STIMA DEL FONDO RUSTCO 1) Quali soo gli aspetti ecoomici che possoo essere presi i cosiderazioe ella stima dei fodi rustici? La stima di u fodo rustico può essere fatta applicado i segueti aspetti ecoomici: il più probabile valore di mercato il più probabile valore di trasformazioe il più probabile valore complemetare il più probabile valore di capitalizzazioe La scelta dell aspetto ecoomico viee desuta dal rapporto fra fatti, cose e persoe implicate. 2) Che cosa sigifica stima a cacello chiuso e a cacello aperto? Le stima a cacello aperto riguarda il capitale fodiario, ella stima a cacello chiuso vegoo valutate ache le scorte. 3) Che cosa rappreseta il valore di mercato ella stima di u fodo? Il valore di mercato è il valore di u bee i ua libera cotrattazioe di mercato. Nella valutazioe del bee, il perito deve teere coto delle specifiche caratteristiche del fodo e del cotesto ecoomico i cui è iserito, ovvero delle diamiche di mercato. La stima del valore di mercato cosiste essezialmete ella previsioe della domada e della offerta e quidi del prezzo di equilibrio. 4) Quali soo le pricipali caratteristiche della domada e della offerta? L offerta è i geere rigida, i quato la terra è u bee ecoomico o riproducibile, al cotrario di u fabbricato. La domada ivece è tedezialmete meo rigida dell offerta, e dipede dalla dimesioi del terreo ; tato più è piccolo tato maggiore è il umero dei poteziali acquireti cofiati che cocorroo ell aggiudicarsi il fodo, se il fodo ivece è di gradi dimesioi il umero degli acquireti diveta più esiguo, limitato a soggetti facoltosi, proveieti spesso da altri settori. Tuttavia l ivestimeto i terrei agricoli da parte di soggetti estraei all agricoltura, è meo diffuso rispetto ai fabbricati, i quato hao ua redditività bassa, devoo essere gestiti da u impreditore e gli oeri fiscali per soggetti esteri alla attività agricola soo molto gravosi. 5) Quali soo le caratteristiche di u fodo che possoo ifluezare maggiormete il suo valore? Fra gli aspetti da teere i cosiderazioe ella valutazioe del più probabile valore di mercato di u fodo rustico, quelli che possoo ifluezare maggiormete il valore soo. La destiazioe produttiva La dimesioe La preseza di fabbricati Altri fattori itriseci ( es. forma più o meo regolare dei corpi colturali, accorpameto ) o estrisechi ( es. paesaggio) La destiazioe produttiva dell azieda, è certamete uo degli aspetti più importati che possoo ifluezare il valore del fodo rustico. Nella pratica estimativa si fa riferimeto alla destiazioe produttiva media ordiaria del fodo; la classificazioe dei fodi secodo lo schema INEA è la seguete: semiativi, irrigui o asciutti i cui soo compresi ache i terrei destiati a colture orticole, floricole e vivai prati suddivisi i permaeti e pascoli frutteti vigeti suddivisi i vigeto DOC, o DOC e vigeto di uva da tavola oliveti La dimesioe è altrettato importate i quato la domada di fodi rustici, è iversamete proporzioale alla dimesioe.
Ache la dotazioe di fabbricati è importate ella valutazioe del fodo rustico, tat è vero che il valore uitario di u fodo provvisto di fabbricati è maggiore rispetto a quello di u fodo che e è sprovvisto. Fra gli altri fattori che cocorroo alla formulazioe del giudizio di stima sul valore di mercato del fodo rustico, giocao u ruolo importate ache la composizioe del fodo i uo o più corpi, la loro forma più o meo regolare, il cotesto paesaggistico-ambietale, ecc.. 6) Qual è il procedimeto di stima el più probabile valore di mercato di u fodo rustico? Il perito deve giudicare la quotazioe che il fodo potrebbe sputare i ua libera cotrattazioe di mercato, co riferimeto al mometo i cui viee effettuata la stima. Il procedimeto è basato sulla comparazioe diretta tra il fodo da stimare e fodi diversi simili presi per cofroto sulla base di u parametro comue, viee quidi applicata la ota equazioe fodametale : Dove V V : p = V : p = sommatoria dei valori di mercato di fodi rustici simili a quello oggetto di stima V p p = sommatoria dei parametri ( es delle superfici ) di fodi simili = valore ordiario del fodo oggetto di stima = superficie del fodo oggetto di stima Per la determiazioe del più probabile valore di mercato, il perito può predere i cosiderazioe u solo parametro tecico ( es. superficie) o ecoomico ( es. RA e Caoe di affitto) oppure cosiderare più parametri facedo la media dei valori trovati ( stima multiparametrica) Il procedimeto può essere : sitetico per valori uitari e tipici aalitico. Il procedimeto per valori uitari o tipici, cosiste el suddividere il fodo i parti omogeee determiado per ciascua parte il relativo valore ; sommado tutti i valori dei sigoli appezzameti ( otteuti moltiplicado il valore uitario per il parametro tecico) si ottiee il valore del fodo. Il procedimeto aalitico viee svolto a partire dai dati elemetari e cioè dai sigoli prezzi di vedita dei bei simili co il rispettivo parametro, che i questo caso o è u parametro fisico ( superficie) come el caso del procedimeto sitetico, ma u parametro ecoomico, costituito dal reddito del proprietario impreditore ( Reddito fodiario) o del solo proprietario (beeficio fodiario). Secodo il pricipio di ordiarietà, il toracoto el lugo periodo tede ad essere ullo, per cui il Reddito fodiario si idetifica el beeficio fodiario. La formula della capitalizzazioe è ifatti data dal rapporto fra il beeficio fodiario, medio ordiario, e il saggio di capitalizzazioe. Il saggio di capitalizzazioe da applicare si ricava attraverso il procedimeto comparativo co altri fodi simili a quelli oggetto di stima di cui si coosce il Beeficio fodiario e il valore V = r
r = V Per la determiazioe del beeficio fodiario si prede a riferimeto il bilacio aziedale dove : = Plv ( Q+Sv+Tr+Sa+St+I) 7) Perché si tratta di u procedimeto obsoleto e poco attedibile? Si tratta di u procedimeto poco attedibile i quato : deve esistere ua uguagliaza fra il valore di mercato e l accumulazioe dei redditi all attualità, cosa che ei casi pratici o si verifica i quato il mercato dipede dalla domada e dalla offerta, metre i prezzi dei prodotti agricoli e dei mezzi tecici o seguoo le leggi di mercato dei bei fodiari il bee deve essere i grado di forire u reddito cotiuativamete per il futuro mercato perfetto - il profitto dell impreditore è ullo ( prezzo = costo) sia possibile determiare il saggio di capitalizzazioe 8) I quali caso viee di orma utilizzata la procedura per capitalizzazioe ella determiazioe del valore di u bee? Viee utilizzato a fii fiscali. Ifatti i redditi catastali dei terrei agricoli, determiati attraverso aalisi di bilacio ( RA e RD), cosetoo di stabilire il valore del terreo a fii fiscali ( che o è il valore di mercato) e il coefficiete di moltiplicazioe o è altro che ua sorta di saggio di capitalizzazioe. Es. Valore terreo = (RD x1,25 x75) è come dire RD suddiviso per u saggio di capitalizzazioe 1,06%: Valore di u fabbricato ( Reddito catastale) x 1,05 x100 è come dire reddito catastale suddiviso per u saggio di capitalizzazioe dell 1% circa. 9) Quali soo le pricipali foti dei prezzo di mercato? La fote dei dati riguarda prezzi di mercato foriti da itermediari della compravedita a dati elaborati foriti da terzi. Altra fote è rappresetata dalle tabelle dei Valori Agricoli Medi che vegoo elaborato ogi ao dalla Commissioe Proviciale Espropri. Ci soo poi i dati raccolti dall INEA ( Istituto Nazioale di Ecoomia Agraria) 10) Quali soo i pricipali correttivi al valore ordiario ella sima di u fodo rustico? Il valore ordiario di mercato può essere corretto all occorreza, se soo riscotrabili differeze rispetto alla media dei fodi presi a cofroto. Le correzioi al valore ordiario soo rappresetate dai comodi o scomodi e dalle aggiute o detrazioi. I Comodi positivi o egativi ( scomodi) soo caratteristiche o modificabili del bee da stimare che lo collocao al di sopra o al di sotto della media dei bei presi a cofroto pur ell ambito della stessa classe omogeea ( cioè ello stesso gradio della scala dei prezzi). Soo comodi ad esempio le caratteristiche chimiche-fisiche del terreo o l ubicazioe ; i questo caso il perito geeralmete quatifica il coefficiete di differeziazioe appropriato. Le aggiute e detrazioi, a differeza dei comodi, soo riferibili ad uo stato mometaeo e quidi modificabile (es. preseza di migliorameti fodiari ). Rietrao tra le più comui aggiute Le scorte ella stima a cacello chiuso Le quote latte I prodotti i corso di maturazioe Le piatagioi
I fabbricati eccedeti le ecessità di coduzioe del fodo o i codizioi migliori rispetto a quelli dei fodi presi i esame per il cofroto Tra le detrazioi si icludoo I fabbricati careti rispetto alle esigeze di coltivazioe del fodo o quelli i cattivo stato di mautezioe rispetto a quelli dei fodi presi i esame per il cofroto Il debito residuo su mutui ipotecari La dimiuzioe di redditi dovuta a dai I gravami sulla proprietà ( usufrutto, preseza affittuario) Ideità spettate all affittuario o usufruttuario el caso questi abbia eseguito opere di migliorameto fodiario Deprezzameto del fodo affittato 11) Quado si utilizza il valore di trasformazioe ella stima di u fodo rustico? Si utilizza quado il fodo è suscettibile di ordiaria trasformazioe, come ad esempio da asciutto a irriguo, da fodo ad idirizzo foraggiero e fodo ad idirizzo zootecico, ecc.. La stima del valore di trasformazioe cosiste el determiare il valore di mercato del fodo suscettibile di trasformazioe cosideradolo già trasformato e detraedo i costo ecessari per seguire la trasformazioe. Valore di trasformazioe = Valore di mercato post trasformazioe Costo della trasformazioe La trasformazioe di u fodo richiede i geere u periodo di tempo di ai ( periodo trasitorio) durate il quale soo eseguiti i lavori, periodo i cui cambia l assetto produttivo dell azieda e coseguetemete il reddito. Dal mometo che il valore di trasformazioe si ha dopo che è passato il periodo trasitorio, metre le spese di migliorameto vegoo effettuate aticipatamete, per effettuare la sottrazioe è ecessario attualizzare gli importi, applicado al Valore di mercato post migliorameto, la formula dell aticipazioe, moltiplicado il valore Vm per 1 q. 1 Vt = Vm Ko q 12) I che cosa cosiste il costo di trasformazioe? Il costo totale della trasformazioe è uguale alla somma delle spese dirette (costituite dalla spese ordiarie da sosteere per effettuare i lavori), e le spese idirette, date dai macati redditi che si verificao durate il periodo trasitorio. Questi ultimi soo costituiti dalla differeza fra il reddito ordiario ate migliorameto e quello del periodo trasitorio.
periodo trasitorio ate post Ko Vm q 1 K o = Spese dirette + ( tr a ) rq Quidi 1 q 1 Vtrasf = Vm Spdirette ( p a) + q rq 13) Quado si utilizza il più probabile valore complemetare ella stima di u fodo rustico? Il valore complemetare viee applicato quado oggetto di stima è la parte di u fodo che viee separata dal fodo uitario preesistete. Questo succede ad esempio i caso di esproprio parziale che comporta la sottrazioe di ua parte del terreo, parte che deve essere valutata teedo coto del deprezzameto che la parte residua può avere a seguito ad esempio alla riduzioe tecico fuzioale del fodo post esproprio. Il Valore di ua parte si ottiee pertato dalla differeza fra ilo valore del bee itero, meo quello della parte residua. Va = V Vr 14) Come si determia il probabile valore di capitalizzazioe? Il valore di capitalizzazioe ( o di redimeto) di u fodo si ottiee accumulado all attualità il reddito auo ordiario ritraibile dal proprietario ( il Beeficio fodiario), applicado la formula : V0 = r Le fasi per la determiazioe del valore di capitalizzazioe soo due : - la determiazioe del reddito capitalizzabile - la determiazioe del saggio di capitalizzazioe Per reddito capitalizzabile si itede il beeficio fodiario medio auo ( ordiario cotiuativo) che il proprietario può ricavare dal fodo per u tempi illimitato. Tale reddito si ricava dal bilacio estimativo, cosiderado il profitto ullo. = Plv ( Q + Sv + Tr + Sa + St + I)
Il saggio di capitalizzazioe si ottiee attraverso il procedimeto comparativo, cosiderado il valore di mercato e il relativo beeficio fodiario di altri fodi simili a quello oggetto di stima. V = r cap