (Allegato L Parere Soprintendenza). La ditta proprietaria ha chiesto ed ottenuto il N.O. in sanatoria ai fini del vincolo idrogeologico prot del da parte dell Assessorato Territorio e Ambiente Comando del Corpo Forestale (Allegato M Parere Assessorato). 7

8 Il costo presunto per la regolarizzazione urbanistico-edilizia, comprese spese tecniche, sanzioni e quant altro ammonta a circa , Conformità catastale I fabbricati sono iscritti nel N.C.E.U del comune di Pantelleria nel F.M. n 14 part cat. A/3, cl. 5, vani 4,5, rendita. 348,61 part. 408 sub. 1 - cat. D/2, rendita ,00 part. 408 sub 2 - cat. C/2, cl. 9, cons. mq 15,00, rendita. 68,17 part cat. D/2, rendita ,86 Sono state richieste e rinvenute dal sottoscritto le visure, estratti di mappa e planimetrie catastali (Allegato N Visure, estratti di mappa e planimetrie catastali) che risultano essere conformi con lo stato di fatto dei fabbricati. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Nessuna. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari - da data antecedente il ventennio ad oggi Il complesso immobiliare è di proprietà della Società Lago di Venere di Benito Virgilio D Aietti e C. s.a.s. (C.F ) giusto atto rogato dal Notaio Dott. Margiotta Ignazio di Palermo in data 21/05/2004 Rep. n raccolta n 6169, trascritto a Trapani in data ai nn /13684 per acquisto fattone dalla Società AGATHE s.r.l. (C.F ) ed atto rogato dal Notaio Dott. Bandini Sergio di Pantelleria in data 23/01/2004 Rep. n raccolta n 8465, trascritto a Trapani in data ai nn. 5409/4284 per acquisto fattone dal Sig. Valenza Aldo Giacinto nato a Pantelleria il Detti beni, con i titoli prima descritti, sono stati acquistati dalla allora Società Lago di Venere di Randazzo Tommaso & C. S.a.s. (C.F ) che con scrittura privata in Notaio Ferrara di Carini del Rep. n registrata a Carini il al n la Società ha mutato la ragione Sociale in Lago di Venere di Benito Virgilio D Aietti & c. S.a.s.. Alla Società AGATHE s.r.l i beni erano pervenuti per acquisto fattone in potere della Società Lago di Venere s.r.l. (C.F ) con atto rogato dal Notaio Margiotta Ignazio in data registrato il al n e trascritto a Trapani in data ai nn. 8

9 15271/11292; la Società Lago di Venere s.r.l. prima denominata Sciavurra s.r.l il cui cambio di denominazione è avvenuto con verbale in Notaio La Fata rep del , ha a sua volta ha incorporato la Società Burgeber s.r.l (C.F ) con atto in Notaio Bandini Sergio del La Società Sciavurra s.r.l. ha acquistato i beni individuati al F.M. n. 14 P.lle n 215, 216, 225 e 226 che in seguito hanno anche generato le particelle n. 408 e 409 con atto notaio Cavasino Pietro di Marsala del rep registrato a Marsala il al n e trascritto a Trapani il ai nn /12938 in potere di Giunta Angelo nato a Premosello (VB) il e Valenza Gaetano nato in Tunisia il ed il bene individuato al F.M. n. 14 P.lla n 396 con atto notaio Bandini Sergio di Pantelleria del rep registrato il al n. 41 e trascritto a Trapani il ai nn. 1581/1361 in potere del Sig. Lo Pinto Antonino nato a Pantelleria il ; la Società Burgeber s.r.l. ha acquistato i beni individuati al F.M. n. 14 P.lle n 133, 143, 209 e 210 con atto notaio Cavasino Pietro di Marsala del rep registrato a Marsala il al n e trascritto a Trapani il ai nn /12937 in potere di Giunta Angelo nato a Premosello (VB) il e Valenza Gaetano nato in Tunisia il Inoltre sempre la Società Burbeger s.r.l ha acquistato i beni individuati al F.M. n. 14 P.lle n 284 e 287 con atto notaio Ingargiola Paolo di Salemi del rep. 63/18 registrato a Castelvetrano il al n e trascritto a Trapani il ai nn /19130 in potere del Sig. Maccotta Giacomo nato a Pantelleria il Il Sig. Valenza Aldo Giacinto nato a Pantelleria il ha avuto donato dal padre Valenza Giovanni Battista il bene individuato al F.M. n. 14 P.lla n 104 con atto notaio Bandini Sergio di Pantelleria del rep e trascritto a Trapani il ai nn / DESCRIZIONE IMMOBILE: Si tratta di un complesso immobiliare costituito da n. 3 corpi di fabbrica distinti e denominati Suites Centrali, Suites Collina e Suite Dammuso, insistenti su un appezzamento di terreno aventi una superficie complessiva compreso il suolo sottofabbriche di circa mq ,00 sito nel territorio di Pantelleria nella C.da Lago. 7.1) Suites Centrali E destinata a struttura turistico ricettiva, composta da piano terra e piano interrato, con una superficie coperta di mq. 294,25 al piano terra e mq 130,27 al piano interrato; 9

10 il piano terra è composto da n 7 Suites di cui n. 6 costituite da cucina/soggiorno, camera e w.c., e n 1 costituita da un monolocale e w.c., oltre ad un locale tecnico per impianti, un terrazzo scoperto della superficie di mq 108,48 ed un pergolato con cannucciato di mq 203,45. Il piano interrato è composto da una tavernetta bar, da un locale deposito oltre a w.c. e terrazza scoperta di mq. 41,32. Destinazione Sup. condizioni Suites piano terra 282,67 Medie Locale tecnico piano terra 11,58 Medie Terrazzo piano terra 108,48 Medie Servizi al piano interrato 130,27 Medie Terrazzo piano interrato 41,32 Medie Pergolato con cannucciato 203,45 Medie Caratteristiche descrittive del fabbricato Strutture verticali (struttura): materiale: muratura in pietra portante (condizioni: buone). Solai (struttura): tipologia: solai a dammuso, condizioni: buone. Porte ingresso (componente tipologia: portoncini con anta a battente, materiale: legno, condizioni: buone. Infissi esterni (componente tipologia: con anta a battente, materiale: legno, condizioni: discrete. Infissi interni (componente tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: discrete, alcune porte sono da collocare in quanto vandalizzate Pareti esterne (componente materiale: rivestimento in pietra locale, condizioni: buone Pavim. interna (componente materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone. Pavim. Esterna (componente Pergolato: battuto di cemento, condizioni: discrete Terrazzo: mattoni in cotto, condizioni: buone Struttura pergolato (componente materiale: pilastri e travi in legno, copertura con cannucciato, condizioni: buone Rivestimenti interni (componente tinteggiatura bianca in tutti i locali; le pareti dei bagni sono parzialmente rivestite con piastrelle in ceramica, condizioni: medio-scarso Elettrico (impianto): tipologia: sotto traccia, tensione: 220V, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Viabilità e percorsi interni Fondo in terra battuta Parcheggi comuni con altre Fondo in terra battuta suites Sistemazione esterna Le aree esterne e la viabilità sono delimitate da muretti in pietra a secco o bordure con siepi; alcune aree sono sistemate a verde con piante di varie tipologie e altre sono lasciate incolte. Termico(impianto) assente 10

11 7.2) Suites Collina E destinata a struttura turistico ricettiva, composta da solo piano terra, con una superficie coperta di mq. 245,08; il piano terra è composto da n 7 Suites costituite da cucina, camera e w.c., oltre ad un pergolato con cannucciato di mq 94,69. Destinazione Sup. condizioni Suites piano terra 245,08 Medie Pergolato con cannucciato 94,69 Medio-scarse Caratteristiche descrittive del fabbricato Strutture verticali (struttura): materiale: muratura in pietra portante (condizioni: buone). Solai (struttura): tipologia: solai a dammuso, condizioni: buone. Porte ingresso (componente tipologia: portoncini con anta a battente, materiale: legno, condizioni: buone. Infissi esterni (componente tipologia: con anta a battente, materiale: legno, condizioni: discrete. Infissi interni (componente tipologia: a battente, materiale: legno, condizioni: discrete, alcune porte sono da collocare in quanto vandalizzate Pareti esterne (componente materiale: rivestimento in pietra locale, condizioni: buone Pavim. interna (componente materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: buone. Pavim. Esterna (componente Pergolato: battuto di cemento, condizioni: discrete Struttura pergolato (componente materiale: pilastri e travi in legno, copertura con cannucciato, condizioni: scarse, in parte crollato Rivestimenti interni (componente tinteggiatura bianca in tutti i locali; le pareti dei bagni sono parzialmente rivestite con piastrelle in ceramica, condizioni: medio-scarso Elettrico (impianto): tipologia: sotto traccia, tensione: 220V, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Viabilità e percorsi interni Fondo in terra battuta Parcheggi comuni con altre Fondo in terra battuta suites Sistemazione esterna Le aree esterne e la viabilità sono delimitate da muretti in pietra a secco o bordure con siepi; alcune aree sono sistemate a verde con piante di varie tipologie e altre sono lasciate incolte. Termico(impianto) assente 11

12 7.3) Suite Dammuso E destinata a civile abitazione, composta dal solo piano terra con una superficie coperta di mq. 78,20; l unità è composta da n 4 vani e n. 2 w.c.. Destinazione Sup. condizioni Civile abitazione piano terra 78,20 Medie Caratteristiche descrittive del fabbricato Strutture verticali (struttura): materiale: muratura in pietra portante (condizioni: buone). Solai (struttura): tipologia: solai a dammuso, condizioni: buone. Porte ingresso (componente tipologia: portoncini con anta a battente, materiale: legno, condizioni: buone. Infissi esterni (componente tipologia: con anta a battente, materiale: legno, condizioni: discrete. Infissi interni (componente le porte interne sono da collocare in quanto asportate Pareti esterne (componente materiale: rivestimento in pietra locale, condizioni: buone Pavim. interna (componente materiale: piastrelle in ceramica, condizioni: discrete. Rivestimenti interni (componente tinteggiatura colorata in tutti i locali; le pareti dei bagni sono parzialmente rivestite con piastrelle in ceramica, condizioni: medio-scarso Elettrico (impianto): tipologia: sotto traccia, tensione: 220V, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Idrico (impianto): tipologia: sottotraccia, condizioni: parzialmente divelto, da ripristinare Viabilità e percorsi interni Fondo in terra battuta Parcheggi comuni con altre Fondo in terra battuta suites Sistemazione esterna Le aree esterne e la viabilità sono delimitate da muretti in pietra a secco o bordure con siepi; alcune aree sono sistemate a verde con piante di varie tipologie e altre sono lasciate incolte. Termico(impianto) assente 7.4) Lotto di terreno pertinente Il lotto di terreno a servizio della struttura turistico-ricettiva ha una superficie complessiva di mq ,00 e ricade in zona sottoposta ai vincoli della Soprintendenza, ai vincoli di Tutela Orientata, ai vincoli di Tutela del paesaggio naturale, ai vincoli di Riserva Naturale, ai Vincoli aeroportuali ed inoltre ricade in zona SIC e ZPS pertanto è inibita qualsiasi attività edificatoria in ampliamento all esistente ma è consentito il solo recupero dei manufatti esistenti. Allo stato attuale il lotto di terreno è incolto con vegetazione spontanea. 12

13 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Si esegue la stima utilizzando il criterio sintetico attraverso parametri comparativi, adottando, tra i vari parametri unitari utilizzabili, lo sviluppo della superficie espresso in metri quadrati. Sono state prese in considerazione le caratteristiche posizionali sia estrinseche (ubicazione dell'immobile rispetto al centro cittadino, presenza dei servizi, collegamenti) che intrinseche (panoramicità, orientamento), oltre ovviamente alle caratteristiche generali quali distribuzione planimetrica, finiture, qualità dei materiali, stato di conservazione Fonti di informazione Catasto di Trapani, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato Valutazioni delle superfici Suites centrali Superf. Prezzo unitario Valore intero Suites piano terra Mq. 282, , ,00 Locale tecnico piano Mq. 11, , ,00 terra Terrazzo piano terra Mq. 108, , ,00 Servizi piano Mq. 130, , ,00 interrato Terrazzo piano Mq. 41, , ,00 interrato Pergolato con cannucciato Mq. 203, , ,00 Suites collina Superf. Prezzo unitario Valore intero Suites piano terra Mq. 245, , ,00 Pergolato con cannucciato Mq. 94, , ,00 Suite dammuso Superf. Prezzo unitario Valore intero Civile abitazione Mq. 78, , ,00 Superf. Prezzo unitario Valore intero Lotto di terreno pert. Mq ,00. 5, ,00 TOTALE FABBRICATI PIU TERRENO ,00 13

14 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% circa per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia e per vizi: , PREZZO BASE D ASTA DELL IMMOBILE Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica a carico dell acquirente sarà pari a arrotonda a: ,00 (euro unmilionequattrocentomila/00) ,40 che si Tanto il sottoscritto rilascia in evasione all incarico ricevuto, rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento tecnico. La presente relazione si compone di n. 14 facciate, oltre i seguenti allegati: A Richiesta di collaborazione tecnica (fogli n.1) B Richiesta al Comune di Pantelleria (fogli n.3) C Comunicazione sopralluogo (fogli n.6) D Comunicazione sopralluogo bis (fogli n.6) E Provvedimento unico n. 21 del (fogli n.3) F Verbale sopralluogo (fogli n.3) G Elaborati grafici (fogli n.4) H Nota del Comune di Pantelleria (fogli n.7) I Parere Comune di Pantelleria (fogli n.1) L Parere Soprintendenza (fogli n.2) M Parere Assessorato (fogli n.1) N Visure, estratti di mappa e planimetrie catastali (fogli n.11) O- Documentazione fotografica (fogli n.6) Marsala, lì 05 maggio 2015 Il C.T.U. 14