Esecuzione Forzata Unicredit Family Financing Bank spa contro Ayad Mohamed Mohamed Attia

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1 TRIBUNALE DI CREMONA ESECUZIONI Esecuzione Forzata Unicredit Family Financing Bank spa contro Ayad Mohamed Mohamed Attia N. Gen. Rep. 104/10 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Giuseppina Bisicchia iscritto all'albo della provincia di Brescia al N iscritto all'albo del Tribunale di Cremona al N. 580 C.F. BSCGPP74H48I829C con studio in Cremona (Cremona) Vicolo Pettinari 7 cellulare: gbisicchia@fabricae.it Heimdall Studio -

2 Beni in Soresina (Cremona) Via Pozzo Farinello 19 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Soresina (Cremona) Via Pozzo Farinello 19. Porzione di fabbricato indipendente articolato in due vani, vano cottura e servizi al piano terra, due camere, servizi, fienile e balcone al piano primo, collegati da scala interna. All'unità, caratterizzata da monoaffaccio su cortile interno, si accede dal civico 19 della via Pozzo Farinello, con passaggio in androne e cortile comuni alle proprietà adiacenti. Identificazione al catasto fabbricati: foglio 15 mappale 318 subalterno 504, categoria A/2, classe 5, composto da vani 5,5, posto al piano T-1, - rendita: 482,89. Coerenze: Piano terra: a nord, particella 314; ad est, particelle 331 e 913; a sud, particella 318; ad ovest, particella 317. Piano primo: a nord, particella 314; ad est, particelle 331 e 913; a sud, particella 318; ad ovest, vuoto sulla particella 317. A.1. Rustico 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi della zona: scuola materna (buono), scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), scuola media superiore (sufficiente), teatro (buono), musei (buono), biblioteca (buono), municipio (buono), asilo nido (buono), negozio al dettaglio (sufficiente). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria la zona presenta i seguenti servizi ad alta tecnologia: Osservatorio astronomico Caratteristiche zone limitrofe: residenziali; i principali centri limitrofi sono Castelleone, Crema, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Parco di Ariadello, le attrazioni storiche presenti sono: Teatro Sociale realizzato dall'architetto Luigi Voghera. Collegamenti pubblici (km): ferrovia (1), autobus (1). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Eid Mohamed nato a Il Cairo (Egitto) il 01/08/1980, CF DEIMMD80M01Z336U, cell. 335/ e Marin Doina, nata a Segarcea (Romania) il 12/05/1985, CF MRNDNO85E52Z129B, nonché Eid Amira Mohamed Sabry Abdel Azim, figlia dei menzionati conduttori, nata a Crema il 09/01/2011 in forza di un contratto di affitto del tipo 4+4 per l'importo di 350 euro mensili stipulato in data 13/09/2007 con scadenza in 14/09/2011, registrato a Milano 5 in data 13/09/2007 ai nn serie 3. Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento. Presso l'unità risultano inoltre risiedere in qualità di conviventi dei conduttori: Iorgu Mirabela, nata a Cerat (Romania) il 20/09/2986, Serban Gheorghe, nato a Bals (Romania) il 06/08/1988, Serban Nicholas, nato a Vigevano (PV) il 17/12/2008, Patru Alessio Federico, nato a Crema (CR) il 01/09/ VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 2 di 7

3 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di UNICREDIT BANCA PER LA CASA S.P.A., contro Ayad Mohamed Mohamed Attia, n /2.646 del 06/08/2007, con atto a firma di notaio Tommaso Gianì in data 30/07/2007 ai nn Rep. e Racc. importo ipoteca: importo capitale: Pignoramenti: Pignoramento derivante da contratto di mutuo e istituzione ipoteca a favore di con atto trascritto a Cremona in data 17/06/2010 ai nn / Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Sono state riscontrate le seguenti difformità: A piano terra è presente un locale wc, in difformità rispetto all ultima pratica edilizia che nello stesso locale individuava una dispensa. Al piano primo è presente un locale igienico ricavato in parte nella superficie di una camera e in parte sopra il vuoto sul vano scala, quest ultimo comportante un aumento di volumetria pari a circa 1mq. E possibile regolarizzare lo stato attuale relativo al wc posto a piano primo tramite Concessione Edilizia in Sanatoria (Art. 13 L 28/2/85, n.47), dotandolo di idoneo meccanismo di ventilazione forzata ai sensi dell art del Titolo III del Regolamento di Igiene Locale della Provincia di Cremona essendo privo di aerazione naturale, mentre non è possibile procedere analogamente al piano terreno, ove per sanare tale difformità il locale va demolito e va ripristinato lo stato antecedentemente autorizzato. Il locale wc è infatti posto a diretto contatto col vano cottura, contravvenendo all art di cui al Titolo III del Regolamento di Igiene Locale della Provincia di Cremona che recita: i locali per i servizi igienici che hanno accesso da altri locali di abitazione o di lavoro o da spazi d uso pubblico devono essere muniti di idoneo locale antibagno (antilatrine, antidoccia, ecc). L obbligo del disimpegno o antibagno non sussiste nei soli casi di bagni e servizio, in uso ed annessi a singole camere da letto. -Ammenda ai sensi del Testo Unico per l'edilizia art. 37, comportante la sanzione pecuniaria pari al doppio rispetto al solo contributo sul costo di costruzione, data l esigua entità delle opere stimabile prossima alla sanzione minima: 516,00; -Spese tecniche per redazione pratica edilizia: 900,00; -Spese rimozione e smaltimento sanitari 200,00; -Diritti di Segreteria Comunale per presentazione pratica 200,00 + n.2 marche da bollo da 14,62 Oneri totali: 1.845,24 E stata riscontrata anche la seguente difformità: la caldaia presente nel locale angolo cottura scarica a parete, in corrispondenza del disimpegno d accesso alla latrina comune esterna, in difformità rispetto all art Allontanamento dei prodotti di combustione del Titolo III del Regolamento di Igiene Locale della Provincia di Cremona, secondo il quale le canne fumarie devono risultare più alte di 40 cm rispetto al tetto; inoltre ai sensi dell art Comignoli: altezze e ubicazioni, non dovendo le bocche delle canne fumarie intercettare finestre o altri ostacoli nel raggio di 8 mt, tale requisito deve essere verificato rispetto alla falda del tetto nella parte più alta dell edificio. L intervento rientra tra le opere di Manutenzione straordinaria e la pratica edilizia può essere esperita con Comunicazione di inizio attività edilizia libera ai sensi del comma 3 dell art. 6 del DPR 380/2001 così come modificato dall art. 5 del DL 40/2010 convertito con Legge n. 73 e comporta: 3 di 7

4 -Spese tecniche per redazione pratica edilizia: 500,00; -Quantificazione forfettaria fornitura e posa canna fumaria esterna in acciaio inox lunghezza circa 7mt: 1.200,00; Oneri totali: 1.700,00 Si segnala infine che la scala interna è molto ripida ed ha una larghezza inferiore a 80 cm. In caso di ristrutturazione dell unità va adeguata ai requisiti minimi di legge, che ai sensi dell art del D.M. 14 giugno 1989 n. 236 prescrive che Le rampe di scale che non costituiscono parte comune o non sono di uso pubblico devono avere una larghezza minima di 0,80 m e che I gradini devono essere caratterizzati da un corretto rapporto tra alzata e pedata (pedata minimo di 30 cm): la somma tra il doppio dell'alzata e la pedata deve essere compresa tra 62/64 cm Conformità catastale: I dati catastali identificativi la proprietà espressi nell atto di pignoramento corrispondono con quelli riscontrati, si segnala invece che nei dati di classamento la visura non riporta la superficie catastale e che la rendita è pari a 482,89 (anziché 489,89 ). Inoltre le coerenze riportate non sono corrette benché coerenti con la planimetrie catastale. Sono state riscontrate le seguenti difformità: Nella planimetria catastale a piano terra sono riportati un locale wc accessibile dal cortile comune esterno e uno spazio antistante, facendone equivocare la proprietà afferente a quella in oggetto anziché ad altra proprietà ricadente sul medesimo mappale 318. Inoltre i mappali indicati per le coerenze sia a piano terra che a piano primo non coincidono con quelli desumibili dall estratto di mappa. regolarizzabili mediante Variazione della planimetria catastale. -Spese tecniche per redazione pratica catastale: 200,00; -oblazione variazione catastale: 50,00; Oneri totali: 250,00, (oneri già compresi in quelli professionali espressi in concomitanza di pratiche di sanatoria o altre pratiche edilizie). 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Ayad Mohamed Mohamed Attia proprietario dal 30/07/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di Tommaso Gianì in data 30/07/2007 ai nn / registrato a Crema in data 01/08/2007 ai nn serie 1T trascritto a Cremona in data 06/08/2007 ai nn / Precedenti proprietari: Cicognani Maddalena, Monfredini Sergio, Monfredini Serse, Monfredini Giuseppina proprietario dal 08/07/2006 al 30/07/2007 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Soresina in data 23/01/2007 ai nn. 22 volume 2007/1 trascritto a Cremona in data 19/04/2007 ai nn /2.422 Riferito limitatamente a: proprietari della quota indivisa di 45/54 Monfredini Serafino, Monfredini Maria Teresaproprietario da data antecedente il ventennio al 13/11/2012 Riferito limitatamente a: proprietari rispettivamente di 1/2 quota Monfredini Serafino, Zanasi Rosa proprietario dal 14/08/2001 al 08/07/2006 in forza di denuncia di successione con atto registrato a Soresina in data 01/12/2001 ai nn. 332 volume 2001/1 trascritto a Cremona in data 19/11/2007 ai nn /7.007 Riferito limitatamente a: proprietari rispettivamente di 5/6 e di 1/6 quota 4 di 7

5 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. 712/A1-A2-A3 e successive varianti per lavori di A1-Trasformazione di locali rustici in vani abitabili. Opere di trasformazione di due locali rustici al piano terreno, vano cuocivivande e dispensa e ristrutturazione di vano al piano primo ad uso sottotetto. I locali in oggetto hanno un'altezza utile inferiore alla minima consentita. A2-Costruzione di balcone al piano primo a servizio della camera da letto. A3-trasformazione di finestra in portafinestra, formazione di tavolato a chiusura della scala d'accesso al piano primo ed apertura di porta interna per collegamento del tinello con il soggiorno. Pratiche intestate a. Condono Edilizio tratto dalla legge 47/85, presentato in data 30/10/1986- n. prot /86. L'agibilità è stata rilasciata in data 21/09/1988- n. prot /86. Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Soresina (Cremona), Via Pozzo Farinello 19. Composto da Porzione di fabbricato indipendente articolato in due vani, vano cottura e servizi al piano terra, due camere, servizi, fienile e balcone al piano primo, collegati da scala interna. All'unità, caratterizzata da monoaffaccio su cortile interno, si accede dal civico 19 della via Pozzo Farinello, con passaggio in androne e cortile comuni alle proprietà adiacenti. L edificio è articolato in due distinti corpi di fabbrica caratterizzati da diversa tipologia edilizia, residenziale l una e rurale l altra, nonché da diverse altezze in gronda; entrambi distribuiti su due piani, comunicano al solo piano terra. Il corpo di fabbrica di origine rurale è più basso, ospita al piano primo il fienile, accessibile solo dall esterno con scala a pioli e attualmente impiegato a deposito, ed è caratterizzato da altezze interne particolarmente basse: circa 168 cm al piano primo, mentre a piano terra circa 230 cm in corrispondenza del vano cottura e 245 cm nel locale wc. posto al piano Terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 83,60. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,78 m, 2,43 m e 2,30 m al piano terra e 2,89 m al piano primo. Destinazione urbanistica: Strumento urbanistico P.G. T.-I vigente: in forza di delibera di Consiglio Comunale n. 74 del 23 ottobre 2009 e pubblicato sul B.U.R.L. n 24 - serie inserzioni e concorsi in data L'immobile è identificato nella zona Ambiti del Tessuto Urbano Consolidato: Tessuti residenziali - Tessuti a cortina edilizia. Norme tecniche ed indici: Art. 43 If completamento edilizio= incremento del 15% Volume esistente fino a 2,0 mc/mq If densificazione= incremento del 30% Volume esistente fino a 2,5 mc/mq If sostituzione= fino a 3,0 mc/mq Dc=5 ml Df=10 ml H=esistente o 3 piani con Piano di Recupero Rc=40% Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente appartamento Sup. reale lorda 80,00 1,00 80,00 balcone Sup. reale lorda 3,60 0,30 1,08 Sup. reale lorda 83,60 81,08 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: scarse. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: sufficienti. Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: pessime. Balconi: materiale: c.a., condizioni: da ristrutturare.. 5 di 7

6 Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: pessime. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: pessime. Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: pessime. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni, coibentazione: inesistente, rivestimento: mattone paramano, condizioni: sufficienti. Pavim. Esterna: materiale: elementi autobloccanti, condizioni: sufficienti. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di grès, condizioni: sufficienti. Plafoni: materiale: stabilitura, condizioni: sufficienti. Rivestimento: ubicazione: cucina, materiale: grès, condizioni: sufficienti. Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: grès, condizioni: sufficienti. Scale: posizione: a rampa unica, rivestimento: legno, condizioni: da normalizzare.. Impianti: Termico:. Elettrico: Citofonico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: sufficienti, conformità: non a norma. tipologia: sottotraccia, condizioni: sufficienti. tipologia: audio, condizioni: sufficienti. Accessori: A.1. Rustico: è posto al piano primo, è composto da fienile. Sviluppa una superficie complessiva di 9 mq ed è caratterizzato da altezze interne esigue Destinazione urbanistica: residenziale Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: pessime. Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: tapparelle, materiale Copertura: protezione: plastica, condizioni: da ristrutturare. tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: da ristrutturare. Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: da ristrutturare. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Metodo Sintetico Comparativo Parametrico. Si è determinato il valore di mercato della proprietà che si presume possa essere realizzato in un mercato libero di compravendita, per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore. Nell'individuare un apprezzabile valore di mercato espresso in relazione ai mq dell'immobile da stimare, sono stati presi quale riferimento i valori di mercato presenti in zona, per classi omogenee, rispetto ai beni sopra considerati. I valori unitari utilizzati sono stati dedotti dal mercato immobiliare di riferimento e adattati con opportuni coefficienti alla Proprietà poiché non esistono due beni immobili perfettamente identici. Nella scelta del procedimento estimativo si è adottato il metodo sintetico parametrico comparativo, assumendo come termine di confronto per l'immobile il parametro superficie lorda commerciale, quest'ultima calcolata secondo usi e consuetudini locali, tenuto conto della tipologia residenziale. La superficie commerciale lorda vendibile in proprietà esclusiva è stata calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali (con un massimo di 50 cm di muro perimetrale) e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre unità immobiliari (con un massimo di 25 cm), comprese le superfici dei locali accessori e delle pertinenze opportunamente ragguagliate con appositi coefficienti. 6 di 7

7 8.2. Fonti di informazione Catasto di Cremona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Cremona, Ufficio tecnico di Soresina, Ufficio Anagrafe di Soresina, Agenzia delle Entrate di Cremona, Agenzia delle Entrate di Milano 5, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio (OMI), Agenzia Immobiliare Dream di Soresina, Studio Casa di Soresina, Agenzia immobiliare Livingroup di Castelleone, Notaio Tommaso Gianì di Crema Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il bene, che seppur indipendente, è carente di riscontro d aria essendo caratterizzato da monoaffaccio, insiste su cortile comune ed è privo di box, è potenzialmente appetibile prestandosi ad una ristrutturazione complessiva in grado di integrare la superficie del fienile in quella dell abitazione, ma le attuali condizioni di mercato caratterizzate da ampia offerta con decremento dei valori unitari, non consentono di esprimere un valore aggiunto superiore all incidenza dei costi da sostenere per la ristrutturazione dello stesso. Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione Valore unitario valore complessivo equivalente appartamento 80,00 750, ,00 balcone 1,08 750,00 810,00 81, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 4.300,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID A Immobile appartamento con annesso rustico. Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota 83, , , Adeguamenti e correzioni della stima Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 3545,24 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Giudizio di comoda divisibilità: nello stato attuale la proprietà non è comodamente divisibile 8.5. Scheda sintetica Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Soresina (Cremona), Via Pozzo Farinello 19. Porzione di fabbricato indipendente articolato in due vani, vano cottura e servizi al piano terra, due camere, servizi, fienile e balcone al piano primo, collegati da scala interna. All'unità, caratterizzata da monoaffaccio su cortile interno, si accede dal civico 19 della via Pozzo Farinello, con passaggio in androne e cortile comuni alle proprietà adiacenti. L edificio è articolato in due distinti corpi di fabbrica caratterizzati da diversa tipologia edilizia, residenziale l una e rurale l altra, nonché da diverse altezze in gronda; entrambi distribuiti su due piani, comunicano al solo piano terra. 7 di 7

8 Unicredit Family Financing Bank spa Il corpo di fabbrica di origine rurale è più basso, ospita al piano primo il fienile, accessibile solo dall esterno con scala a pioli e attualmente impiegato a deposito, ed è caratterizzato da altezze interne particolarmente basse: circa 168 cm al piano primo, mentre a piano terra circa 230 cm in corrispondenza del vano cottura e 245 cm nel locale wc. Posto al piano Terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 83,60. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2,78 m, 2,43 m e 2,30 m al piano terra e 2,89 m al piano primo. La superficie posta al primo piano, adibita a fienile nella porzione a rustico, sviluppa una superficie complessiva di 9 mq. Identificazione al catasto fabbricati: foglio 15 mappale 318 subalterno 504, categoria A/2, classe 5, composto da vani 5,5, posto al piano T-1, - rendita: 482,89. Coerenze: Piano terra: a nord, particella 314; ad est, particelle 331 e 913; a sud, particella 318; ad ovest, particella 317. Piano primo: a nord, particella 314; ad est, particelle 331 e 913; a sud, particella 318; ad ovest, vuoto sulla particella 317. Conformità urbanistica ed edilizia: La costruzione dell immobile è antecedente al 1967, è in pessime condizioni manutentive esternamente e sufficienti internamente. L'immobile ricade in zona Ambiti del Tessuto Urbano Consolidato: Tessuti residenziali - Tessuti a cortina edilizia ed è coerente con lo strumento urbanistico, mentre presenta delle difformità dal punto di vista edilizio e igienico sanitario, alcune sanabili e altre che vanno rimosse (in alternativa va rivista la distribuzione interna con idoneo progetto.) Valore: - Valore corpo: ,00 - Valore accessori: 4.300,00 - Valore complessivo intero: ,00 Relazione lotto 001 creata in data 08/01/2013 Codice documento: E il perito Arch. Giuseppina Bisicchia 8 di 7