Estimo rurale appunti Estimo rurale

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1 Estimo rurale apputi 2005 Estimo rurale L estimo rurale rietra ell ambito delle disciplie ecoomiche, ma metre l ecoomia si occupa della coosceza della realtà, esso si occupa della valutazioe dei bei. Compito prioritario dell ecoomia è lo studio del giudizio di coveieza. Per l estimo lo scopo prioritario è la valutazioe del bee e quidi, la previsioe circa il valore che questo bee potrà avere. Da questa idicazioe emerge la sostaziale differeza tra le due disciplie: da u lato per quato riguarda l ecoomia il giudizio di coveieza sigifica l esisteza di due mometi (cofroto fra u prima e u dopo es. il giudizio di coveieza di u migliorameto fodiario, si mettoo a cofroto due possibili risultati ecoomici), ell estimo il mometo è uo solo, cioè quello i cui è previsto il giudizio di stima; il perito esprime u giudizio di stima che adrà poi al vaglio del mercato, ma o è detto che quel giudizio si verifichi. Nel mometo i cui si ha il resposo del mercato quel giudizio di valore diveta prezzo. È u valore che solo dopo che avviee lo scambio diveta prezzo (che è u dato storico, cioè si è effettivamete verificato) metre il valore è u giudizio di previsioe. Se il mometo è uico e l estimo si occupa del giudizio di valore ci chiediamo a chi è destiato il giudizio di stima? La prima defiizioe data all estimo era che l estimo si occupava della valutazioe dei bei ecoomici che macado di precisi riferimeti el mercato, avevao la ecessità dell iterveto del perito. Questa defiizioe era i realtà limitata perché estedeva il suo campo d azioe solo su categorie ristrette di bei. I realtà si è visto che compito dell estimo o si esplica solo su queste categorie di bei ma che riguarda tutti i bei ecoomici. Quidi possiamo dire che l estimo si occupa di esprimere u giudizio di valore sulla cifra di moeta da attribuire ai bei ecoomici oggetto di stima. L estimo è sorto come disciplia el XVIII secolo, è ato come estimo agrario e questo si spiega col fatto che allora l agricoltura era il settore ecoomico che prevaleva. Le etrate maggiori ello Stato erao quelle derivati dalle redite agricole e quidi oggetto di scambio erao i bei di proveieza agricola. L estimo si è diffuso egli istituti tecici e poi elle facoltà. Nella facoltà d agraria era associato alla cotabilità. Oggi o esiste più l associazioe estimo-cotabilità. Questa quado è stata formulata, aveva ua giustificazioe per il fatto che l estimo attigeva dalla cotabilità elemeti per la valutazioe. L' associazioe delle due disciplie che avevao sì dei puti i comue, è fiito co l evolversi di altri settori ecoomici. Ifatti, dopo il primo corpus dottriario rappresetato dall estimo agrario soo ate altre disciplie come estimo idustriale, avale, civile ecc. Quidi la disciplia dalle facoltà di agraria si estese ad altre facoltà es. igegeria ed architettura. La disciplia estimativa ha carattere scietifico e la sua scietificità è dovuta alla esisteza di u metodo di stima. Il metodo è lo stesso che viee applicato sia all estimo civile, che idustriale, che forestale ecc. Da quest agolazioe ci rediamo coto che essa si compoe di due parti:. GENERLE: rappreseta la dottria estimativa che dà il carattere scietifico all estimo. 2. CSISTIC: riguarda l applicazioe della metodologia estimativa ai vari casi. La casistica riguarda la stima delle coltivazioi arboree, di dai, delle successioi e divisioi ereditarie etc. Ci soo argometi specifici riguardati la casistica che altro o soo che l applicazioe della metodologia estimativa ai sigoli casi. Nel corso del tempo questo processo evolutivo che la disciplia ha avuto è evidete.

2 Estimo rurale apputi 2005 L attezioe della disciplia estimativa era rivolta al privato. Ifatti, tutta la teoria estimativa e la coseguete applicazioe altro o era che u riferimeto alla proprietà privata. Secodo questa eccezioe sviluppata el tempo era rivolta ai bei di proprietà privata. Dal 970 c è stata u attezioe crescete verso l ambiete, che i precedeza o c era perché i bei ambietali, ella loro accezioe geerale, erao cosiderati bei a dispoibilità illimitata e quidi o erao cosiderati bei ecoomici (che devoo essere dispoibili limitatamete). Questa maggiore attezioe della società civile a fatto modo che l estimo si occupasse ache dei bei ambietali. Questi bei ambietali si distiguoo dai bei privati, perché presetao la codizioe di o rivalutare il cosumo e o di escludibilità (la fruizioe di u geerico idividuo o preclude la fruizioe ad u altro idividuo), cose che o avvegoo per i bei privati. Metre per i bei privati esiste lo scambio e quidi per la loro valutazioe parliamo di valore di scambio, per i bei ambietali parliamo di bei pubblici vale a dire o oggetto di scambio, quidi per questi o possiamo parlare di bei di scambio. La valutazioe dei bei ambietali è fatta i relazioe all uso che dei bei se e fa, e parliamo di valore d uso. L estimo si occupa dei bei privati, per i quali, essedoci mercato, parliamo di valore di scambio e di quelli pubblici per i quali o essedoci scambio parliamo di valore d uso. Cosideriamo u bee misto ( i parte pubblico i parte privato ) es. il bosco che preseta i sé duplice collocazioe. Ci chiediamo dove stao le due proprietà. Essedo proprietà privata ha u reddito (il legame) e per la compoete pubblica il bosco può essere cosiderato u bee ambietale oggetto ad ua fruizioe collettiva (es. area destiata ad u parco attrezzato la cui fruizioe, ache se o illimitata per motivi di spazio è comuque collettiva). Quidi per la fruizioe si parla di bee ambietale, ribaltado la situazioe ci si può chiedere quale sarebbe l ideizzo se o si potrebbe più usufruire di quel bosco. Quidi è compito dell estimo la valutazioe ache dei bei a fruizioe collettiva. Questa disciplia che comprede le due parti, geerale e speciale (casistica) preseta ua caratteristica che è la sua applicazioe, possiede quidi carattere applicativo; i altre parole o ha solo carattere teorico, ma ha ache risvolti pratici che si origiao dal fatto che, se pesiamo che l estimo isega ad esprimere u valore circa la quatità di moeta da attribuire ad u bee, per dare la stima oi dobbiamo formulare precedetemete u quesito di stima, dopo questo c è la scelta del metodo di stima, che è uico (i procedimeti soo tati) e ci deve essere la coosceza di dati ai fii di formulare il giudizio e la soluzioe del quesito. I dati devoo essere riferiti al mometo di stima. Quado il perito viee i possesso di questi dati, può averli riferiti a tempi diversi da quella della stima quidi deve post-porli o pre-porli, per fare questo deve avere degli strumeti. Gli strumeti per spostare i dati el tempo soo due:. STTISTICI 2. MTEMTIC FINNZIRI C è ua richiesta e domada di professioalità. Quado parliamo d estimo parliamo di domade di professioalità a cui il perito deve saper dare risposta. Le stime possoo essere per coto di privati (stragiudiziali) o giudiziarie. Es. il giudice chiede ua relazioe di stima al perito che diviee cosulete del giudice ( C.T.U. Cosulete Tecico d Ufficio ). MTEMTIC FINNZIRI La matematica fiaziaria costituisce uo strumeto al servizio dell estimo, quidi lo scopo prevalete di questo strumeto e redere omogeei i valori riferiti a tempi ettamete diversi. Suppoiamo di volere determiare il costo di produzioe della coltura del carciofo, se volessimo 2

3 Estimo rurale apputi 2005 sapere qual è il costo complessivo di questa piatagioe alla fie del IV ao dovremmo calcolare il costo di produzioe alla fie del I, II, III, IV ao. Essedo riferiti a mometi diversi o li possiamo sommare, ma li dobbiamo riportare al IV. Li trasferiamo utilizzado dei coefficieti che la matematica fiaziaria ci mette a disposizioe. Questo perché valori riferiti a mometi diversi soo valori riferiti a capitali, i quali soo dei bei prodotti e reimpiegati ei processi produttivi, cioè soo dei bei i grado di produrre dei frutti, cioè producoo iteresse, come dei capitale i baca. No è possibile sommare dei bei riferiti a mometi diversi e dobbiamo rederli omogeei riportadoli allo stesso ao. La fuzioe della matematica fiaziaria e apputo quella di redere tali valori omogeei, cioè cofrotabili. E sotto quest aspetto che dobbiamo studiare il calcolo fiaziario INTERESSE L iteresse è il prezzo pagato per l uso di capitale altrui o il prezzo che viee corrisposto per la cocessioe di u capitale proprio, quidi prezzo che ha a che fare co l ivestimeto di u capitale. Gli elemeti che caratterizzao l iteresse soo: Il simbolo che idichiamo co I Il capitale iiziale che idichiamo co C 0. Saggio o tasso d iteresse che idichiamo co r. E espresso i forma percetuale o i termii decimali ed esprime l iteresse maturato dal capitale di el tempo di u ao. Es. r = 5% o r = 0,05. 0,05 o 5% è il saggio, cioè esprime l I maturato dal capitale di ua lira (euro) ell arco di u ao; è u valore uitario riferito all uità di moeta, e se o c è idicazioe si riferisce sempre al tempo di u ao. MONTNTE Si idica co M. È la somma del C 0 più l iteresse maturato da questo. Quidi abbiamo u capitale (es. 00 euro) che è ivestito al saggio r ad es. del 5%. M = C 0 + I = 00e + 5e = 05e I questa accezioe del motate dobbiamo cosiderare ache il M uitario, che è dato dalla somma dal capitale uitario più l iteresse da questo maturato ell arco di u ao. Il motate uitario, riferito all uità di moeta, è dato dal capitale iiziale più l iteresse. q = + 0,05 =,05 Il motate uitario è dato dalla somma del capitale di e più l iteresse maturato ell arco di u ao. Il motate uitario è idicato co q ed è uguale a: q = + r Bisoga cosiderare la distizioe, all itero dell iteresse, fra :. INTERESSE SEMPLICE: si ha iteresse semplice, quado l iteresse maturato da u dato capitale rimae distito dal capitale che l ha maturato. Es. buoi del tesoro. bbiamo u buoo del tesoro semestrale, abbiamo che u B.T. ell arco di 6 mesi ci dà u certo I che rimae distito dal capitale, se il proprietario vuole può però reivestirlo. 2. INTERESSE COMPOSTO: quado l I maturato da u certo capitale si somma ad esso per divetare a sua volta fruttifero. Es. coto bacario: u coto i baca matura el tempo u certo iteresse, si somma al capitale origiario per divetare a sua volta fruttifero. Es. ha u capitale di 00e e u r= 0,05 alla fie del I ao avremmo 05e, che sarao il C 0 dell 3

4 Estimo rurale apputi 2005 ao successivo. L iteresse composto esiste i fuzioe del tempo e della sua somma al capitale che l ha origiato e i base a questo abbiamo l iteresse composto: Discotiuo auo: si ha quado l iteresse maturato si somma al capitale che l ha origiato, ua volta all ao (es. del coto i baca). Discotiuo covertibile: si ha quado l I si somma al capitale che l ha origiato, più volte ell arco di u ao. Quidi può essere semestrale, trimestrale, quidi ad es. se fosse semestralmete sigifica che l I maturato dopo 6 mesi si somma al capitale iiziale e diveta a sua volta fruttifero quidi alla fie del semestre avremmo il capitale iiziale, più l iteresse maturato ei 6 mesi che diveta fruttifero a sua vota per i restati 6 mesi. lla fie dell ao avremmo u iteresse maturato o del 5% ma u po di più. Quidi il 5% o è u saggio reale ma omiale perché il saggio reale è u po maggiore. Nel caso di iteresse discotiuo auo il saggio r reale = r omiale. Cotiuo o matematico: è più teorico che applicativo, sigifica ua somma dell iteresse mometo per mometo, o c è discotiuità. E più teorico che pratico. Nella pratica estimativa si parla o di iteresse semplice < ao o iteresse composto > ao. Nelle applicazioi ecoomiche applicative quado abbiamo a che fare co spostameti di capitale iferiore o pari l ao si utilizza l I semplice, ivece per spostameti superiori all ao utilizziamo l iteresse composto e i geere se o è specificato si itede quello discotiuo auo. U ultima aotazioe riguarda la distizioe tra iteresse e scoto. Iteresse e scoto potrebbero essere del tutto simili, la differeza sostaziale è che l I fa riferimeto ad u capitale presete, cioè dispoibile all attualità, capitale che viee ivestito per produrre iteresse, abbiamo quidi a che fare co il motate (capitale futuro). Quado parliamo di scoto diciamo che lo scoto fa riferimeto ad u capitale futuro, o dispoibile all attualità ma dispoibile più i là el tempo. U capitale viee riportato all attualità attraverso lo scoto. Lo scoto si applica ad u capitale futuro, per riportarlo all attualità, l iteresse si applica ad u capitale presete per portarlo al futuro. Es. se oi abbiamo ua cambiale che scade fra 6 mesi, per sapere il valore ad u dato mometo, applichiamo lo scoto, cioè applichiamo lo scoto ad u capitale che o ho adesso ma fra 6 mesi. Per l iteresse aalizziamo i problemi a partire dall iteresse semplice. PROBLEMI RELTIVI LL INTERESSE SEMPLICE :. DETERMINZIONE DELL I 2. DETERMINZIONE DEL M 3. DETERMINZIONE DEL VLORE SCONTTO 4. DETERMINZIONE DELLO SCONTO DETERMINZIONE DELL INTERESSE Questo problema si poe, quado si vuole cooscere l ammotare del capitale maturato i u dato tempo. I = C o r Questa formula ci dà direttamete l I semplice. L iteresse semplice elle applicazioi ecoomicoestimative si applica per periodi iferiori o uguali l ao. La lettera esprime i mesi o giori es. 3/2 o 90/365, se è uguale l ao = i pratica I = C o r = C o r Da questa formula possiamo ricavarci le formule iverse. I questo caso se vogliamo calcolarci I coosciamo C o, r,. Ma se coosciamo I possiamo avere C o o r o icogiti. d es. 4

5 Estimo rurale apputi 2005 C o = I / r, r = I / C o Ci dobbiamo soffermare sulla formula C o = I/r. Questa formula iversa è molto semplice e ci dice che cooscedo l I maturato da u certo capitale e attraverso il r riusciamo a calcolarci il C o. Nella stima aalitica si usa la formula C o = I/r se oi vogliamo stimare il valore di u bee e se questo bee è i grado di produrre u iteresse, cioè di produrre u reddito auo costate, che si ripete cotiuamete el tempo allora coosciuto acora il suo r, che i questo caso viee propriamete defiito saggio di capitalizzazioe, il rapporto fra l I e questo saggio di capitalizzazioe ci cosete riotteere il valore capitale del bee capace di produrre quel dato reddito auo costate. Ecco l utilità di far precedere lo studio della dottria estimativa dalla matematica fiaziaria. d es. viee chiesto di stimare il valore di ua azieda agraria utilizzado il procedimeto aalitico. I sostaza si ricorre apputo all applicazioe della formula C o = I / r, cambiao i simboli ma il sigificato resta lo stesso. L azieda agraria è caratterizzata da u ordiameto colturale di tipo erbaceo e le colture si susseguoo el tempo seguedo u certo avvicedameto. Se questo ci porta ad otteere u reddito auo costate co l avvicedarsi di colture erbacee, abbiamo il ripetersi costate el tempo di u reddito, quidi questo fodo rustico ci dà u iteresse auo costate. Proprio sulla base di questa argometazioe, collegadoci all iteresse semplice, se oi ci determiiamo l iteresse semplice siamo i grado di calcolarci il valore del bee che è i grado di darci quel reddito auo costate. Il B.f. è il reddito, l iteresse, prodotto da questo fodo rustico, da questo capitale che chiama capitale fodiario. Il capitale fodiario è u bee che ha u suo valore e che possiamo determiare attraverso l applicazioe: V o = B.f. /r Il valore dell azieda oi lo determiiamo secodo u procedimeto aalitico tramite il rapporto fra B.f. e r. Se si ripete el tempo questo avvicedameto oi troviamo lo stesso V o. Questo B.f è otteuto per differeza, attraverso u bilacio aziedale, per esisteza di u attivo e di u passivo. B.f.= P.V. Costo U ulteriore acceo è utile per capire cosa soo V o e B.f. Il V o è dato dalla terra uda più i capitali i esso stabilmete ivestiti. Il V o è u termie che ha la cofigurazioe di u bee misto, i quato è costituito dalla terra origiaria (es. pascolo seza ivestimeti di capitali da parte dell uomo) più gli ivestimeti fatti dall uomo. L associazioe fra la terra origiaria e i capitali stabilmete ivestiti dao il capitale fodiario. che il B.f. è formato da due elemeti: u reddito forito dalla terra uda e uo dagli ivestimeti. La terra origiaria ci forisce come reddito u compeso che si chiama redita (R) che è il compeso dalla terra uda. I capitali stabilmete ivestiti dao l iteresse (I). B.f. = R + I 2 DETERMINZIONE DEL MONTNTE Il motate è dato dalla somma del C o più l iteresse da questo maturato. Geericamete possiamo scrivere M = C o + (Co r ) = C o ( + r ) 5

6 Estimo rurale apputi 2005 Se vogliamo cooscere il valore di questo capitale alla fie dell ivestimeto, dobbiamo applicare questa formula. Otteiamo il valore del capitale futuro. 3 DETERMINZIONE DEL VLORE SCONTTO È il problema iverso del M. Si poe, quado oi coosciamo u capitale futuro, i pratica coosciamo u M, e vogliamo sapere a quato ammota quel dato capitale riferito ad oggi cioè all attualità. Il capitale riferito ad oggi si chiama valore scotato. L icogita i questo caso è C o. C0 = M ( + r ) Se oi coosciamo l ammotare di ua cambiale che scade fra 6 mesi es. di 00 euro, vuol dire che quel capitale (M) è dispoibile fra 6 mesi, se lo vogliamo pagare oggi lo dobbiamo riportare all attualità, pagado qual cosa i meo, quidi: C0 = 00 ( + r ) Il valore scotato è il valore all attualità di u capitale futuro. 4 PROBLEM DELLO SCONTO È simile al II ma si applica ad u capitale futuro quidi ad u motate. Uo fa riferimeto allo scoto commerciale: SC = M r la formula è simile a quella dell I. La differeza sta che ell I cosideriamo il C o ello sc. utilizziamo il capitale futuro. Scoto razioale per otteere questa formula partiamo dal cocetto di scoto. Lo scoto è dato da: SC = M - C o Quado oi abbiamo questa equazioe l icogita è C o. Sostituiamo C o col suo valore dato dal valore scotato: M ( + r ) M M + M r M M r SC = M M = = = + r + r + r + r Questa è la formula che ci dà lo scoto razioale. Ci soo differeze fra i due scoti, commerciale e razioale. pplicado lo scoto razioale otteiamo u valore iferiore che co lo scoto commerciale i quato il primo ha il deomiatore. INTERESSE COMPOSTO Iiziamo a cosiderare l iteresse composto discotiuo auo. Nelle applicazioi ecoomiche-estimative l iteresse composto discotiuo auo si applica per periodi di tempo maggiori l ao. I problemi che riguardao l iteresse composto discotiuo auo, soo gli stessi dell iteresse semplice. )PROBLEMDEL MONTNTE: Il motate M è uguale a: M = C 0 q 6

7 Estimo rurale apputi 2005 Per poter determiare il valore del M ad I.c.d.a. dobbiamo moltiplicare Co q dove sappiamo che q = (+r) quidi: M = C o ( + r) Dove è il degli ai Se oi vogliamo ivestire u capitale ad Iteresse composto discotiuo auo, vogliamo, cooscere il valore del capitale dopo u tot di ai ad es. 3 M = C o ( + r) 3 Il coefficiete q si ritrova già precalcolato elle tavole fiaziarie che esprimoo i valori decimali dei vari coefficieti estimativi. Come si arriva a questa formula? Cosideriamo u capitale iiziale (C o ), e idichiamo il motate di questo C o, alla fie del ao, cioè C. Dove: C = C o + I dove I = C o r Quidi: C = C 0 + C o r = C o ( + r) Quidi il motate del C o alla fie del primo ao (C ) sarà uguale a C = C 0 ( + r), cioè C o che moltiplicato per il motate uitario. Se volessimo sapere a quato ammota il C alla fie dell ao del 2 (C 2 ) cosa facciamo? Partiamo dal capitale iiziale che abbiamo alla fie del ao, C sviluppa u iteresse el 2. C 2 = C ( + r) ma C = C 0 ( + r) quidi: Proseguedo: C 2 = C 0 ( + r) ( + r) = C o ( + r) 2 C 3 = C 0 ( + r) 3 e così via da qui si ottiee la formula M = C 0 * ( + r) 3 Si vede come l iteresse maturato si somma al C 0 ua volta l ao per divetare a sua volta fruttifero. Questa formula si attua, quado vogliamo cooscere l ammotare del capitale dopo 2 ai o geerale ai. Es. ivestimeto i baca. Parliamo di bei prodotti e reimpiegati el processo produttivo e come tali capaci di produrre I, vale a dire di essere fruttiferi. 2)PROBLEM INVERSO DEL MONTNTE E il problema del valore scotato. Sostazialmete sigifica che se oi dispoiamo di u capitale fra tot ai ( ad es. 000euro fra 4 ai )e vogliamo riscuoterlo oggi, ci chiediamo quato ammota all attualità. Quidi riguarda il problema di riportare all attualità u capitale futuro. M C0 = = M q q Per otteere il valore scotato moltiplichiamo il valore del capitale futuro per /q (coefficiete di aticipazioe). che /q si trova già precalcolato elle tavole fiaziarie. 7

8 Estimo rurale apputi )PROBLEM DELL INTERESSE Se oi ivestiamo u capitale ad es. per 5 ai ad I.c.d.a., quale è l iteresse che matura i questi ai? I = C 0 (q -) I sostaza otteiamo l iteresse moltiplicado il C 0 per il coefficiete q -, dove è il degli ai, 5 ell esempio, ache questo coefficiete è precalcolato. Vediamo come si ottiee questa formula. Bisoga cosiderare il sigificato d iteresse, cioè ua differeza fra il M e il C 0, perché il C si iveste ad u tot saggio ed a fie ao ci dà u I. I = M - C 0 però oi o coosciamo M I = C 0 q - C 0 = C 0 (q - ) Questa formula ci dice che se oi coosciamo C 0, ed r siamo i grado di calcolarci l I, ma se oi coosciamo I, r, potremmo determiarci C 0 : quidi cooscedo I siamo i grado di calcolarci il valore di capitale ( C 0 ) i grado di maturare quel determiato iteresse ad u certo saggio, i u certo umero di ai. C 0 = I q che il coefficiete /(q-) si trova precalcolato elle tav. fiaz. Su questa formula dobbiamo fare u riflessioe parlado delle formule iverse dell I semplice, si è detto che potevamo calcolarci sia C 0 che r. Nel caso dell I.c.d.a. otteiamo l I, ma quado passiamo alle formule iverse riusciamo a calcolarci il C 0, solo che quado possiamo a calcolarci r abbiamo dei problemi, i quato r è coteuto el deomiatore e dovremmo risolvere ua fuzioe dei grado superiore al 3. Su questa formula ci dobbiamo riflettere per vedere la sua utilizzazioe i campo estimativo. bbiamo visto che la formula C 0 = I/r la si trova per l azieda ad ordiameto erbaceo i cui si ha la successioe el tempo di u reddito costate auo. I La formula C O = q si utilizza, quado questo bee ci forisce u iteresse costate aualmete ma è costate dopo u determiato d ai, pari ad ; si ripete ad es. costatemete dopo 5 ai, allora abbiamo la possibilità di applicare questa formula, se oi abbiamo u azieda che ha u determiato ordiameto colturale arboreo, ad es. ua sughereta, questa dopo che ha superato lo stadio giovaile, ci forisce u reddito ogi 0 ai dalla raccolta del sughero, quidi abbiamo la ripetizioe ogi 0 ai del reddito, quidi u iteresse, che è u I periodico, o auale ma poliauale, per u certo di volte che è idefiito. Di frote a questo caso applicado u opportuo r, sostituedo a I u reddito poliauale costate abbiamo u I di 47750, dopo 8 ai ad u saggio del 5 % si otterrà u C 0 di L es. ci fa capire la sua applicazioe ad ua coltura arborea. Cosideriamo u pescheto. Questo ha ua fase d impiato, ua di sviluppo, ua di produzioe costate ed ua di produzioe decrescete. Se volessimo cooscere il reddito, l iteresse che questo pescheto ci forisce, o possiamo predere il ciclo, ad es. al 4 ao, perché esso ha u ciclo variabile, ma dobbiamo cosiderare l itero ciclo produttivo. 0 8

9 Estimo rurale apputi 2005 bbiamo ua successioe di redditi. Questa successioe oi la possiamo trasferire all ao cioè alla fie del ciclo. Se ipotizziamo di ripetere la piatagioe a distaza d altri 5 ai, oi avremmo la ripetizioe di redditi, vuol dire che ogi 5 ai abbiamo il ripetersi degli stessi redditi. I = successioe di redditi ogi ai. C 0 = valore del capitale che è i grado di produrre quella data successioe di redditi. Questa formula iversa trova applicazioe egli ivestimeti dove il capitale è i grado di produrre ua successioe costate di redditi. 4) PROBLEM DELLO SCONTO Il problema si poe, quado dispoiamo di u capitale futuro (cambiale che scade fra u paio di ai) ci chiediamo qual è lo scoto che dobbiamo applicare per trasferirlo all attualità. Noi sappiamo che lo scoto è la differeza tra motate e capitale iiziale: SC = M - C 0 Noi coosciamo M, ma o coosciamo C 0, che però possiamo calcolarci dalla formula del valore scotato: C 0 = M q quidi: SC = M q M q = M q q Scoto da applicare per otteere il motate. Per otteere i coefficieti coteuti elle tavole fiaziarie scriveremmo: SC = M ( ) q INTERESSE COMPOSTOSTO DISCONTINUO CONVERTIBILE L iteresse si somma al C 0 più volte ell arco di u ao (diveta capitale fruttifero). Il saggio d I se o è riportato, è riferito all ao itero. Questo saggio è detto omiale, bisoga dividere il saggio r, per t volte, dove t rappreseta il di volte i cui l iteresse si coverte i capitale fruttifero ell arco dell ao. Il tempo è moltiplicato per t volte, vale a dire, il delle operazioi di coversioe. INTERESSE CPITLE Le formule eccettuate queste due regole soo uguali a quelle dell iteresse composto discotiuo auo. 9

10 Estimo rurale apputi 2005 MONTNTE r M = C 0 ( + ) t t RIPORTO DI CPITLI NEL TEMPO Il capitale è u bee prodotto reimpiegato el ciclo produttivo (produce quidi iteresse ). Per avere spostameti quali C 0 M o viceversa utilizzo dei fattori di NTICIPZIONE e POSTICIPZIONE. Questi possoo essere di Iteresse Semplice o Composto. Questi fattori soo fodametali perché permettoo di rispodere ad u quesito fodametale della matematica fiaziaria: bei e capitali dispoibili i tempi diversi o soo fra loro cofrotabili (ad es. sommabili) perché da u puto di vista fiaziario soo eterogeei. Per poterli cofrotare è ecessario ricodurli allo stesso mometo. Ciò si può fare co i coefficieti d aticipazioe e posticipazioe. Queste applicazioi o riguardao il problema d evetuali variazioi della Capacità d cquisto della moeta. No riguarda bei oggetti di tesaurizzazioe (quadri, opere d arte). L ISTT da dei valori dei coefficieti per teere costate il valore della moeta, cioè teedo coto della perdita di Potere di acquisto (questi valgoo però solo per l ISTT). Iteresse Semplice Fattore di Posticipazioe (+r) Fattore di ticipazioe (/+r) Iteresse Composto Discotiuo auo Fattore di Posticipazioe (q ) Fattore di ticipazioe (/q ) Valori riferiti a tempi diversi o possoo essere cofrotati, e per farlo bisoga riferirli allo stesso mometo questo si fa co i fattori d aticipazioe e posticipazioe. NNULIT Soo dei valori che si ripetoo costatemete el tempo e soo rappresetati da redditi, costi, vitalizi, diritti di usufrutto e cosi via. Quidi soo dei valori auali. Immagiiamo di avere u vitalizio che si ripete per 0ai. Se volessimo cooscere a quato ammota il valore complessivo di questa successioe el tempo, oi dovremmo, i coformità a quato detto a proposito del riporto dei capitali el tempo, utilizzare i fattori di posticipazioe e aticipazioe. Il discorso delle aualità ci semplifica il problema dadoci delle formulazioi per risolvere questi problemi. Dobbiamo saper come questi valori si succedoo el tempo. La successioe di questi valori può essere cofrotata co l utilizzo di formule. Ioltre la successioe di valori el tempo si distigue i fuzioe di 3 elemeti.. I fuzioe della scadeza 2. I fuzioe della durata 3. I fuzioe dell etità ) questi valori si possoo verificare alla fie o all iizio d ogi ao. Nel primo caso si chiamao aualità posticipate el secodo aualità aticipate. 2) il secodo elemeto è rappresetato dalla durata. Secodo questa le successioi si distiguoo i LIMITTE: quado è precisato il d ai i cui questa aualità si ripete per 20 ai. Es. l usufrutto dura 30 ai, caoe d affitto per 5 ai. 0

11 Estimo rurale apputi 2005 ILLIMITT: quado o è precisato il d ai i cui la successioe si ripete, e si presume ua durata ifiita. Per es. il reddito che ci forisce u fodo rustico ad ordiameto erbaceo avrà ua durata illimitata. Nelle pratiche estimative se si fa riferimeto ad u º d ai iferiore a 00, si parla di aualità limitata, metre se superiore si parla di aualità illimitata. 3)bbiamo valori aui: Costati Variabili Questa successioe si può ripetere co valori della stessa etità e quidi soo valori costati oppure co valori, apputo, variabili (es. costo di mautezioe), il valore cambia etità ogi ao. Soo distite i. Limitate 2. Illimitate loro volta soo distite ticipate Posticipate ualità costati Gli elemeti che caratterizzao questi valori, e la loro successioe vegoo rappresetati i u grafico Se abbiamo dei valori, questi soo sicuramete limitati. Se ivece proseguoo all ifiito soo illimitate. Il valore dell aualità che si ripete costatemete si idica co a. Se oi idichiamo il primo valore del grafico, i corrispodeza dell ao, stiamo dicedo che questo si verifica alla fie del primo ao e cosi via, parliamo di aualità posticipata, se ripetiamo sempre il valore a parliamo di aualità costati. bbiamo ogi ao il ripetersi dello stesso valore.

12 Estimo rurale apputi 2005 a a a a a ualità costati limitate posticipate Il mometo zero idica l attualità. Esamiado u grafico siamo i grado di caratterizzare la tipologia di aualità che ci troviamo davati. quato ammota la successioe di questi valori ell ao o all iizio? Noi o possiamo fare la somma di questi valori, i quato riferiti a mometi diversi, ma dobbiamo utilizzare delle formule per redere omogeei questi valori, cioè per riferirli tutti allo stesso mometo. I problemi che esamiiamo soo: Somma dei valori al mometo : = accumulazioe fiale delle aualità limitate costati posticipate. 0 = accumulazioe iiziale. I altre parole: accumulazioe dei valori al mometo zero. m = accumulazioe itermedia. Ciò vuol dire che i valori che avvegoo prima dell ao m devoo essere riportati all ao m co il fattore di posticipazioe, i valori che si verificao prima devoo essere aticipati co il fattore di aticipazioe. 0 a a 2 a 3 a - a 0 2 m Dove a sta ad idicare la fie del primo ao, a 2 la fie del secodo e cosi via. Nell applicazioe ecoomico-estimativa raggiuge u valore ecoomico di 00. Ciò se la successioe si ripete per u valore di uguale a 00 si cosiderao limitate, se si ripetoo per u valore maggiore di 00 le cosideriamo illimitate. Cerchiamo di defiire il grafico delle aualità costati aticipate. 2

13 Estimo rurale apputi 2005 a 0 a a 2 a 3 a - a Dove a sta ad idicare l iizio del II ao, a 2 l iizio del III e cosi via. I questo caso abbiamo il primo valore che si verifica al mometo zero, cioè all iizio dell ao zero, il II valore all iizio del 2 ao della successioe. Immagiiamo di acquistare u bee da pagare rate auali; se la prima rata la paghiamo alla fie del I ao abbiamo a che fare co u aualità posticipata, se ivece la paghiamo al mometo stesso dell acquisto parliamo di aualità aticipate. Noi possiamo trasformare le aualità aticipate i posticipate, moltiplicado a per il fattore di posticipazioe: a q = troviamo il M di questa aualità alla fie dell ao. Cosideriamo il I problema: Determiazioe dell accumulazioe fiale delle aualità costati limitate posticipate. Dobbiamo determiare il valore lo otteiamo direttamete: = a + a q + a q 2 + a q a q -3 + a q -2 + a q - = a ( + q + q 2 + q 3.+ q -3 + q -2 + q - ) q = a = + a + r = a r = di ai r = saggio Se oi moltiplichiamo il valore dell aualità costate per il coefficiete, q-/r otteiamo direttamete il valore di. che questo coefficiete si trova già calcolato elle tavole fiaziarie. Utilizzado questa formula evitiamo di cosiderare ogi sigola aualità e riportarla all ao. 3

14 Estimo rurale apputi 2005 = a + a q + a q 2..+ a q -2 + a q La formula si ottiee se oi proseguiamo ello sviluppo dell espressoe di cui sopra. Evideziamo il comue fattore dell equazioe. = a ( + q + q q -2 + q - ) questa è ua progressioe geometrica co ragioe q. Si itede per ragioe il rapporto fra due termii cosecutivi, ed esattamete u termie e quello immediatamete precedete. Es. q/= q q 2 /q = q q -2 /q - =q q rappreseta la ragioe della progressioe geometrica. La somma di ua progressioe geometrica crescete di ragioe q è uguale a ua frazioe, che ha per umeratore l ultimo termie moltiplicato la ragioe, meo il primo termie e al deomiatore la ragioe meo uo. ( q q) = a Semplificado + = a = a = a = a + r r Se oi vogliamo sapere a quato ammota ua successioe di valori ad u certo tempo utilizziamo la formula. = a r 4

15 Estimo rurale apputi Determiazioe dell accumulazioe iiziale delle aualità costati limitate posticipate. Si tratta di determiare o. Tutti i valori soo riportati al mometo zero. Dovremo riportare ad uo ad uo i valori di a al tempo zero, però lo possiamo fare co ua formula: 0 = a rq Questo coefficiete è simile a quello precedete, co l aggiuta di q al deomiatore. I pratica oi abbiamo: O = q Se oi riportiamo tutte le aualità dal mometo i cui si verificao al mometo, ci calcoliamo e poi lo riportiamo all ao zero co il coefficiete di aticipazioe, così facedo i pratica otteiamo il valore di 0. E u artificio fiaziario. Se oi sostituiamo ad il suo valore: 0 = a r q = a rq che rq esiste già precalcolato. -Determiazioe dell accumulazioe itermedia delle aualità costati limitate posticipate. m = rappreseta l accumulazioe itermedia. Tutti i valori dell attualità devoo essere riportati all ao m. Noi possiamo calcolare m sia partedo da o o e poi riportadoli all ao m co i fattori di posticipazioe o aticipazioe. m q m m = 0 q = a q rq o ell altro caso: m lo otteiamo tramite due coefficieti m = q m = a r q m m a 0 m posticipazioe aticipazioe 5

16 Estimo rurale apputi 2005 Determiazioe delle aualità costati limitate aticipate Queste differiscoo dalle precedeti perché si verificao all iizio di ciascu ao; i pratica i valori si ripetoo all iizio di ciascu ao, cioè dal mometo zero (oggi) si verifica il primo valore e il secodo si verifica a distaza di u ao. a a 2 a 3 a 4 a 5 a - a Dove a sigifica l iizio del ao, a 2 l iizio del 2 e così via. che per le aualità limitate aticipate vediamo i tre casi di accumulazioe. -Determiazioe dell accumulazioe fiale L abbiamo sempre alla fie del periodo cosiderato, ma i questo caso i valori soo riferiti all iizio dell ao, quidi bisoga trasformare le aualità da aticipate a posticipate co il fattore di posticipazioe. Se cosideriamo l aualità e la moltiplichiamo per q, la trasferiamo dall iizio alla fie dell ao. E allora la formula che ci cosete di calcolare l accumulazioe fiale delle aualità costati limitate aticipate sarà la stessa di quelle posticipate co l aggiuta di q, dove q è apputo il coefficiete di posticipazioe. Pure questo è u artificio fiaziario. = a per le posticipate r = aq per le aticipate r Si tratta di trasformare il ciclo che va dà zero, il periodo i cui si verificao i valori aui, i u ciclo fittizio, cioè di iiziare questo periodo o più all ao zero ma u ao prima e quidi all ao. Possiamo dire che le aualità vegoo trasformate i aualità posticipate, poiché il primo valore lo avremmo a distaza di u ao. Se dobbiamo calcolare di questo ciclo fittizio, avrò: = a r No sarà più ma - perché l ultima a si verifica i corrispodeza dell ao -, quidi per riferire il valore all ao dobbiamo aggiugere q alla formula: = a q r llo stesso modo si procede per le altre accumulazioi: 6

17 Estimo rurale apputi Determiazioe dell accumulazioe iiziale o o idica l accumulazioe iiziale. La formula è = aq 0 rq -Determiazioe dell accumulazioe itermedia m Dove m sta ad idicare l accumulazioe itermedia. m = m q Ove è aticipato all ao m co il fattore di aticipazioe. Oppure m = 0 q m Dove 0 è posticipata all ao m co il fattore di posticipazioe NNULIT COSTNTI ILLIMITTE Queste si suddividoo i: ticipate Posticipate La differeza co le limitate cosiste ella durata di questi valori aui (a) che succedoo, per u tempo maggiore a 00 ai (es. redditi foriti da capitali fodiari, fodi rustici) cioè i beefici fodiari che si ripetoo costatemete di ao i ao per u periodo superiore ai 00ai, per cui si cosiderao illimitate el tempo Partiamo dal grafico NNULIT COSTNTI ILLIMITTE POSTICIPTE a a a a a h La prima aualità avviee alla fie del primo ao: Vediamo i problemi cocereti queste aualità: - è idetermiabile, perciò o ci iteressa - m è determiabile: il motate è composto da ua successioe di valori aui costati che si ripete per u certo di ai e come tali è determiabile. - 0 è l accumulazioe di aualità che si ripetoo fio all ifiito. È determiabile ed ha ua grade importaza. L accumulazioe iiziale di ifiite aualità costati posticipate è uguale alla formula: a 0 = r 7

18 Estimo rurale apputi 2005 Questa è la formula che ci cosete di otteere direttamete 0 di a costati illimitate posticipate Vediamo come si ottiee tale formula. Cosideriamo le sigole aualità el mometo i cui si verificao e le riportiamo al mometo zero co il fattore di aticipazioe /q. 0 = a a a +... a a 2 q q q q q mettedo i evideza il fattore comue a e si ottiee : o = a(/q h +/q +/q - +/q 2 +/q) che questa è ua progressioe geometrica crescete di ragioe q perché il rapporto tra due termii qualsiasi e cosecutivi della serie, ossia il rapporto fra u fattore e quello immediatamete precedete è sempre pari a q. q q q 0 = a 0 = a + r 0 a 0 = a = r r come volevasi dimostrare. L 0 di ua serie di aualità costati illimitate posticipate è uguale al rapporto fra il valore dell aualità e il saggio di iteresse r. Questa formula è uguale a quella dell iteresse semplice. C 0 = I / r Se si ha u capitale che forisce u iteresse auo costate che si ripete el tempo per u umero di volte ifiitamete grade, questo rappreseta u reddito; riportare questo iteresse, che è u reddito ed è u valore auale costate al mometo 0, sigifica fare l accumulazioe iiziale, ma sigifica altresì determiare il valore capitale di questo bee, cioè è u aualità costate e ache illimitata e posticipata perché per covezioe il reddito si ottiee alla fie di ciascu ao. Se il bee è u azieda agraria (fodo co ordiameto culturale di tipo erbaceo), si può ipotizzare che forisca u beeficio fodiario medio costate, che altro o è che u aualità costate posticipata. Il beeficio fodiario è u iteresse sul capitale fodiario, e fare l 0 sigifica otteere il valore del capitale fodiario. V 0 = a / r = Bf / r Che cos è il capitale fodiario? È uo dei capitali dell azieda agraria, si compoe della terra uda origiaria e dei capitali stabilmete ivestiti dall uomo. Il compeso, il reddito del capitale fodiario è il Bf; se il capitale fodiario è formato da terra origiaria e ivestimeti ache il Bf coterrà due elemeti, uo riferito alla terra e l altro agli ivestimeti; il primo viee defiito RENDIT FONDIRI il secodo da luogo all INTERESSE. Il valore r è il saggio di capitalizzazioe, che ci cosete di risalire al valore capitale; da u puto di vista matematico r è iversamete proporzioale al valore capitale. 8

19 Estimo rurale apputi 2005 NNULITÀ COSTNTI ILLIMITTE NTICIPTE Per completare l aalisi delle aualità dobbiamo cosiderare le aualità costati illimitate aticipate. che per questa categoria possiamo determiare soltato il problema dell accumulazioe iiziale che è il problema che ci iteressa maggiormete. La formula è la seguete = a 0 q r che questa è ua formula di capitalizzazioe, se presuppoiamo che sia u reddito costate. La rilevaza pratica o sussiste, perché abbiamo a che fare co u aualità aticipata. Sappiamo che per defiizioe il reddito forito da u bee o lo abbiamo all iizio ma alla fie dell ao ecco perché questa formula la si cita ma o ha rilevaza operativa. bbiamo visto i problemi cocereti le accumulazioi per diverse categorie di aualità. Dobbiamo cosiderare ora i problemi iversi, cioè coosciamo i valori delle accumulazioi vogliamo calcolarci quelli delle aualità: = a r r a = Il valore dell aualità, come valore auo costate illimitato, si ottiee moltiplicado ad l iverso del coefficiete di accumulazioe. Questo coefficiete si trova già precalcolato elle tavole fiaziarie. U altro problema riguarda l accumulazioe iiziale: se oi coosciamo il valore di 0 ( es. si cotrae u mutuo e lo si vuole delazioare el tempo i quote auali es. 0 ai). 0 = a rq Nell aticipazioe si è cofigurato il problema iverso; oto 0 vogliamo calcolarci l aualità: rq a = o I problemi iversi si hao, quado, soo oti i valori dell accumulazioe iiziale, itermedia o fiale e si voglia calcolare l aualità. 9

20 Estimo rurale apputi 2005 POLINNULIT O PERIODICIT Poliaualità sta a sigificare ua successioe di valori che si ripete ogi determiato umero di ai( ogi 5,0,5ecc). Quidi la successioe si ripete a distaza di tempo superiore l ao, se fosse pari all ao sarebbe ua aualità. Questi valori soo rappresetati, i aalogia a quato è stato detto per le aualità, da redditi, costi, vitalizi e altri oeri i geerale, che seguoo queste costaze polieali. Es. se oi pesiamo ad u bosco ceduo, il cui taglio del legame avviee periodicamete, questa successioe di valori, questo reddito, che si ripete es. ogi 5, rappreseta ua poliaualità. Es. per il vigeto possiamo fare ua mautezioe ogi 5 ai della palificazioe, questa successioe che si ripete ogi 5 ai, rappresetata dal costo della mautezioe, è ua poliaualità. Il reddito di ua coltivazioe arborea o è rappresetativo di tutto il ciclo, ma di ua fase stazioaria. Se oi vogliamo calcolarci u reddito espressivo di tutto il ciclo, dobbiamo impostare il calcolo su tutti gli ai sio ad. Bf Bf 2 Bf - Bf O 2 - Bf soo valori variabili el tempo. Immagiiamo di fare la somma di questi valori di aualità, ovviamete portadoli tutti all ao. Utilizziamo i fattori di posticipazioe ad iteresse composto. I questo modo oi abbiamo i corrispodeza dell ao ua sommatoria di redditi, che idichiamo co o Bf l ao si idetifica come ao di chiusura del ciclo ecoomico del vigeto. Se oi ipotizziamo che si abbia la cotiuazioe ella stesa superficie della stessa coltivazioe, co le stesse caratteristiche, presumibilmete la durata del ciclo sarà la stessa e alla fie del ciclo avremmo ua o Bf, uguale a quella otteuta precedetemete. Noi abbiamo a che fare, i base a queste ipotesi formulate, co ua successioe di valori che si ripete ogi tot (t)di ai, questa successioe è ua poliaualità. Lo studio delle poliaualità trova applicazioe ella pratica estimativa, ello studio delle colture arboree. Dobbiamo cooscere i redditi dei sigoli ai, d ogi ciclo. Quidi dobbiamo cooscere la parte attiva e passiva del bilacio, e per differeza otteere il reddito ogi ao. Dobbiamo soddisfare u altra ipotesi: quella della successioe immediata fra due cicli. Espiatata ua piatagioe impiatiamo u altra subito, questo ella pratica è impossibile perché ecessario far passare u po di tempo fra l impiato di due uguali colture arboree. Le poliaualità soo valori apputo polieali e soo distiguibili i relazioe alla durata, alla scadeza e alla etità. 20

21 Estimo rurale apputi 2005 Noi ci occupiamo soltato delle o poliaualità costati, i altre parole di valori polieali che si ripetoo co la stessa costaza. Possoo essere: LIMITTE: quado è defiito il umero di successioi di questi valori. ILLIMITTO:quado la successioe si ripete per u tempo ifiitamete grade e comuque elle applicazioi ecoomico-estive, questo tempo è superiore a 00 ai. Possoo essere acora: Posticipate: quado la successioe si verifica alla fie di ciascu periodo. ticipate: quado la successioe si verifica all iizio di ciascu periodo. Se teiamo coto di quato è stato appea detto abbiamo, abbiamo che la simbologia è la seguete: P = valore delle poliaualità. = l itervallo di tempo che si ha tra il verificarsi di due successivi valori di P. t = umero di volte i cui l poliaualità si ripete. Se oi impostiamo u grafico per riportare questa simbologia, abbiamo: Poliealità limitate da o a t (t-) t Suppoiamo che il costo di mautezioe di u vigeto si ripeta ogi 4 ai e il vigeto abbia ua durata di 20ai, abbiamo che: = 4 t = 20/=5 t = 20 Nelle applicazioi ecoomico-estimative, per periodi superiori ai 00 ai, li cosideriamo illimitati. La discrimiate è 00 ai t > 00ai =illimitate es. x 0 = 0 t < 00 ai =limitate es. 8 x 0 =80 bbiamo, perciò, poliaualità costati limitate e illimitate, che si distiguoo acora i posticipate e aticipate. Poliaualità costati limitate posticipate. Il valore si verifica alla fie di ciascu periodo. P P 2 P 3 P (t-) P t (t-) t 2

22 Estimo rurale apputi 2005 Da questo grafico siamo i grado di idetificare la categoria di poliaualità. P è u valore costate che si ripete co la stessa etità. I problemi che riguardao le poliaualità costati limitate posticipate, soo: -ccumulazioe fiale( t ): ci è chiesto di calcolare a quato ammota l accumulazioe fiale dei valori di p. abbiamo due metodi:. Se cosideriamo ogi poliaualità el periodo i cui si verifica, dobbiamo utilizzare il fattore di posticipazioe t = P + P q + P q t-2 + P q t- Quidi oi riportiamo le poliaualità tutte allo stesso mometo t, e le sommiamo. 2. U altro metodo è quello classico; cosiste ell applicare direttamete la formula geerale: t t = P (t-) t Questa formula si ottiee, co la regola della progressioe. Osservado la formula: t = p + p q + p q t-2 + p q t- Il fattore comue è p. t = p ( + q + q t-2 + q t- ) Questa espressioe è ua progressioe geometrica crescete di ragioe q, itededo per ragioe, acora il rapporto tra u termie e quello precedete: t t + t q t = P = P = P 22

23 Estimo rurale apputi 2005 Questa formula o è immediatamete applicabile perché o la troviamo già risolta elle tavole fiaziarie poiché al deomiatore e al umeratore abbiamo due coefficieti diversi, quidi per calcolarlo dobbiamo scomporre il coefficiete i due fattori: t t = p Questi due fattori soo etrambi preseti elle tavole fiaziarie; possiamo così calcolarci t. -ccumulazioe iiziale 0 : vuol dire che i valori di p devoo essere accumulati al mometo zero, i maiera tale da calcolarci 0. Cosa dobbiamo fare? dobbiamo riportare uo ad uo le sigole aualità utilizzado il fattore d aticipazioe. Più semplice risulta l utilizzo della formula, che riporta l t al mometo zero: 0 = t q q q t 0 = p p ( q ) t 0 = I questo caso dobbiamo moltiplicare t per tre coefficieti. -ccumulazioe itermedia m : ci è chiesto di calcolare il valore dell accumulazioe delle poliaualità all ao m. q q t t Possiamo eseguire il calcolo i due modi :. Partedo dall accumulazioe iiziale P P2 P m t(-2) t(-) t 23

24 Estimo rurale apputi 2005 m = 0 q m = p q q t q t q m I questo caso dobbiamo moltiplicare il valore di p per quattro fattori: 2. Partedo dall accumulazioe fiale P t(-2 ) P (t-) P m t(-2) t(-) t 0 t ticipiamo t m = t q t m t = p q m Il passaggio attraverso l tm ci dice che il valore di m lo otteiamo moltiplicado il valore di p per tre fattori. POLINNULIT COSTNTI LIMITTE NTICIPTE Si verificao all iizio di ciascu periodo. La prima poliaualità si verifica all iizio dell ao zero e cosi di seguito. P P P P P P (t-) t 24

25 Estimo rurale apputi 2005 ccumulazioe fiale t Le abbiamo sempre all ao t, quidi sarà uguale alla somma di tutte le poliaualità precedeti. t t = p Questa è la formula per l t di poliaualità costati posticipate. Queste accumulazioi le determiiamo utilizzado la stessa procedura usata a proposito delle poliaualità posticipate, aticipado poi, il valore otteuto, co il coefficiete di aticipazioe e viceversa. vremmo: ccumulazioe iiziale: t t q = p q q t 0 = p per le posticipate q o = q p q t q q POLINNULIT Soo quei valori che si ripetoo costatemete dopo u certo umero di ai per u umero ifiitamete grade e comuque maggiore ad u periodo complessivo di tempo di 00 ai ( elle applicazioi ecoomico-estimative). 0 2 (t-) h Poliaualità costati illimitate: Posticipate: si verificao alla fie di ciascu periodo ticipate: si verificao all iizio di ciascu periodo. 25

26 Estimo rurale apputi 2005 POLINNULITÀ ILLIMITTE POSTICIPTE Soo quelle che si verificao alla fie di ciascu periodo. I problemi legati a questo argometo che dobbiamo affrotare soo: -ccumulazioe fiale: o è determiabile. -ccumulazioe iiziale: dobbiamo riportare tutte le P al mometo i cui si verificao al mometo zero, moltiplicadole per il fattore di aticipazioe: O = p + p p + p t 2 q q q q Evideziamo il fattore comue p: O = p t 2 q q q q Si ota subito che questa è ua progressioe geometrica crescete di ragioe q perché il rapporto tra u termie e quello immediatamete precedeteci dà sempre u idetico valore pari a q. q q q 0 = Nell ultima formula abbiamo la differeza tra l ultimo termie moltiplicato per la ragioe, e il primo termie; ivece al deomiatore abbiamo la differeza tra la ragioe e l uità. Semplificado otteiamo: o 0 p = = p. Questa è ua formula che ci dà l 0 delle poliaualità costati illimitate posticipate. Per otteere questo valore dobbiamo moltiplicare il valore della poliaualità per il coefficiete ( ), che si trova precalcolato elle tavole fiaziarie. Questa, i aalogia co le ualità costati illimitate posticipate, ha otevoli implicazioi ella pratica estimativa. Ifatti, è detta formula di CPITLIZZZIONE DEI REDDITI POLINNULI COSTNTI ILLIMITTI. Vuol dire che se il valore della P, cioè il valore che si ripete ogi ai è rappresetato da u reddito forito da u bee allora la somma di tutti i redditi riportato al mometo zero coicide co il valore capitale del bee, che è i grado di produrre quel dato reddito polieale costate. E il caso del reddito forito da ua coltivazioe arborea da frutto o da lego. Se cosideriamo ad es. u sughereto, u bosco a taglio periodico o u vigeto o u frutteto che succede a sé stesso, vuol dire che questo frutteto è i grado di forire u reddito poliauale costate. llora l 0 di questa successioe di redditi sigifica otteere il valore capitale che è i grado di forire questa successioe di redditi. Si chiama formula di capitalizzazioe perché da essa otteiamo il valore capitale del bee. 26

27 Estimo rurale apputi 2005 POLINNULIT COSTNTI ILLIMITTE NTICIPTE Si verificao all iizio di ciascu periodo: -ccumulazioe iiziale( 0 ) Bisoga trasferire il valore delle varie P al mometo zero. I formula: 0 = P q dove q è il fattore di posticipazioe oppure: = p o + p Se oi abbiamo u bosco ceduo, vuol dire che è strutturato per cosetire il taglio periodico ogi 5 ai. Ogi 5 ai abbiamo u reddito otteuto dal taglio: questo reddito è ua poliaualità che si ripete ogi 5 ai el tempo. Se voglio fare l o di questa successioe di redditi, ci possiamo trovare di frote a due casi )taglio appea eseguito: vuol dire che la p è posticipata, perché il primo taglio lo otteiamo fra 5 ai, perciò l 0 ci dà il valore capitale del bee che è i grado di forire quella successioe di poliaualità, ossia il valore del bosco o della terra, quidi il valore del bee che è i grado di produrre quella successioe. pplichiamo la formula: p o = 2) se ci troviamo poco prima del taglio abbiamo a che fare co p aticipate perché il primo valore lo abbiamo al mometo zero, quidi il valore corrispodete di 0 sarà dato dal valore della terra o bosco più il valore del taglio = p o + p Formule iverse Si utilizzao, quado coosciamo il valore relativo alla somma di p, e vogliamo cooscere quale valore di p geera la somma di questi valori. t t = p i questo caso p è ota Se ivece coosciamo t è vogliamo idividuare quale è il valore di p che lo geera, ad u determiato r, t ed, la formula iversa sarà: 27

28 Estimo rurale apputi 2005 p = t t E dato dall accumulazioe fiale moltiplicato per il coefficiete iverso. Questo o si trova precalcolato. Se ivece coosciamo l 0: o = p Formula di capitalizzazioe delle poliaualità costati illimitate posticipate. Se coosciamo 0 e vogliamo trovare la p che la geera la formula iversa sarà: ( q ) p = 0 Questa formula l abbiamo già vista parlado d iteresse composto discotiuo auo (I =C 0 (q -) ). La formula p = 0 ( ) dimostra che, quado 0 è rappresetato da u valore di capitale, ci dà o solo p ma ache l iteresse I che forisce il dato capitale. QUOT DI REINTEGRZIONE DEI CPITLI E il valore che si versa per costituire u determiato capitale, dopo u certo umero di ai. Fa riferimeto ad u accatoameto che serve per costituire u capitale oppure per riovare u capitale. Questa defiizioe riservata all aspetto fiaziario dell accatoameto, coicide co il sigificato ecoomico del termie MMORTMENTO. Quado parliamo di quota di reitegrazioe dei capitali, itediamo l ammortameto dal puto di vista ecoomico. Per otteere la Q.R.C. oi coosciamo già qual è l ammotare del capitale che dobbiamo costituire, la somma che vogliamo riovare, dopo u dato di ai.quidi è come se oi cooscessimo da u di ai () e il valore di. Noi ci propoiamo di ricavare la quota aua che accatoata ci forisce, dopo u umero di ai, la somma pari ad. Quidi dobbiamo utilizzare la formula iversa delle ualità Costati Limitate Posticipate. = a r L iverso di questa formula ci dà la quota di reitegrazioe, che ci serve per cooscere l importo che dobbiamo accatoare aualmete per costituire o riovare u dato capitale r a = Q = re La somma si può otteere attraverso ua valutazioe che riguarda la coosceza del valore iiziale e fiale del bee e del suo periodo d utilizzo. U es. può essere ua macchia costo 000 euro, durata 0 ai. Q r = ( Vi V f ) re 28

29 Estimo rurale apputi 2005 ccatoiamo la differeza tra il valore iiziale e fiale del bee. Vi - Vf: metre V i è u dato oto, o è così per V f perché oi lo abbiamo dopo u certo di ai, cioè alla fie del periodo di utilizzazioe ecoomica della macchia stessa. Soo detti bei a logorio parziale, soo cioè dei bei che hao ua certa durata el tempo. llora oi dobbiamo, el mometo i cui vogliamo calcolare Q, ipotizzare quale potrà essere il valore residuo di questo re capitale fisso (es. macchia). La stima la faremo sulla base delle coosceze sulla situazioe di mercato attuale, ma o è detto che dopo ai la situazioe sia la stessa. Di per sé questa formula preseta u limite dato dall icertezza sul valore residuo. r questa quota la calcoliamo teedo coto di u dato saggio r, che oggi ha u determiato valore scelto sulla base della situazioe attuale del mercato fiaziario. L ivestimeto, però o dura u ao, ma ai, quidi il saggio r è destiato a cambiare. che qui abbiamo u limite, dato dalla scelta del saggio. = durata. Rappreseta il di ai di ivestimeto. Lo scegliamo sulla base della prevedibile durata ecoomica di questo bee a logorio parziale o capitale fisso. Noi teiamo coto ache della prevedibile durata ecoomica e o solo di quella fisica. La durata ecoomica rappreseta il umero di ai che cosete l utilizzo del bee prima che questo bee possa veire superato da u puto di vista tecologico, e quidi risulti obsoleto, cioè o coveiete ecoomicamete: il bee può essere acora efficiete fisicamete ma o lo è ecoomicamete.questa valutazioe la basiamo sul progresso tecologico. Prevededo l evoluzioe del settore, si calcola la durata di coveieza ecoomica del bee. Tuttavia o è detto che questa previsioe corrispoda alla realtà. Questo rappreseta il terzo limite della formula per la quota di reitegrazioe. Poiché la Q deve essere calcolata cosiderado questi limiti si preferisce ricorrere ad ua re formula più semplice data dà: Q re V = i V f QUOT D MMORTMENTO Ha sigificato dal puto di vista fiaziario. S itede la rata aua o semestrale che si versa per estiguere u debito. Sigifica che è stato cotratto u muto, u debito, che va estito tramite pagameti rateali auali o semestrali, aticipati o posticipati. Rispetto alla quota di reitegrazioe dei capitali questa si differezia perché si dispoe già al mometo attuale, di u importo rappresetato dal debito, dal prestito che dobbiamo estiguere attraverso il pagameto di ua quota di ammortameto che può essere auale o semestrale. Quidi al mometo attuale abbiamo u dato C che ci è stato cocesso, che rappreseta l importo del debito. Suppoiamo di avere al mometo zero u C pari ad 0. Il problema è determiare la rata da pagare per estiguere il debito. Suppoiamo che il debito si debba estiguere co rate auali posticipate date dalla formula iversa che ci dà 0 ( 0 = a ) quidi: rq a Q m = = 0 rq 29

30 Estimo rurale apputi 2005 Nel caso di rate semestrali dobbiamo dividere il saggio r per t, cioè il umero di volte che l iteresse si somma al Capitale, quidi si divide per t volte il saggio e moltiplicare per t volte il di ai. Nel caso la rata sia semestrale t = 2 si ha: r 2 q a = Q = 2 am 0 2 La rata può essere aticipata, vale a dire che può essere all iizio dell ao o dei sei mesi. llora dobbiamo cosiderare le formule riguardati le aticipate, quidi: = aq 0 rq dalla quale ricaviamo: Q rq a = = m 0 q La quota di ammortameto da u puto di vista fiaziario corrispode alla quota auale o semestrale, posticipata (es. mutuo) o aticipata (per u bee a tot. pagameto rateale, dove la prima rata l abbiamo al mometo dell acquisto) che serve a distiguere u debito. La quota di ammortameto cotiee i sé due elemeti:. la quota capitale 2. la quota iteresse Il primo termie serve per estiguere il debito, il secodo per corrispodere al proprietario del capitale gli iteressi. Ricapitolado la quota di ammortameto è la rata auale o semestrale che si versa per estiguere il debito e può essere aticipata o posticipata. Ci siamo fermati alla quota che si compoe di due parti: -quota fiaziaria -quota capitale La quota se è auale e posticipata si ricava attraverso l utilizzo della formula iversa dell accumulazioe iiziale delle aualità costati limitate posticipate Se oi abbiamo ua successioe di aualità costati limitate posticipate, l 0 è uguale a: 0 = a rq E ua serie di aualità riportate tutte allo stesso tempo. La quota di ammortameto da u puto di vista fiaziario, el caso i cui il debito cotratto si debba estiguere co rate auali posticipate, il problema dell estizioe di questa debito si risolve utilizzado la formula iversa che ci dà 0 delle aualità costati limitate posticipate: rq a = 0 30

31 Estimo rurale apputi 2005 r = saggio = di quote La restituzioe del debito avviee co quote auali posticipate. Questa quota di ammortameto è ua quota aua posticipata. La quota che oi come abbiamo già detto cotiee due parti ua quota iteressi e ua capitali. Questo perché la restituzioe del debito avviee si attraverso la corresposioe del capitale che ci è dato i prestito, sia degli iteressi che avremmo avuto se quel capitale fosse stato ivestito presso u istituto di credito. La quota di ammortameto è u valore costate i quato corrispode ad u aualità, ma al suo itero la quota capitale e fiaziaria variao progressivamete. Per la quota capitale tede progressivamete ad aumetare e quella iteressi tede a dimiuire, ma la loro somma è costate. Per evideziare l adameto reale di questi due elemeti si predispoe u apposita tabella che prede il ome di piao di ammortameto che comprede ache il debito estito e il debito residuo. Vediamo i primi due elemeti: l adameto della quota capitale e della quota iteresse. La quota iteressi serve a corrispodere gli iteressi sul capitale che c è dato i prestito. Vediamo come si calcola la quota iteressi. Cosideriamo la quota d ammortameto che oi paghiamo alla fie del primo ao, la quota iteressi sarà pari a: q it = 0 r Per il primo corrispodiamo al creditore l iteresse che ci è dato i prestito per u ao. La quota capitale fa riferimeto alla reitegrazioe del capitale i quato dobbiamo restituire etro ai il capitale che c è stato dato i prestito. La quota capitale sarà pari a: r q cap. = 0 La somma dei due valori di quote iteressi e capitale ci dà la quota di ammortameto fiaziario del ao.vediamo quella del secodo ao Il valore che corrispodemmo alla fie del secodo ao. Q Quota iteressi: q.i. mm Quota capitale: q.c. La q.i.e la q.c. su quale la dobbiamo calcolare? La calcoliamo sul capitale residuo che dobbiamo acora pagare. Il capitale residuo è pari al capitale che dovremmo pagare meo la quota di ammortameto che dobbiamo pagato al primo ao. q capitale r ( 0 qcapitale ao) = q it eressi = q ) r ( 0 capitale ao Si è detto che la q.i. tede progressivamete a dimiuire ivece la q.c. tede progressivamete ad aumetare. desso lo possiamo evideziare. La q.i. viee calcolata co saggio costate ma co valore capitale progressivamete decrescete. Ivece la q.c., che è calcolata sempre co u valore via via decrescete, aumeta perché su essa agisce i maiera più icisiva il decremeto che esercita al deomiatore l elemeto q -, ciò comporta u icremeto del valore della quota, cioè al deomiatore si ha aualmete u decremeto che favorisce l icremeto proporzioale della 3

32 Estimo rurale apputi 2005 quota capitale. Il decremeto progressivo del capitale sul quale va calcolata la quota, è compesato i misura più che proporzioale dalla dimiuzioe del deomiatore. La somma del valore della q.i. e.c. ci dà la quota di ammortameto. Il piao di ammortameto è u prospetto che preseta più coloe. Nella prima si ha l ao della quota La secoda coloa riguarda la q.i e la terza riguarda la q.c., la quarta riguarda la quota di ammortameto, la quita il debito estito e la sesta il debito residuo. Es. estiguere i 8 rate auali u debito di al saggio del 6 %. o q.iteressi q.capitale q.ammortameto debito estito debito residuo tot 4443 VLORI DI CPITLIZZZIONE Problemi relativi alla capitalizzazioe dei redditi bbiamo visto che quado calcoliamo le accumulazioi iiziali di aualità o poliaualità, se i loro valori soo rappresetati da redditi allora il calcolo delle accumulazioi iiziali, e cioè la sommatoria di questi redditi al mometo zero, si idetifica co il valore capitale del bee che è i grado di produrre quel dato reddito auale o polieale costate. Per cui possiamo parlare di valori di capitalizzazioe attraverso la capitalizzazioe dei redditi che si verificao, riportati tutti al mometo zero, questo riporto equivale ad ua capitalizzazioe cioè ad ua trasformazioe i valore capitale di ua successioe di redditi. Possiamo allora avere dei redditi auali o polieali, dei redditi limitati o illimitati, e bee riportare questa successioe di redditi al mometo zero; ciò sigifica riportare al valore capitale quel bee che produce quel reddito. Si ricorre alle formule che già coosciamo:. V a Bf 0 = = si utilizza quado il reddito è auale costate e illimitato. r r 2. Vo = Bf si utilizza quado il reddito è auale costate e limitato. rq 3. V0 = Bf si utilizza quado il reddito è poliauale costate illimitato. Dove Bf è o 0 u reddito polieale (p) costate illimitato come per esempio il reddito di ua coltura arborea. 32

33 Estimo rurale apputi 2005 = si utilizza quado il reddito è polieale costate limitato dove t 4. V0 0 Bf t q t è il coefficiete di accumulazioe iiziale delle aualità costati limitate posticipate Queste soo le formule che ci cosetoo di procedere alle capitalizzazioi. U ultimo caso riguarda il valore di u bee che ci forisce iizialmete per u certo tempo dei redditi diversi da quelli che forirà i seguito, cioè di u bee che forisce redditi trasitori all iizio e permaeti poi. Questo caso è diverso da quelli cosiderati prima perchè prima di avere u B.f. o ua Bf costati el tempo avremmo dei redditi trasitori, che ormalmete 0 soo iferiori. E il caso di u fodo rustico soggetto a migliorameto o se ua parte deve essere boificata ecc, è chiaro che i quel lasso di tempo iiziale l appezzameto forirà u reddito compatibile co quello stato (es. terreo co macchia adibito a pascolo). Possiamo avere modificazioi: -i seso positivo: reddito trasitorio < al reddito permaete. -i seso egativo: reddito trasitorio > del reddito permaete. Es. se viee espropriato, se si trova i prossimità di ua valle che viee sommersa per fare u lago artificiale. Si possoo quidi verificare icremeti o dimiuzioi di reddito. Il problema che ci poiamo è quello di cooscere il valore del bee al mometo zero. Il valore del bee lo possiamo calcolare i due modi :. si ipotizza che il reddito permaete lo si abbia già al mometo zero: 0 Rt Rp Rt = reddito trasitorio Rp = reddito permaete Da 0 a abbiamo il periodo trasitorio e da a ifiito abbiamo il periodo permaete. Rp V 0 = r No facciamo altro che capitalizzare il valore di Rp. 33

34 Estimo rurale apputi 2005 Se cosideriamo solo il valore de Rp oi, lo dovremmo avere già al mometo 0, ma lo abbiamo al mometo, quidi V 0 è più grade se cosideriamo Rp > Rt, quidi u evetuale acquirete perde u valore pari alla differeza fra i due redditi Rp e Rt capitalizzati. Rp V0 = ( Rp Rt) r rq Detraiamo dal rapporto Rp/r la differeza capitalizzata fra due redditi Rt e Rp. Cosideriamo il caso Rt > Rp. 0 Rt Rp Se oi capitalizziamo avremmo u V o che o corrispode alla realtà, e u evetuale acquirete godrebbe di u vataggio. Quidi al rapporto Rp/r dobbiamo sommare la differeza capitalizzata di vataggio che l acquirete godrebbe i più. Rp Vo = + ( Rt Rp) r rq Quidi co questo metodo otteiamo V o capitalizzado Rp (che può essere il Bf) e sommado o sottraedo la differeza capitalizzato di Rt - Rp o viceversa. 2. co il secodo metodo si applica questa formula: Rp V0 = Rt + rq r q Tutti i valori soo riportati al mometo zero risultado così sommabili. Esiste ache il caso di u fodo che ha u reddito pari a zero e che comici a forire u reddito dopo l ao, si parla di bei differiti el tempo e si cosidera Rt < 0. DOTTRIN ESTIMTIV Giudizio di stima Iiziamo l esame della dottria estimativa cosiderado il primo argometo che riguarda il giudizio di stima. L estimo si occupa della valutazioe dei bei ecoomici. Come defiizioe della disciplia estimativa si è detto che l estimo isega ad esprimere dei giudizi di valore circa la somma di moeta da attribuire a determiati bei. I bei oggetti della valutazioe soo dei bei apparteeti a diversi settori quidi bei fodiari, bei rustici, bei edilizi, aziede commerciali, bei forestali ecc. Ioltre i bei oggetto di valutazioe soo bei oggetti di appropriazioe privata quidi i proprietà privata o pure di atura pubblica, cioè bei pubblici, quidi di fruizioe collettiva. Iizialmete si riteeva che il compito dell estimo dovesse essere circoscritto a bei particolari, bei che per la loro particolare cootazioe o avevao ua precisa collocazioe el mercato e 34

35 Estimo rurale apputi 2005 quidi si richiedeva l iterveto dell estimatore. No a caso l estimo è sorto come estimo dei bei fodiari, bei che erao diversi l uo dall altro, che o erao oggetto di frequete compravedita. No c era u mercato attivo, tale da evideziare dati statici da essere presi come dati di cofroto. i fii della valutazioe estimativa era richiesto l iterveto del perito. U primo elemeto che caratterizza il giudizio di stima, è la valutazioe del bee per u determiato scopo. Il perito deve quidi formulare u quesito di stima. Deve quidi idividuare lo scopo della stima. Lo scopo della stima può essere isito ella formulazioe del quesito oppure è qualcosa che il perito deve idividuare, vuol dire che quado viee chiesta la formulazioe, si deve specificare il perché viee chiesta la stessa. d es. è chiesta la valutazioe del foraggio, questa formulazioe o è completa perché maca la motivazioe della stima (ad es. destiato alla trasformazioe i azieda, o destiata alla compravedita), il foraggio può essere oggetto a diverse destiazioi. Questa coosceza è importate i quato a secoda della destiazioe, quel foraggio può ricevere ua differete valutazioe. Ciò sigifica che o è iifluete cooscere la destiazioe, e che la destiazioe idica lo scopo della stima. La motivazioe della stima, comporta la scelta dell aspetto ecoomico attraverso il quale deve essere traguardato il giudizio di stima e quidi il valore del bee. Quidi il bee può ricevere ua differete valutazioe i fuzioe dell aspetto ecoomico che viee idividuato sulla base della coosceza dello scopo della stima. Il perito i relazioe alla ragioe pratica, sceglie il criterio di stima che lo aiuta a formulare il giudizio di valore. llora se quel bee è oggetto di compravedita, lo stimeremo, quidi formuleremo u giudizio di stima, i base al più probabile valore di mercato, se è oggetto di trasformazioe i base al valore di trasformazioe. bbiamo compreso il primo elemeto che caratterizza il giudizio di stima. Si formula il giudizio di stima i base allo scopo perché i base ad esso il perito sceglie l aspetto ecoomico. Gli scopi della stima soo molteplici, ma questa molteplicità degli scopi della stima trova collocazioe etro u ristretto umero di aspetti ecoomici. Gli aspetti ecoomici soo distiguibili i due categorie:. spetti ecoomici tradizioali: Più probabile valore di mercato o di capitalizzazioe. Più probabile valore di trasformazioe Più probabile valore di costo. Più probabile valore di surrogazioe o di sostituzioe. Più probabile valore complemetare Più probabile valore macato Soo stati chiamati tradizioali i quato riguardao le casistiche che hao caratterizzato la dottria estimativa fio a poco tempo fa. 2. spetti ecoomici iovativi: Valore di utilità sociale Costo Opportuità Lo scopo è quello di soddisfare la valutazioe di u bee pubblico, vale a dire a fruizioe collettiva, aveti caratteri di bee ricreazioale, ambietale ecc. bbiamo visto il primo elemeto che caratterizza il giudizio di stima che si basa sulla coosceza della ragioe della stima, e sul quale sì basa il ricooscimeto dell aspetto ecoomico più soddisfacete. Il secodo elemeto è il prezzo. Il prezzo è il fodameto della stima, i quato questa si basa sulla coosceza dei prezzi, ma la coosceza dei prezzi o esaurisce la stima. La coosceza dei prezzi sta ad idicare che la stima ha caratterizzazioe comparativa, quidi esiste sempre la comparazioe fra bei simili. Parlare di prezzo itroduce ella teoria estimativa la distizioe tra prezzo e valore. Per prezzo s itede u equivaleza fra il bee da stimare e la 35

36 Estimo rurale apputi 2005 moeta. Equivaleza che si cocretizza co lo scambio, e quidi il prezzo fa riferimeto ad uo scambio che è già avveuto e quidi è u fatto già verificatosi, è u dato storico. llora il termie prezzo va associato ad u fatto che è avveuto. Il termie valore fa riferimeto ad u dato di stima, ad u dato previsioale, ad u giudizio che scaturisce dalla valutazioe che fa il perito, ma che o è detto che si verifichi ella realtà. E quidi u giudizio di stima. Il termie valore è u qualcosa che ha a che fare co la valutazioe che l estimatore fa. Nel liguaggio comue, questi due termii possoo essere scambiati per sioimi: quado diciamo che u dato bee vale tot euro potrebbe essere iteso sia che è stato pagato quel tot, sia che potrebbe essere messo el mercato a quel tot. Il terzo elemeto che caratterizza il giudizio di stima è la previsioe. La previsioe viee cosiderata il carattere premiete del giudizio di stima, cioè è sempre presete. Il perito opera ua estimazioe, va a cercare u valore e o u valore qualsiasi ma quel valore di stima che ha la maggiore probabilità di verificarsi ella realtà. Tato è vero che ell elecazioe che è stata fatta degli aspetti ecoomici si è parlato di più probabile valore. Tutto ciò che appartiee al modo del probabile, cotiee i sé il carattere previsioale. Il perito prevede che il più probabile valore di quel bee sia tot. Esprime quidi u giudizio di valore che si cocretizza co ua cifra. Quel giudizio di valore, che è il più probabile valore, può darsi che diveti prezzo, ma o è detto che lo diveti. Diveta prezzo quado si cocretizza ella realtà l equivaleza tra la moeta e il valore del bee stimato. Più probabile sigifica il valore sul quale si attesterebbe la maggior parte delle valutazioi dei periti. Il giudizio di stima è i parte oggettivo e i parte soggettivo. L estimo cerca d oggettivizzare il più possibile il giudizio di stima, ma c è sempre ua parte soggettiva che dipede dalle capacità e dall esperieza del perito. Ricapitolado i caratteri del giudizio di stima soo i segueti: )CONSCENZ DELLO SCOPO DELL STIM 2)CONOSCENZ DEI PREZZI DI MERCTO 3)CRTTERE PREVISIONLE DELL STIM VLORE ESPRESSO La metodologia estimativa è u processo logico, attraverso il quale il perito giuge alla formulazioe di u giudizio di stima; per giugere a questo il perito può ricorrere a diversi procedimeti di stima (aalitica, sitetica, comparativa), ma tutti si rifao ad u uica metodologia. bbiamo detto che la stima si cocretizza quidi i ua metodologia o processo logico che cosiste di ua parte logica e ua soggettiva. Nell elaborazioe del giudizio di stima il perito passa attraverso tre fasi idipedeti: I fase: cosiste ell idividuazioe dell aspetto ecoomico più appropriato al quale si riferisce l oggetto della stima II fase: cosiste ella ricerca del procedimeto di stima più idoeo a soddisfare le esigeze pratiche della stima. III fase: cosiste ell idividuazioe dei dati elemetari che possoo essere dati di fatto o ipotetici, ecessari per risolvere il procedimeto di stima. La stima vera e propria si cocretizza ella terza fase idipedetemete dall aspetto ecoomico scelto e dal procedimeto di stima adottato, la fase fiale cosiste ell idividuazioe dei dati elemetari ecessari. I dati di fatto soo fatti o circostaze che si presetao ella realtà. Nella loro rilevazioe si possoo compiere degli errori di misura, che o soo però mai sistematici. l cotrario i dati ipotetici soo fatti e circostaze che si verificao sulla base di assuzioi ipotetiche. La loro idividuazioe o è diretta perciò si possoo compiere due tipi errori. Uo si ha ell assuzioe dell ipotesi (errore sistematico) e l altro si ha ella stima del dato ipotetico. I caso di dati ipotetici si ricorre alla stima comparativa. Ogi valutazioe ecoomica si effettua sempre sulla base di u raffroto. Il perito deve procedere prima ad u cofroto metale fra il bee oggetto di stima e bei simili. Per questo il perito deve procedere prima alla costruzioe di ua scala di valori (basata sull aspetto ecoomico prescelto) e qui sta la parte oggettiva, successivamete deve 36

37 Estimo rurale apputi 2005 collocare il bee oggetto di stima i ua determiata posizioe ell ambito della scala e questa è la parte soggettiva. Per poter effettuare ua stima comparativa il perito deve quidi avere a disposizioe almeo u valore i modo da poter costituire la seguete proporzioe. V PX V : P = V P V = x X : Dove V x = è il valore di stima del bee oggetto di stima V = valore di mercato di u bee simile P x = dimesioe del parametro del bee oggetto di stima P = dimesioe del parametro del bee simile I realtà la stima comparativa presuppoe la coosceza di ua serie di valori, per cui è più corretto scrivere: V V X = P X P U ceo particolare va fatto al parametro. Esso deve essere comue a tutti i be impiegati el cofroto. Il parametro può essere tecico o ecoomico. Soo parametri tecici il volume, lo sviluppo dei vai, il umero dei vai, la superficie, la capacità, ecc.. Soo parametri tecici tutti quelli suscettibili di ua misurazioe i termii fisici. Soo parametri ecoomici il beeficio fodiario, la produzioe lorda vedibile, il reddito domiicale, il caoe di affitto, il prodotto etto ecc. cioè tutti quei valori che possoo essere espressi i moeta. Fra tutti i parametri possibili, il perito deve scegliere quello che più gli assicura la determiazioe del probabile valore; i particolare il parametro scelto deve essere proporzioale V al valore. Impiegado u parametro fisico il rapporto P X P esprime il prezzo del bee riferito V all uita di misura del parametro. Impiegado u parametro ecoomico il rapporto è ivece P u umero puro: idica di quate volte il umeratore è maggiore del deomiatore. Si può osservare che se u bee è omogeeo, divisibile e idividuabile è sufficiete l adozioe di u parametro tecico per poter effettuare la stima. l cotrario se il bee è eterogeeo è ecessari usare u parametro ecoomico perché solo questo è proporzioale al valore del bee e questo è il caso dei terrei agrari. No si deve pretedere che la proporzioalità sia stechiometrica, ell esecuzioe di ua stima il perito deve però cosiderare bei simili al bee oggetto di stima e quidi disporre ua elevata omogeeità. Se ci riferiamo ai bei fodiari è difficile riscotrare questa omogeeità ioltre il mercato fodiario è otoriamete u mercato poco diamico e ciò determia ua careza di compravedita. Ifatti i prezzi o valori impiegati devoo essere riferiti allo stesso mometo e alla stessa area di mercato. PRINCINPIO DI ORDINRIET Ogi giudizio di stima deve essere formulato i base al pricipio dell ordiarietà. Secodo questo pricipio ella stima devoo essere cosiderati fatti, cose, codizioi, e persoe implicate ella stima che o abbiao caratteri di straordiarietà. Quidi se ella valutazioe di u bee ecoomico compare u qualcosa di eccezioale, questo deve essere escluso o riportato alla situazioe ormale. Ogi elemeto deve essere cosiderato i fuzioe ormale e cotiuativa, cioè si cosiderao gli elemeti ella loro distribuzioe statistica più frequete ella zoa cosiderata e assumedo l ipotesi che tali codizioi si mategao ivariate el tempo. Ua importate cosegueza è che il cocetto di ormalità è relativo al mometo della stima e agli elemeti della stessa ed è 37

38 Estimo rurale apputi 2005 codizioato al quesito estimativo o a u determiato caso cocreto. La caratteristica pricipale del cocetto dell ordiarietà e l azzerameto dei profitti, ifatti, tale pricipio si applica ache alle persoe implicate ella stima. Questo è valido i geerale, ma è soprattutto ecessario quado la stima viee fatta per capitalizzazioe di u reddito differeziale (B.f.) i quato tale reddito o deve risultare dalla capacità dell impreditore, el seso di eccezioalità rispetto alla media. Si ipotizza che il reddito da capitalizzare sia quello realizzato da u impreditore ordiario, cioè dotato di capacità medie e provvisto di coosceze teciche medie. I ua situazioe di libera cocorreza gli impreditori attratti da profitti positivi tedoo ad etrare el mercato icremetado l offerta e per effetto degli aggiustameti del mercato dei prodotti e dei fattori produttivi, i profitti tedoo ad aullarsi. llo stesso risultato si perviee co meccaismi iversi i caso di profitti egativi. Di cosegueza i u mercato di libera cocorreza, all equilibrio la maggior parte degli impreditori e quidi l impreditore medio opera co profitti ulli e quidi il valore delle produzioi è uguale al costo complessivo di produzioe. U importate cosegueza è che applicado il pricipio dell ordiarietà il profitto deve essere cosiderato ormale idipedetemete dalla capacità reale dell impreditore, il valore di u fodo viee stimato assumedo l ipotesi che il fodo sia codotto i codizioi di ordiarietà, cioè codotto da u impreditore medio e provvisto di quelle strutture ormalmete preseti i fodi simili ella zoa cosiderata. d es. i ua determiata zoa compredete il bee oggetto di stima la maggior parte delle aziede è provvista di u fabbricato o di u vigeto, il fodo i oggetto deve essere ipotizzato provvisto di questi ivestimeti, dal valore ormale viee detratto il valore degli ivestimeti se ella realtà il fodo o è sprovvisto. Iizialmete il pricipio di ordiarietà veiva sosteuto formalmete seza arrivare ad ua defiizioe precisa. Gli impreditori agricoli formao ua distribuzioe statistica di tipo gaussiaa per quato riguarda le caratteristiche ecoomiche. Di cosegueza possiamo affermare che gli impreditori di media capacità e dispoibilità fiaziaria siao ache i più frequeti. che i questo modo o si riesce ad idividuare l azieda ordiaria. Per idividuarla si cosidera l azieda che ha caratteristiche (produzioe, ordiameto colturale) medie. L azieda ordiaria è u azieda co profitto ullo e co caratteristiche modali cioè ella loro distribuzioe più frequete. Si è cercato di verificare se l azieda tipica, che è l azieda provvista di caratteristiche tutte modali, esiste ella realtà. La legge del 45 ha scelto u comue modeese caratterizzato dall avere aziede abbastaza uiformi per quato riguarda 4 caratteristiche (superficie, rese uitarie, rapporto superficie macchie, ecc.) co u idagie estesa ad oltre u cetiaio d aziede si osservò la distribuzioe statistica di questi caratteri e per oguo si idividuò la moda. No sempre tutti i 4 caratteri erao preseti ell azieda tipo cotemporaeamete. Metre se l azieda tipo esiste, può essere cosiderata ordiaria, viceversa u azieda ordiaria può o essere tipica. L azieda ordiaria ha u profitto ullo e compesa equamete tutti i fattori della produzioe ad eccezioe del fattore impreditoriale; di cosegueza si potrebbe affermare che l azieda ordiaria è u azieda margiale che opera seza realizzare profitti; i atitesi co il pricipio dell ordiarietà si è pesato alla preseza di u profitto ormale. Co u esperimeto iglese si è dimostrato l esisteza di questo profitto ormale. Si è detto che l impreditore medio è quello più frequete. Ma essedo le capacità impreditoriali u carattere cotiuo, tale ragioameto può essere fatto raggruppado gli impreditori i classi di frequeza, operado ella classe di maggiore frequeza, cioè ella classe modale, co ua suddivisioe si arriva a trovare u solo impreditore medio. 38

39 Estimo rurale apputi 2005 Profito egativo Profitto positivo Reta prezzo Costo di produz. questo puto possiamo verificare che u impreditore medio opera co u costo uitario uguale al prezzo, cioè co profitto ullo. Quelli che lo procedoo operao i perdita, metre quelli che seguoo hao profitti positivi. I regime di cocorreza perfetta le imprese tedoo ad icremetare l offerta i preseza di u profitto positivo e per effetto dei meccaismi di mercato si ha ua tedeza all azzerameto dei profitti ogi impreditore tederebbe a icremetare l offerta fiche il profitto o si aulli. I realtà per piccole quatità di profitto il rischio tecico o è cotrobilaciato per cui ella pratica l offerta si blocca poco prima dell aullameto del profitto. Questo perché vi soo dei rischi tecici che soo correlati all adameto climatico, al miore o maggiore grado di ifestazioe, e allora l impreditore cerca di cautelarsi e quidi o spige il processo produttivo fio all aullameto del profitto ma si ferma prima, perché l evetuale riduzioe di profitto o compesa più quei rischi tecici a cui va icotro. Il prezzo di cui tiee coto l impreditore è più alto di quello di equilibrio. Profitto ormale prezzo Reta Costo Questo profitto margiale varierà i fuzioe delle diverse colture e può essere defiito profitto ormale. Il profitto ormale può essere cosiderato come il profitto realizzato dell impreditore medio. U importate cosegueza di questo fatto è che co u procedimeto di capitalizzazioe dei redditi, el reddito cosiderato è compreso ache u compeso labile e cogiuturale che è il 39

40 Estimo rurale apputi 2005 profitto. Trattadosi quidi di u compeso legato all abilità dell impreditore i realtà o dovrebbe essere capitalizzato, perché la stima è fatta co u certo grado d approssimazioe. La ecessità di cooscere, idividuare lo scopo della stima è importate per attribuire l aspetto ecoomico. bbiamo u gruppo ristretto di aspetti ecoomici etro i quali rietrao le molteplici casistiche di stima. Voledo cocludere questo aspetto c è da chiarire u puto, cioè perché questa ecessità di idividuare l aspetto ecoomico? E importate perché u bee ello stesso istate può ricevere diverse destiazioi. No è ua prerogativa di tutti bei ecoomici, ma i bei hao comuque questa opportuità. L importaza sta el fatto che il valore di stima, varia, quidi o è idifferete valutare il bee i base ad u aspetto ecoomico o ad u altro. La differeza di valutazioe c è i quato o ci troviamo i regime di libera cocorreza. Vuol dire che le libere forze ageti sul mercato, domada e offerta, portao al formarsi di u prezzo di equilibrio e questo prezzo sarebbe idetico per ogi aspetto ecoomico. La realtà del mercato dice che o è cosi; cosideriamo, ad es., il valore di trasformazioe e quidi la codizioe che sottede la formazioe del valore di trasformazioe, cosideriamo come esempio il foraggio. Ciò sigifica che esiste ad es. u mercato del foraggio e che l acquisto delle aziede avviee per superare u deficit di produzioe, el caso i cui ci sia questo deficit di produzioe del foraggio l allevatore ha davati a se due alterative: acquistare il foraggio per sopperire a questa emergeza temporaea o ridurre il di capi. La secoda è quella meo probabile. Se l allevatore si sottopoe all acquisto sul mercato pagado u prezzo, che può essere superiore a quello che ottiee dal valore di trasformazioe, vale a dire dalla trasformazioe stessa i latte, perché l allevatore sostiee ua perdita? Perchè sa che è temporaea. bbiamo u valore di mercato diverso dal valore di trasformazioe, da qui l esigeza di più aspetti ecoomici. I caso di libero mercato ella realtà oi dovremmo verificare la situazioe; da ua parte abbiamo le aziede che allevao bestiame e dall altra i produttori di foraggio, quidi se aumeta il costo del foraggio aumeta quello del bestiame e viceversa, così da formare u prezzo di mercato. Però ella realtà o è così e abbiamo il verificarsi per i vari aspetti ecoomici di diversi valori. L estimatore deve avere u itima coosceza del mercato e del bee oggetto di stima. Il giudizio di stima ci dice che la disciplia estimativa ha carattere scietifico, che deriva o tato dall esisteza di feomei estimativi catalogabili i leggi, come avviee per le disciplie biologiche e fisiche, dove viee osservato il feomeo, esiste ua uiformità el verificarsi di quel feomeo, e da questa uiformità si ricava ua legge; ell estimo o esiste questa uiformità e si usa la statistica. L estimo ha ua caratteristica di scietificità che gli deriva dall esisteza e coosceza di u metodo applicativo. SPETTI ECONOMICI bbiamo aspetti ecoomici: tradizioali iovativi Questi ci aiutao a risolvere i quesiti di stima. Questi soo posti per cooscere il più probabile valore di mercato o quello di compravedita di u bee, oppure il quesito di stima può essere posto per cooscere il valore di u diritto, ad es. se su u bee esiste il diritto d usufrutto e oi vogliamo cooscere il valore. d es. abbiamo u appartameto co u proprietario, ma il frutto di questo appartiee ad u altra persoa e oi vogliamo cooscere il valore. Icomiciamo a passare i rassega gli aspetti ecoomici: IL PIU PROBBILE VLORE DI COSTO 40

41 Estimo rurale apputi 2005 Il costo è dato dall isieme di oeri che u impreditore sostiee per otteere oppure per riotteere u dato prodotto. Quidi possiamo parlare di costo di produzioe o riproduzioe, di costo di costruzioe o ricostruzioe; per l otteimeto di questo bee si sostiee i ogi modo u oere. Il termie oere è usato a proposito perché esso fa riferimeto sia a costi impliciti che espliciti, si riferisce, cioè, a quelle che vegoo chiamate ormalmete spese o esborsi moetari, e costi impliciti o idiretti, corrispodeti a macati redditi che l impreditore viee a subire per tutte le prestazioi di capitale e lavoro immesse el processo produttivo dallo stesso impreditore. Se ad esempio, l impreditore fosse ache lavoratore mauale, questo ultimo o verrebbe a percepire il compeso relativo al suo lavoro, e cioè il salario che per l impreditore, come tale, viee a rappresetare, quale macato reddito, ua spesa idiretta. Se teiamo coto di questa distizioe, vediamo che l elecazioe delle voci icluse ella valutazioe del costo comprede sia gli ui che gli che gli altri, quidi sia i costi impliciti che quelli espliciti. Se facciamo riferimeto al costo di produzioe di u bee agricolo le voci di questa elecazioe soo date da: Tributi (Tr) Spese varie (Sv) Quote (Q) Salari (Sa) Stipedi (St) Iteresse (I) Beeficio fodiario (Bf) Evetuale toracoto (±T) Costo totale di produzioe Kt = Q + Sv + Tr + Sa + St + Bf + I Vediamo il sigificato che hao le sigole voci Sv: soo rappresetati dall acquisto di fattori dall estero dell azieda: cocimi, atiparassitari, carburati, ecc. i geere apparteeti a settori di produzioe esteri all agricoltura, comuque soo sempre bei a logorio totale. Tributi o servizi extra aziedali: soo rappresetati da oeri che provegoo, ach essi, dall estero e soo distiguibili i servigi extra aziedali di: Privati: soo dati dal oleggio ad es. per lavorazioi, compesi per il veteriario. Eti pubblici: soo rappresetati dalle imposte, cotributi di boifica, cotributi per le strade viciali,ecc. Quote: soo oeri cocereti i capitali fissi per l azieda: quali macchie e ivestimeti i geerale. Salario: è il compeso per l apporto di lavoro mauale. E u fattore produttivo Stipedi: è il compeso per il lavoro itellettuale. Iteresse: è il compeso per l apporto di capitale di esercizio o capitale agrario, il quale è composto dal capitale di scorta e capitale di aticipazioe. Beeficio fodiario: è u oere dovuto all uso del capitale fodiario e spetta al proprietario del capitale fodiario. Toracoto: se c è va a remuerare l attività impreditoriale. E difficile assegare al lavoro dall impreditore lo stesso oere rispetto al lavoro apportato dal salariato, perché sia da u puto di vista qualitativo che quatitativo è diverso. Da queste semplificazioi si vede la difficoltà del calcolo ache riguardo al diverso oere. Cotiuado, ell ambito sempre della determiazioe del costo dobbiamo osservare che la realtà agricola ci dice che esiste u ordiameto prevaletemete pluricolturale, ci vuol dire che abbiamo all itero dell azieda più colture e quidi più prodotti, allora se dovessimo ricercare il costo di produzioe di u sigolo prodotto all itero dell azieda che ha u ordiameto pluricolturale, adremmo 4

42 Estimo rurale apputi 2005 icotro alla difficoltà ella determiazioe dei costi cogiuti e costi coessi. Vuol dire che si trova difficoltà ad attribuire dei costi che soo ripartibili co difficoltà, pesiamo ad es. alla ripartizioe della quota per l utilizzo delle macchie o alla ripartizioe dei costi per il ricovero delle macchie, per la mautezioe delle scolie ecc., costi che i sostaza hao caratteristiche geerale che iteressa tutta l azieda. Siamo di frote ai cosiddetti costi cogiuti i cui risulta difficoltoso assegare i costi ai sigoli bei. Si potrebbero usare diversi sistemi scelti di volta i volta. U sistema è quello di cosiderare il costo complessivo geerale di tutti i bei dell azieda; da questo valore detraiamo il valore di tutti i prodotti meo uo per vedere qual è il valore miimo sotto il quale tale prodotto o può essere veduto. Costo complessivo (Valori prodotti azieda -) = Prezzo miimo al di sotto del quale o coviee vedere. Si ottiee per differeza il valore del prodotto che o stiamo cosiderado, e ci dice il prezzo miimo sotto al quale o coviee vedere il prodotto per o vedere sottocosto, cosi evita di attribuire sigole quote ai prodotti. Questa è ua determiazioe idiretta del costo di produzioe di u bee. Queste cosiderazioi soo fatte per evideziare la difficoltà el determiare il costo di u bee, e che esistoo dei metodi empirici che si adattao ai vari casi. Questo aspetto ecoomico (di costruzioe o ricostruzioe) isieme al più probabile valore di mercato soo gli aspetti ecoomici più importati perché da questi dipedoo gli altri aspetti ecoomici, perché fao riferimeto sempre al costo o al valore di mercato. IL PIÙ PROBBILE VLORE DI TRSFORMZIONE Viee defiito così: il valore di trasformazioe è dato dalla differeza tra il più probabile valore di mercato dei prodotti trasformati, cioè otteuti dalla trasformazioe e il costo che si sostiee per la trasformazioe stessa. Per compredere il sigificato di questa defiizioe degli es. di trasformazioe soo quelli dell uva i vio, del latte i formaggio, delle olive i olio, dei prodotti orticoli freschi i coservati. Cosiderado la prima, oi dobbiamo per determiare questo aspetto ecoomico, calcolare il valore di questi bei trasformati e il costo della trasformazioe. I prodotti trasformati soo il vio e come sottoprodotto le viacce. Dobbiamo calcolarci il più probabile valore di mercato dei prodotti trasformati e ioltre calcolare il costo di trasformazioe. Per il costo dobbiamo partire dal possesso dell uva, cioè abbiamo dell uva e la dobbiamo trasformare, quidi cosideriamo il costo relativo alle macchie, ai coteitori per il mosto e il vio, al costo relativo alla maodopera e alla direzioe, costo relativo agli evetuali prodotti utilizzati, costi dell eergia elettrica, relativi agli iteressi e alle quote relative, ivi alle quote dei costi fissi (macchie, locali di trasformazioe). Questa differeza ci dà il valore di trasformazioe. Il valore così otteuto può essere ricodotto all uità, possiamo riferirlo all uità. Per otteere questo valore dobbiamo dividere il valore di trasformazioe per la quatità di materia prima oggetto di trasformazioe. Quidi dobbiamo dividere o per il vio otteuto ma per l uva trasformata. Questo valore uitario viee ache chiamato impropriamete prezzo di trasformazioe. Prezzo perché il prezzo si riferisce all uità i questo caso alla materia prima. Si è detto improprio perché quado si parla di prezzo ci si riferisce a u dato storico, cioè già verificato, quado oi ci calcoliamo il prezzo di trasformazioe questo è u dato previsioale e o è detto che si verifichi. Si determia il valore di trasformazioe per esprimere u giudizio di coveieza, quidi per vedere se coviee o vedere l uva così come è o se coviee trasformarlo i vio. Il giudizio di coveieza si ottiee calcolado il valore uitario di trasformazioe. Il valore di trasformazioe dà il valore dell uva prima della trasformazioe e cosete al produttore di verificare la coveieza di vedere il bee fresco o trasformato. 42

43 Estimo rurale apputi 2005 Quado si parla di trasformazioe, la trasformazioe di per se o riguarda soltato trasformazioe i seso fisico, ma riguarda ache la trasformazioe temporale, quidi il trasferimeto el tempo e ello spazio. Per trasferimeto el tempo si itede la coservazioe ad es. il grao raccolto a giugo che viee veduto a settembre-ottobre, questo può essere fatto perché se veduto a giugo quado c è e molto il prezzo potrebbe essere basso. Il trasferimeto comporta u icremeto di utilità del bee perché verrebbe veduto ad u prezzo più elevato, ma questo tempo comporta u costo (locali, sorvegliaza, prodotti per la coservazioe), quidi ache questo trasferimeto può essere assimilato ad ua trasformazioe. Se oi raccogliamo agrumi o mele e vegoo coservati per tot mesi questo è u caso di trasformazioe. Nell asserzioe più geerale del processo di trasformazioe dobbiamo cosiderare la produzioe sulla quale si compioo degli atti che causao u icremeto di utilità e riguarda trasferimeti temporali, spaziali e i seso lato. Per i prodotti boschivi si parla di valore di macchiatico, che è la differeza tra assortimeti mercatili greggi detraibili dal bosco (trochi, pali, lega da carboe, legame da lavoro, lega da brucio, ecc.) meo il costo che si sostiee per la trasformazioe, cioè le spese che occorroo per otteere gli assortimeti mercatili prestabiliti (abbattimeto, allestimeto, esbosco, carico, trasporto, scarico, direzioe, assicurazioe, tributi, quote, iteressi, rischi di gestioe, ecc.). Si determia per u bosco quado questo ha raggiuto la maturità ed è proto per il taglio e si provvede ad otteere il valore degli assortimeti mercatili meo il costo relativo al taglio o gli spostameti del taglio per gli assortimeti ecc. Si determia per esprimere u giudizio di coveieza. Mi coviee vedere il bosco co le piate i piedi così come è o mi coviee eseguire il taglio. U altro particolare valore di trasformazioe si verifica, poi, el caso della demolizioe di u fabbricato: valore a sito e cemeti. Questo valore di demolizioe si ottiee, aturalmete, per differeza tra il valore dei materiali utili recuperabili o recuperati dall abbattimeto e le spese relative all abbattimeto stesso. IL PIU PROBBILE VLORE DI SURROGZIONE Si può defiire come il più probabile valore di mercato di u bee capace di surrogare, di sostituire per determiati fii, il bee oggetto di stima. Questo aspetto ecoomico presuppoe che il bee da stimare sia surrogabile co altri bei e che questi, a loro volta, siao capaci di forire la stessa utilità o di svolgere le stesse fuzioi del bee da stimare. bbiamo detto che è u probabile valore di mercato e quidi supporta che gli aspetti ecoomici derivao dal più probabile valore di costo e di mercato. Si utilizza quado il bee oggetto di stime o ha u riscotro sul mercato, i pratica o è oggetto di compravedita, però ecessita ua sua valutazioe. Quidi per risolvere il problema di stima si fa riferimeto ad u altro bee presete sul mercato, cioè oggetto di compravedita, che però che sia i grado di sostituire il bee oggetto di stima. I due bei soo fra loro equivaleti e l equivaleza va ricercata co riferimeto all aspetto tecico, fuzioale ed ecoomico. Per es. ella letteratura estimativa è citato il caso del letame che è u bee ecoomico che o ha riscotro el mercato, questo però può essere oggetto di estimazioe. No ha u suo prezzo sul mercato. Per la sua valutazioe cosa si può fare? Si può utilizzare il valore di surrogazioe facedo riferimeto ad u altro bee che ha u prezzo sul mercato e che è sosteibile. Bisoga stabilire l equivaleza che i questo caso deve fare riferimeto all aspetto 43

44 Estimo rurale apputi 2005 tecico i riferimeto al potere cocimate, quidi la quatità di pricipi fertilizzati che il letame possiede i cofrotato co u cocime chimico. Si stabilisce quale è il costo sul mercato di questo cocime. Questa sostituzioe o è corrispodete al reale potere cocimate del letame, perché stiamo facedo il cofroto fra u cocime orgaico e uo chimico, quidi o stiamo teedo coto dell humus e quidi della sostaza orgaica che la cocimazioe orgaica forisce. Il valore può essere perciò itegrato co quello dato da u sovescio i grado di apportare u tot di sostaza orgaica pari a quella apportata dal letame. Ci soo ache altri casi che si presetao ella pratica.: -Sostituzioe di u cocime chimico co u altro cocime chimico. riguardo si può cosiderare u cocime chimico utilizzato per il carciofo e che studi agroomici cosigliavao: il solfatobiammoico. I certi periodi o c è sul mercato e quidi bisoga scegliere u cocime o più, i grado di sostituirlo apportado lo stesso quatitativo di uità fertilizzate e comportado il mior costo all agricoltore. -ltro esempio può essere quello dei magimi. Le possibilità soo molteplici. Il problema cosiste ello stabilire l equivaleza tecica, ecoomica e fuzioale dei vari magimi. PIU PROBBILE VLORE COMPLEMENTRE Il più probabile valore complemetare è dato dalla differeza tra il più probabile valore di mercato che u bee ha ella sua iterezza e il più probabile valore di mercato di ua parte di esso, cosiderata, questa parte di esso, staccata dal bee itero e separatamete vedibile. Questa defiizioe ci dice che ache questo aspetto ecoomico si rifà al più probabile valore di mercato. Esso è dato fra la differeza di due valori di mercato. Si differezia dal valore di trasformazioe perché questo ultimo è dato dalla differeza tra u valore di mercato e u costo, cioè tra due aspetti ecoomici diversi. Lo scopo di questa stima è quella di determiare attraverso questa differeza, il valore della parte che viee sottratta al bee itero. Si valuta prima il bee itero e poi si valuta la parte residua, la differeza ci dà il valore della parte sottratta; questo aspetto ecoomico si maifesta quado sussiste diversità fra il valore del bee itero e la somma del valore delle due parti i cui può essere diviso e però separatamete cosiderate. Il valore complemetare vee iserito ell estimo el lotao 865 º 2359 che disciplia la misura ideizatrice da corrispodere al proprietario che ha subito ua espropriazioe per cause di pubblica utilità. Si parla di questa legge perché oltre ad avere determiato l idividuazioe di questo aspetto ecoomico ha trovato applicazioe i Italia fio al 97, quado ua successiva legge º 865 ha uovamete discipliato i maiera diversa la misura ideitaria. Se oi abbiamo u bee che scompoiamo i due parti parte e parte B, e se valutiamo il bee uito otteiamo u dato valore x, se cosideriamo separatamete le due parti e B valutadole separatamete, il valore della somma di queste due parti è diverso da quello del bee cosiderato ella sua iterezza. V(+B) K V+VB Si dice che il valore della parte residua è cosiderato complemetare al bee itero. Per capire questo facciamo riferimeto alla legge del 97 e più precisamete all articolo 40. Questo articolo tratta dell espropriazioe parziale. Per esempio cosideriamo u fodo rustico di 0 ha, diviso i due da ua strada. La superficie complessiva iiziale è di 0 ha e quella fiale di 9 ha. Si ha u espropriazioe di ha. La legge dice che l ideizzo è stabilito i base al più probabile valore complemetare. L ettaro espropriato viee valutato o direttamete, ma si ricorre alla doppia stima e cioè alla differeza del valore dell azieda itera meo il valore dei ove ha residui, otteedo quidi il valore dell ha espropriato. Si è ricorsi alla doppia stima perché l iteto era quello di o ledere il patrimoio del 44

45 Estimo rurale apputi 2005 proprietario, che ha subito l espropriazioe i modo tale da favorire ua reitegrazioe del patrimoio. Si comprede che cosa poteva determiare l espropriazioe al valore del patrimoio; si poteva determiare ua riduzioe del valore del bee più che proporzioale rispetto alla semplice valutazioe della parte espropriata. La ecessità di questa doppia stima asce dall esisteza di u rapporto di complemetarietà tra il bee itero e la parte residua. Questa complemetarietà si traduce i u effetto sul valore della parte residua stessa. mmettiamo che l espropriazioe di questo ettaro divida i due parti l azieda che ha u ordiameto cerealicolo-zootecico. Di questi 9 ha 3 soo irrigui e la strada iteressa uo di questi 3 ha. Quidi la possibilità di avere, ad esempio, erbai irrigui, dimiuisce da 3 a 2. I seguito a questo esproprio viee ad essere scombiata l orgaizzazioe complessiva dell azieda, abbiamo ua dimiuzioe ache di 2-3 capi/ha. Il valore delle due parti è ridotto a causa di questa uova situazioe. La parte residua vale meo per il fatto che si è iterrotto l equilibrio che cosetiva u razioale utilizzo dei fattori della produzioe. Es. 0 ha = 00 euro 9 ha = 75 euro ha = = 25 euro L obiettivo del legislatore el proporre l applicazioe del più probabile valore complemetare era quella di cosetire la reitegrazioe del patrimoio. È chiaro che se o ci fosse la complemetarietà tra le due parti del bee o è ecessario fare la doppia valutazioe. Ormai o trova applicazioe perché è stato sostituito da u'altra legge. Ha carattere storico. Il valore complemetare trova applicazioe per altre valutazioi. d es. co riferimeto ad alcue tipologie di aziede agrarie come quelle zooteciche che hao ua base fodiaria costituita da u appezzameto uo a valle e uo a mote. L esisteza di appezzameti a diversa altimetria permette di coordiare al meglio questo esercizio per lo sfruttameto della risorse foraggere. La costituzioe di questa tipologia aziedale è fuzioale per l esercizio dell attività agricola. I questo caso la complemetarietà è abbastaza evidete, i quato se si perdesse qualche appezzameto, la sua valutazioe sarebbe diversa da quella che si darebbe el caso di o complemetarietà. La suddivisioe dell azieda i questi appezzameti è ua suddivisioe fisiologica che rispode ad esigeze alimetari. Proprio per l esisteza del valore complemetare, il valore attribuibile ad ua parte dell azieda è diverso e la loro somma è diversa dal valore dell azieda itera (i caso di vedita). U altro esempio è quello dei dai. PIU PROBBILE VLORE MNCTO È dato da ua differeza tra il più probabile valore macato che u bee ha i u mercato ipotetico e il valore di mercato che lo stesso bee ha i u mercato reale. che l aspetto ecoomico del più probabile valore macato, deriva dal valore di mercato. Questo aspetto cosidera due valori di mercato. Vuol dire che il bee oggetto di valutazioe può trovarsi ad essere oggetto di valutazioe i due situazioi differeti: ua cosiderata ipotetica e ua reale. La differeza è dovuta alla sussisteza di ua ragioe che può essere ua legge, ua disposizioe ormativa, che e provoca ua variazioe ella valutazioe. Per compredere il vero sigificato di questo aspetto ecoomico è bee citare il riferimeto che e ha costituito la sua citazioe. Trova applicazioe specialmete i ambito edilizio, è sorto i seguito al varo e successiva applicazioe della legge azioale 67 del 962. Questa legge ha imposto la defiizioe di aree da assoggettare allo sviluppo edilizio per la realizzazioe di isediameti per l edilizia ecoomica e popolare. Soo stati varati piai urbaistici che dovevao prevedere aree da destiare allo sviluppo di questi tipi di isediameti. Il piao urbaistico del comue di Roma aveva previsto che veisse destiato ua determiata area a questo tipo di utilizzo, che i precedeza era iclusa fra quelle di tipo 45

46 Estimo rurale apputi 2005 resideziale. È successo che la uova destiazioe urbaistica ha comportato ua uova valutazioe delle aree oggetto di questa uova destiazioe, e esattamete ha comportato ua svalutazioe di queste aree. I proprietari si soo setiti daeggiati e hao chiesto u risarcimeto. Questo risarcimeto era espresso proprio dal valore di mercato. Il valore che u bee ha i u mercato ipotetico i questo caso, è il valore che l area aveva prima della uova destiazioe cioè prima della 67. La uova valutazioe (cioè il mercato reale) era il valore i u mercato reale. La differeza ci dà il più probabile valore macato. PIU PROBBILE VLORE DI CPITLIZZZIONE Questo aspetto ecoomico viee applicato quado il bee da stimare è capace di forire u flusso fiito o ifiito di redditi periodici (auali o polieali). No può essere quidi applicato per i bei a logorio totale(che si cosumao etro l ao) come ad es. i cocimi o la semete. Il valore di capitalizzazioe coicide i pratica co l accumulazioe iiziale di redditi futuri, perciò viee determiato co le apposite formule della matematica fiaziaria. È il valore capitale che corrispode all accumulazioe al mometo di stima di ua serie di valori successivi el tempo. Tali valori possoo essere idifferetemete redditi o costi, diritti o obbligazioi, debiti o crediti e, a loro volta, possoo essere aui o periodici, costati o variabili, limitati, idefiiti o illimitati. Bisoga specificare, che il più probabile valore di capitalizzazioe è u aspetto ecoomico autoomo tutte le volte che la capitalizzazioe dei redditi o comporta la determiazioe del più probabile valore di mercato. I realtà quado la capitalizzazioe viee operata co la determiazioe del più probabile valore di mercato del bee, la capitalizzazioe assume caratteristica di u procedimeto di stima. I questi casi si assumoo le segueti ipotesi: a) Il valore di mercato del bee coicide co il reddito ricavabile da quel bee. I altri termii vale il detto che u bee vale ciò che rede. Nel caso di bei a logorio parziale è ecessario ricorrere alla capitalizzazioe dei redditi, i quato tali bei erogao redditi differiti el tempo e quidi o direttamete comparabili. b) È possibile esprimere u giudizio di previsioe sui redditi futuri e i relativi saggi di scoto, cioè o ecessariamete si debboo cooscere i redditi futuri (il che è impossibile), ma si deve essere i grado di valutare i più probabili redditi futuri ei più probabili saggi di scoto. ffiché la stima sia attedibile queste ipotesi devoo trovare riscotro ella realtà altrimeti il valore stimato o trova riscotro el mercato. queste due ipotesi fodametali se e aggiuge ua terza el caso l accertameto del reddito da capitalizzare vega fatto attraverso la compilazioe di u bilacio estimativo: che sia i grado di determiare, co u certo grado di approssimazioe della stima, il reddito medio auo, polieale, applicado il pricipio dell ordiarietà. Il procedimeto si articola i 4 fasi )-ricerca del reddito da capitalizzare 2)-ricerca del saggio di capitalizzazioe 3)-risoluzioe della relativa formula di matematica fiaziaria 4)-applicazioi di evetuali aggiute e detrazioi al valore trovato. Sia il reddito da capitalizzare che il saggio di capitalizzazioe vegoo rilevati tramite parametri otteuti attraverso idagii di mercato. Per tale motivo il valore di capitalizzazioe coicide co il più probabile valore di mercato. 46

47 Estimo rurale apputi 2005 IL PIU PROBBILE VLORE DI MERCTO Si idetifica co il valore di capitalizzazioe el seso che il valore di capitalizzazioe è otteuto attraverso la ricerca di u reddito da capitalizzare e dal saggio di capitalizzazioe; questi soo rilevati dal mercato, allora attraverso la capitalizzazioe che è rappresetata dall attualizzazioe dei valori, cioè dal trasferimeto al mometo 0 dei redditi, si ottiee il più probabile valore di mercato. Questa coicideza viee dimostrata dal fatto che i valori utilizzati per la capitalizzazioe soo presi dal mercato. Questo valore lo si determia solo per i bei durevoli, cioè a logorio parziale, bei che hao ua certa durata el tempo, e el periodo della loro durata foriscoo redditi (es. macchie agricole). Questi redditi vao capitalizzati e attraverso l attualizzazioe si ottiee il più probabile valore di mercato. No viee determiato per i bei a logorio totale, i quato si ha u uico reddito che è il valore del bee. Questo aspetto ecoomico costituisce u caposaldo della dottria estimativa e la sua importaza è motivata dal fatto che oltre ad essere u aspetto ecoomico diveta ache u aspetto estimativo, che viee svolto attraverso u procedimeto aalitico che permette di determiare la determiazioe solo di alcui bei, cioè quelli durevoli; questo aspetto quidi o rappreseta u carattere geerale (cioè o può essere applicato ai bei a logorio totale). Si determia attraverso il reddito e il saggio di capitalizzazioe e il valore si ottiee dividedo il primo per il saggio el caso di reddito auale, metre si divide per q, el caso di reddito polieale. Bisoga ricordare che affiché si verifichi la coicideza fra il valore di mercato e il valore di capitalizzazioe è ecessario che sia il saggio che il reddito scaturiscao da ua ricerca di mercato, e per dare cocretezza, dare cioè u sigificato ecoomico al rapporto (R/saggio) bisoga che vegao salvaguardate alcue ipotesi:. il valore di mercato teda ad essere uguale alla somma dei redditi futuri scotati all attualità; 2. che si possa esprimere u giudizio di previsioe sui redditi futuri che il bee è i grado di dare e sui relativi saggi. Questa ipotesi ci dice che o dobbiamo essere certi che i redditi futuri si verfifichio co ua prefissata etità. L estimatore quidi sulla base della coosceza del bee e della situazioe di mercato (adameto dei prezzi), dev essere i grado di formulare u giudizio di previsioe (secodo lui i redditi si succederao co quella successioe). SPETTI ECONOMICI INNOVTIVI COSTO OPPORTUNIT Per costo opportuità s itede il valore della riucia ad utilizzare per impieghi alterativi, cioè equivale al valore dell impiego alterativo di u bee. Cosi il costo opportuità può corrispodere al valore della riucia, all uso alterativo di u bee come al valore della riucia alla remuerazioe alterativa di u altro bee e cosi via. U classico esempio si può verificare i u azieda dove il costo e del lavoro viee idividuato ella remuerazioe che questo potrebbe avere se impiegato all estero dell azieda i masioi diverse. VLORE D USO SOCILE E u aspetto ecoomico che riguarda la valutazioe dei bei pubblici, bei che soo oggetto di fruizioe collettiva, quali possoo essere parchi, bei ambietali, bei culturali, 47

48 Estimo rurale apputi 2005 architettoici, archeologici e cosi via. D altra parte bisoga sottolieare che il riferimeto agli aspetti ecoomici tradizioali è propria della valutazioe dei bei privati, bei cioè oggetto di appropriazioe e la loro valutazioe era i grado di essere soddisfatta proprio co gli aspetti ecoomici tradizioali. Co lo sviluppo e la crescita dei bei ambietali (costituzioe di uovi parchi, leggi a favore dei siti ambietali) e l importaza che questi bei a fruizioe collettiva hao, è sorto il problema di procedere alla loro valutazioe. Soo bei che a differeza di quelli privati o soo luogo d appropriazioe. I bei a fruizioe collettiva hao queste cootazioe. No hao rivalità el cosumo. Se o soo oggetto di proprietà privata, vuol dire che o c è mercato, o c è scambio, la valutazioe o può essere frutto di u scambio. Se oggetto di valutazioe bisoga far riferimeto proprio alla fruizioe, all uso, e proprio per questo si parla di valore di uso sociale. Questo valore di uso sociale è u valore che o può essere cosiderato u valore di mercato, ma è u valore che è importate cooscere per il decisore pubblico, per l orgao politico che è i grado di effettuare le scelte per cooscere l importaza ecoomica che quel sito ambietale ha, per i possibili fruitori del bee, e quidi i geerale per la popolazioe stessa. Ecco perché il decisore pubblico, che valuta e attua la scelta, i fuzioe della popolazioe, itesa come isieme di possibili uteti. La metodologia estimativa ha idividuato due procedimeti: - diretto - idiretto. Il primo è chiamato ache, i termie aglosassoe, cotiget valutio (valutazioe cotigete), tradotto i metodo della dispoibilità a pagare. Il secodo è chiamato procedimeto del travel cost (costo del viaggio). Per il primo procedimeto si giuge alla valutazioe del costo simulado il mercato. Per il secodo si costruisce il mercato attoro al costo del viaggio. Vediamoli più ello specifico: -procedimeto diretto (cotiget valutio): E citato come dispoibilità a pagare. L obiettivo di questo procedimeto è la valutazioe del valore d uso sociale. Questo valore d uso attraverso l applicazioe di questo procedimeto è utile per forire u elemeto di valutazioe per il decisore pubblico, vale a dire per colui che itede fare u ivestimeto, i questi siti aveti fuzioe pubblica. Il metodo cosiste el simulare il mercato attraverso ua serie d iterviste fatte ai possibili fruitori di questo bee pubblico. L itervista ai possibili fruitori si regge fodametalmete su questa domada: quale è la quota di reddito che il possibile fruitore è disposto a destiare perché sia garatita la fruizioe di questo sito ambietale? I questo si sostazia il procedimeto della dispoibilità a pagare i fuzioe del reddito. È ecessario che sia be idividuato il campioe dei possibili fruitori; campioe, che dovrà essere orietativamete, itoro al 2-3% dell isieme degli uteti. Quidi dovrao essere comprese sia categorie di età differete e di percettori di reddito differeti e quidi categorie professioali differeti. Viee chiesta la dispoibilità a pagare, cioè la quota di reddito che u fruitore è disposto a cedere per fruire quel bee. Questa domada o è da itedersi come etità del costo del biglietto per fruire del bee. La vera esseza del procedimeto è tesa a compredere quale importaza ha per l utete il bee ambietale, vale a dire i che posizioe, l utete, lo colloca, rispetto all etità complessiva del reddito; cosi è da itedere la quota di reddito che il possibile fruitore è disposto a cedere per la fruizioe del bee. Per avere ua risposta il più possibile coerete e cogruete co il sigificato del procedimeto, si ha la possibilità di formulare la domada stessa co modalità differeti. Si può fissare ua scala di valori e l utete idica ua di queste, oppure può essere ua forma d estrazioe a sorta: si estrae u etità e si domada al possibile fruitore se è disposto a pagare quella etità oppure o. Raccolte, le risposte vegoo sottoposte ad aalisi statistiche e si trova il valore della dispoibilità media, cioè il valore che la media dei fruitori esamiati, assega a quel dato bee. Si ottiee così la media del valore della dispoibilità a pagare di questi possibili fruitori. 48

49 Estimo rurale apputi 2005 Questo valore medio è rappresetato da ua quota di reddito e quidi è u reddito. Questo valore viee moltiplicato per il umero complessivo dei uclei familiari preseti ell area di possibile fruizioe i maiera da otteere il valore complessivo della dispoibilità a pagare. Questo valore è riferito all ambito territoriale, cioè dove stao i possibili fruitori; viee diviso per u saggio e si ottiee i questo modo il valore di uso sociale. Questo valore o è u valore di mercato, perché o è oggetto di compravedita, ma si richiama ad u valore di uso, che è utile al decisore pubblico per stabilire l importaza che i possibili fruitori assegao al bee oggetto di stima. Questo procedimeto ha dei limiti coessi, itato co l idividuazioe del campioe dei possibili fruitori, secodo co il tipo di risposta che il campioe dà, perché se questa domada è iterpretata come possibile etità del biglietto, la persoa tede a ridurre l etità da dichiarare. Si può chiedere quale è l etità del risarcimeto che il possibile fruitore chiederebbe el caso i cui o potesse più usufruire del bee, i questo caso, però, l itervistato potrebbe tedere ad aumetare il reddito da dichiarare. Questi soo i due limiti che, però, si riescoo ad ovviare scegliedo bee il campioe. La scelta del saggio si fa sulla base di tipologie di ivestimeto simili -procedimeto idiretto( travel cost): Prevede la costruzioe del mercato attraverso l aalisi del costo del viaggio. I questo caso la frazioe di reddito è idividuata attraverso la coosceza dell etità del costo del viaggio che il possibile fruitore compie per raggiugere il bee oggetto di stima. l campioe dei possibili uteti viee chiesto: se ha raggiuto il sito co u mezzo pubblico, da quale distaza, quato ha speso ecc. Si ottiee u valore medio del costo del viaggio che viee moltiplicato per il umero di cittadii dell area di uteza e viee poi capitalizzato, otteedo il valore d uso. Questo procedimeto ache se ella pratica è adottato, preseta dei limiti dati dal fatto che i possibili uteti potrebbero essere lì, o per visitare il sito, ma di passaggio, altri potrebbero raggiugere il sito seza sosteere alcu costo ioltre o è oto il umero di volte che il fruitore si reca el sito. Per il raggiugimeto dell obiettivo della valutazioe si deve ricercare co maggiore attezioe sia il bacio d uteza, che i possibili fruitori. Questi due soo i metodi che tedoo a raggiuger ua valutazioe del bee a godimeto collettiva. C è e soo altri, ma questi soo i più utilizzati. METODO DI STIM La botà di u giudizio di stima dipede solo dalla sua attedibilità e o dalla dimostrazioe delle tesi assute, o dalle documetazioi dei dati rilevati o dalla miore o maggiore elaborazioe o aaliticità del procedimeto. l fie di otteere u giudizio di stima attedibile, il perito deve adottare u metodo di stima, che cosiste i u processo logico formato da tre fasi:. Idividuare l aspetto ecoomico più appropriato al quesito di stima formulato: i altri termii il quesito di stima, viee formulato per ua determiata ragioe pratica che può essere più o meo esplicita. I ogi caso il perito deve cooscere tale ragioe pratica e i seguito idividuare l aspetto ecoomico più adatto i base al quale esprimere il giudizio di coveieza. d es. u fabbricato va valutato i base al più probabile valore di mercato el caso di compravedita, al più probabile valore di ricostruzioe el caso di icedio o altro siistro, al più probabile valore di trasformazioe el caso si debba trasformare per destiarlo ad u altro impiego. Di cosegueza ogi aspetto ecoomico si preseta più cofacete di u altro per u determiato scopo. 49

50 Estimo rurale apputi Ricerca del procedimeto di stima idoeo per valutare u bee sotto l aspetto ecoomico prescelto: ogi procedimeto si preseta a priori ugualmete valido, ma il perito deve scegliere quello che possa codurlo ad u giudizio attedibile. U procedimeto aalitico è valido quato uo sitetico, tuttavia se il primo si presta abbastaza bee per valutare u fodo codotto co u ordiameto erbaceo al pari di u procedimeto sitetico, lo stesso o può dirsi per la valutazioe di u bosco a causa dell elevata difficoltà di impiego di u procedimeto aalitico, dato che è difficile fare delle previsioi attedibili per u periodo lugo. Il procedimeto di stima deve essere raffrotato co le esigeze pratiche della stima al fie di valutare la sua attedibilità. 3. Idividuazioe dei dati elemetari per risolvere il procedimeto di stima prescelto: qualuque sia il procedimeto, si dovrà disporre di ua serie di dati, che possoo essere ipotetici o di fatto (i primi soo quelli direttamete misurabili o accertabili, siao essi tecici o ecoomici) e quidi dovrà ricorrere alla rilevazioe o alla stima degli elemeti che elaborerà co il procedimeto di stima per giugere al giudizio di stima fiale. d es. se il perito deve giugere al più probabile valore di mercato di u fodo ad ordiameto colturale erbaceo, attraverso u procedimeto aalitico di stima dovrà capitalizzare attraverso la compilazioe di u bilacio estimativo e dovrà stimare u appropriato saggio di capitalizzazioe. Per la compilazioe di u bilacio dovrà rilevare le voci ell ipotesi dell ordiarietà, siao esse implicite che esplicite, sia dell attivo che del passivo del bilacio. Per il saggio di capitalizzazioe dovrà rilevare, quelli applicati realmete per bei simili che soo stati oggetto di compravedita. I etrambe i casi dovrà rilevare dei dati per i quali si possoo compiere errori di misura o dei dati ipotetici per i quali si possoo compiere degli errori sistematici dovuti alla assuzioe errata delle ipotesi. Come si può osservare le due fasi soo ecessarie per arrivare a formulare il giudizio di stima attedibile, tuttavia la stima vera e propria si cocretizza e si esaurisce co la terza fase. Qualuque sia l aspetto ecoomico e il procedimeto di stima usato, il metodo di stima è sempre basato su u cofroto; il perito elabora ua scala dei valori o dei prezzi e successivamete iserisce il bee oggetto di stima i questa scala, o viee fatta ua stima assoluta ma ua valutazioe relativa otteuta cofrotado il bee oggetto di stima co altri bei ad esso comparabili. Seza comparazioe, ifatti, o è possibile formulare alcu giudizio di valore. Nella pratica il metodo estimativo si risolve i cique mometi:. Idividuazioe della ragioe pratica e quidi dei rapporti che itercorroo tra fatti, circostaze che soo implicate ella stima. 2. Idividuazioe dell aspetto ecoomico che soddisfi le esigeze dettate dalle ragioi pratiche. 3. Idividuare il procedimeto di stima più idoeo all aspetto ecoomico prescelto. 4. Idividuare i dati o elemeti o parametri ecessari per risolvere il procedimeto di stima. 5. pportare le opportue modifiche, aggiute o detrazioi, i base alle codizioi che allotaao il bee dall ordiarietà. Quidi se da u puto di vista teorico il procedimeto di stima è uico, el seso che è basato su u cofroto, ella pratica si estriseca elle fasi precedetemete descritte. Ioltre è importate specificare che la stima deve essere riferita ad u preciso mometo che può essere atecedete o cotemporaeo al mometo della stima; ifatti qualsiasi stima riferita a mometi successivi o può essere fatta altrimeti, se o ipotizzado ua permaeza delle codizioi attuali, rededo coto delle tedeze ecoomiche e teciche i atto. 50

51 Estimo rurale apputi 2005 PROCEDIMENTI DI STIM Qualuque sia il procedimeto di stima il perito deve prima determiare il valore ormale del bee, cioè deve rispettare il pricipio dell ordiarietà. Solo i u secodo tempo applica le opportue aggiute e detrazioi per otteere il valore reale del bee. Il procedimeto di stima può essere : )-sitetico 2)-aalitico Procedimeto sitetico di stima: Hao come caratteristica comue l adozioe di procedimeti più o meo immediati che prevedoo l impiego di dati elemetari sitetici che riassumoo globalmete tutti quei dati elemetari che altrimeti dovrebbero essere rilevati o stimati per la compilazioe del bilacio estimativo. Procedimeti sitetici soo:. Stima ad impressioe o a vista 2. Stima i base a parametri tecici 3. Stima i base a parametri ecoomici 4. Stima per valori tipici co coefficieti di valutazioe. Stima ad impressioe o a vista Cosiste i ua valutazioe immediata del bee attraverso u cofroto metale che il perito fa fra il bee oggetto di stima ed altri bei simili, teedo coto dei valori o prezzi verificatesi i tempi receti per bei simili. questo procedimeto ricorroo periti dotati di gra capacità ed esperieza. Si tratta di ua valutazioe globale delle caratteristiche del bee da stimare dopo di che si cofrotao tali caratteristiche co quelle relative a bei simili che recetemete soo stati oggetto di stima o compravedita, di cui si cooscoo i valori, i tal modo si giuge a stimare il più probabile valore di mercato del bee. Stima i base a parametri tecici Si tratta di u procedimeto di stima per cofroto diretto. La stima comparativa per parametri tecici è applicabile se si verificao le segueti tre codizioi :. Esiste u mercato del bee oggetto di stima, secodo u determiato aspetto ecoomico. 2. Esiste ua coosceza del valore (sotto il probabile aspetto ecoomico) dei bei simili al bee oggetto di stima, sotto l aspetto dell ordiarietà. 3. Esiste u parametro i comue che rappreseta l elemeto di cofroto. Ovviamete il parametro tecico scelto è idoeo se soddisfa il requisito della proporzioalità al valore. I altri termii il bee deve essere omogeeo i modo che sia possibile rilevare o attribuire u prezzo riferito all uità di misura del parametro, per cui il valore del bee è dato dal prodotto tra il prezzo valore del parametro uitario e la dimesioe del parametro. Il valore del bee cosiderato i base all aspetto ecoomico prescelto è determiato co la proporzioe: V : p = V p x x : Dove: V x = valore ormale del bee oggetto di stima. P x = dimesioe del bee oggetto di stima. V = sommatoria dei valori dei bei simili presi come cofroto. V = V x p x p 5

52 Estimo rurale apputi 2005 p = sommatoria delle dimesioi dei bei simili al bee oggetto di stima. Da quato detto risulta evidete che il procedimeto può essere adottato solo se il bee è omogeeo, ad es. possiamo stimare ua partita di uva, di foraggi o qualsiasi altro bee a logorio totale prededo come uità di misura il peso o il volume; lo stesso si può dire per u fabbricato i relazioe alla cubatura o alla superficie di sviluppo dei piai, o si può dire lo stesso ivece per u terreo agrario i riferimeto alla superficie i quato questo può o essere omogeeo per fertilità, per ordiameto colturale, ecc., per cui il suo valore prescide etro certi limiti dalla superficie. Di cosegueza bisoga accertarsi che il parametro tecico sia effettivamete proporzioale al valore. I parametri usati a tale scopo possoo essere: Stima i base a parametri ecoomici Soo parametri ecoomici quei valori moetari correlati al valore del bee; soo tali il caoe di affitto, la produzioe lorda vedibile, il prodotto etto, il reddito domiicale. La stima i base a parametri ecoomici si presta per u cofroto diretto di bei a logorio parziale e i geerale i bei caratterizzati da disomogeeità; si tratta cioè di parametri che coglobao i u dato sitetico tutte le diverse codizioi che icidoo sul valore del bee e quidi soo proporzioali ad esso. I realtà la proporzioalità o è rigidamete stechiometrica, tuttavia la stima comparativa i base a tali parametri è valida i quato l errore commesso è compatibile co l approssimazioe della stima. È opportuo fare ua precisazioe: quado acoriamo la valutazioe di u bee ad u qualsiasi parametro o facciamo altro che u astrazioe; i altri termii semplifichiamo la valutazioe proprio a causa della molteplicità degli elemeti che iteragiscoo co il valore del bee e questo costrige ad operare ua sitesi. Questa ha portato allo studio dei rapporti tra la teoria estimativa e statistica, e all idividuazioe di puti di cotatto. La teoria estimativa si serve della statistica come strumeto di valutazioe. L adozioe di u parametro ecoomico, per ua stima comparativa, rappreseta quidi di fatto ua limitazioe. Idicado co p il parametro ecoomico, il valore del bee viee desuto co la proporzioe seguete: V = V x p x p Stima per valori tipici uitari e co coefficieti di valutazioe. La stima per valori tipici uitari (metodo BEB) prevede il seguete procedimeto: el caso di fodo rustico si suddivide il fodo i appezzameti omogeei per qualità e classe (semie, riso, orzo, vigeto, ecc.) e si ricercao ell ambito dello stesso mercato, i valori uitari medi applicati di recete ad appezzameti simili a quelli oggetto di stima, e si fissa per comparazioe il valore degli appezzameti oggetto di stima, ifie si sommao ai valori parziali otteuti il valore del fodo. E ovvio che co u simile modo di operare si prescide dai rapporti di complemetarietà che sussistoo tra le diverse parti. La stima per valori tipici co coefficieti di valutazioe prevede la stessa procedura di scorporameto del fodo i appezzameti omogeei, ma o essedo possibile ricavare i valori medi uitari di tutti gli appezzameti, si forma ua scala di merito che cosiste ella attribuzioe di u coefficiete ad ogi appezzameto i modo che lo stesso coefficiete sia proporzioale al valore dell appezzameto; fatto uguale a 00 il coefficiete per l appezzameto di maggior valore, agli altri si attribuirà u coefficiete tato miore quato miore sarà il suo valore relativo. 52

53 Estimo rurale apputi 2005 questo puto oto il valore di u appezzameto, si può risalire attraverso i diversi coefficieti ai valori degli altri e quidi al valore dell itero fodo. che i questo caso il procedimeto o può avere la pretesa di ua assoluta precisioe. Tuttavia si presta per i casi i cui si debba operare i vasta scala, dove è otevole la massa dei proprietari. Di cosegueza questo procedimeto si è rivelato utile ei casi di riordio fodiario e per la formazioe del catasto al fie di defiire gli impoibili catastali. Procedimeti aalitici di stima differeza di quello sitetico, il procedimeto di stima aalitico giuge alla formulazioe del giudizio di stima attraverso l elaborazioe dettagliata di dati elemetari, tecici, ecoomici e giuridici sotto u qualsiasi aspetto ecoomico. Il procedimeto di stima aalitico può essere utilizzato per determiare il più probabile valore di costo, di trasformazioe ecc. Tuttavia il procedimeto aalitico di stima riteuto classico è la stima del più probabile valore di mercato attraverso la capitalizzazioe dei redditi. I questo caso il procedimeto di stima si articola i quattro fasi:. Ricerca del reddito da capitalizzare ormale e cotiuativo. 2. Ricerca del saggio ormale di capitalizzazioe. 3. Risoluzioe della formula di matematica fiaziaria, per otteere il più probabile valore ordiario. 4. pplicazioe delle evetuali aggiute e detrazioi al valore ormale, per riportarlo al più probabile valore di mercato. Nel caso degli immobili il reddito capitalizzabile è il B.f. medio auo. La sua ricerca si può eseguire per mezzo di due procedimeti: ) procedimeto aalitico-sitetico: Cosete la determiazioe del B.f. attraverso il caoe di affitto. Il caoe d affitto rappreseta u reddito padroale lordo, i quato compresivo oltre che del Bf ache degli oeri di parte padroale: oeri di sorvegliaza, imposte fodiarie, cotributi cosortili ecc. Detraedo l ammotare di questi oeri dal caoe d affitto si ottiee il Bf. Il ricorso a questo procedimeto di stima è valido se ella zoa cosiderata è diffusa l affittaza, a prescidere dal fatto che il fodo oggetto di stima sia affittato o meo. B) procedimeto aalitico vero e proprio: Cosete la determiazioe del Bf come reddito differeziale del proprietario impreditore, ell ipotesi dell ordiarietà (vale a dire del profitto ullo), calcolato dalla produzioe lorda vedibile al etto dei costi impliciti ed espliciti sosteuti dall impreditore: B.f. = PLV - (Q + SV + IMP + Sa + St + I) E importate che il profitto sia ullo altrimeti si otterrebbe il reddito fodiario, cioè u aggregato compredete sia il B.f. sia il ± T. La ricerca del reddito da capitalizzare risulta semplificata dalla ricerca del caoe d affitto se ella zoa è diffusa l affittaza. Quato è stato detto ora co riferimeto alla realtà agricola italiaa trova dei puti o molto chiari, perché è vero che i certe zoe troviamo ua certa diffusioe dell affittaza, ma esiste i Italia, o da oggi, ua legge che regola il rapporto dell affittaza e defiisce l etità del caoe d affitto. Nel 962 fu varata ua legge, la º567 che stabiliva l etità del caoe i fuzioe della PLV; cioè ua quota, parte della PLV (30-38%), doveva servire per remuerare il capitale fodiario. Nel 97 la legge º del febbraio, modifica la modalità di determiazioe del caoe d affitto e acora la sua determiazioe al reddito domiicale, cioè stabilisce che il caoe d affitto deve essere determiato moltiplicado il reddito domiicale per u coefficiete che variava dal 24 a 48, e la cui etità doveva essere stabilita da ua commissioe a livello proviciale. Da questo si capisce che il caoe d affitto viee sottratto alla libera cocorreza del mercato e diveta u caoe 53

54 Estimo rurale apputi 2005 legale. questa legge e è subetrata u'altra el 973, la º84 che ha aumetato di poco i coefficieti i quato c era u prouciameto della corte costituzioale, che aveva dichiarato icostituzioale la legge a causa della scarsa etità del caoe d affitto. Ifie si arrivo alla legge del 5 maggio del 982 sui patti agrari che coserva la validità del procedimeto di calcolo del caoe d affitto variadoe però l etità dei coefficieti che passavao da 50 a 50. La prima cosiderazioe da farsi e che il cotratto d affitto relativo al settore agricolo è disposto i base legale; la legge del 982 parla di validità dei cotratti di 5 ai ma tuttora o c è ua legge sostitutiva, per cui siamo i ua situazioe di proroga di questo sistema di calcolo. I questa situazioe dobbiamo capire se il caoe legale si avvicia a quello di mercato, e quidi se si può utilizzare per la capitalizzazioe dei redditi. Per cercare di dare ua risposta vediamo come si calcola il caoe d affitto: si moltiplica il reddito domiicale per il coefficiete (50 50). Il reddito domiicale è u reddito catastale che viee determiato dall ammiistrazioe del catasto per ragioi di atura fiscale; fa riferimeto al proprietario, quidi è u reddito che spetta al proprietario del capitale fodiario e viee utilizzato per il calcolo delle imposte fodiarie. Questo reddito domiicale, servedo per fii fiscali praticamete deve essere calcolato i fuzioe del reddito che quella terra, quel capitale fodiario, forisce; perché dovedo servire per il calcolo dell imposta, questo deve essere commisurato i base al reddito domiicale. La commissioe del catasto aveva riteuto che per equiparare l imposta al reddito domiicale, i terrei dovevao essere distiti i qualità di coltura, cioè il terreo poteva essere destiato al pascolo, semiativo, ecc. e questa destiazioe era stabile i base alla qualità di coltura. Furoo idividuate 30 qualità di coltura distite i qualità di suolo (colture erbacee ortive pascolo soprasuolo piate arbustive o arboree e miste ma prevaleza per quato riguarda il reddito di coltura erbacea pascolo arborato, ecc.). ll itero della qualità di coltura furoo idividuate ache delle classi di produttività (I V) quidi il reddito domiicale varia i fuzioe della qualità di coltura e delle classi. Questo reddito è riferito alla particella. I terrei di tutta Italia soo divisi i particelle e ciascua di queste ha ua defiita qualità e classe attraverso queste si ricava il reddito domiicale che viee utilizzato come base per il calcolo del caoe d affitto. Il coefficiete varia co scadeza bieale i relazioe all aumeto del costo della vita. I redditi domiali così calcolati risalgoo al trieio e da questo si comprede che l etità è piuttosto modesta, basti pesare che u ettaro di pascolo aveva come media di reddito domiicale 50 lire. Moltiplicado 50 per 48 si otteeva 500 lire, e applicado ache i coefficieti massimi stabiliti co la legge dell 82 (50) si ottiee 7500 lire. U primo aspetto è quello della irrisorietà dei caoi determiati dal scarso valore dei redditi domiicali e dalla scarsità dei coefficieti. Si evice che i coefficieti moltiplicatori del 7 che erao 25 48, e ell , cosiderado il costo della vita si può otare che ell 82 i coefficieti sarebbero dovuti essere superiori a 50. La legge dell 82 precisava che se el corso dell applicazioe di questa legge fossero etrati i vigore uovi redditi domiicali, doveva essere varata ua uova legge per il caoe d affitto. Questa precisazioe asceva dal fatto che ell 82 era i corso ua revisioe degli estimi catastali cioè u aggiorameto dei redditi domiicali che doveva essere fatta sulla base dei prezzi medi del bieio era quidi chiaro il cambiameto. I realtà i uovi redditi domiicali soo stati varati e pubblicati ella gazzetta ufficiale egli ai e soo etrati i vigore ai fii fiscali co la dichiarazioe dei redditi del geaio del 988, però di questi movimeti o si è teuto coto ai fii del caoe d'affitto, ciò vuol dire che o è stata varata ua uova legge. llora è evidete l irrisorietà del caoe d affitto, ma c è u altro aspetto che da u puto di vista estimativo stride co riferimeto al calcolo del caoe d affitto e cioè l utilizzo del reddito domiicale per il calcolo satura ed è scorretto perché il reddito domiicale è idetico ello stesso comue per particelle della stessa qualità e classe, metre il caoe d affitto per defiizioe è qualcosa che è prerogativa di u dato fodo;. Per cui il caoe legale tede ad appiattire il valore e allora se oi 54

55 Estimo rurale apputi 2005 ci troviamo i ua zoa ella quale è diffusa l affittaza i base al caoe legale o possiamo usare il caoe come valore del reddito da capitalizzare. La secoda fase cosiste ella determiazioe del saggio di capitalizzazioe, detto ache saggio medio d ivestimeto. Il saggio viee ricercato dal perito attraverso u idagie riguardate, ella zoa, bei simili al bee oggetto di stima. I codizioi d equilibrio e di perfetta cocorreza, il saggio tede ad essere uico per tutti i settori e per tutti gli ivestimeti. Ciò è giustificato dal fatto che i u regime di cocorreza perfetta la mobilità dei capitali rederebbe itercovertibili gli ivestimeti per cui u flusso di capitali verso gli ivestimeti più remuerativi porterebbe, per i meccaismi di mercato, alla livellazioe dei saggi. Nella realtà questo o avviee per la preseza fattori di disturbo, che operao di fatto ella distizioe fra gli ivestimeti, o solo a livello itersettoriale ma ache itrasettoriale e quidi la comparsa di saggi otevolmete diversi. d esempio i Sardega ell ambito del settore agricolo possiamo idividuare due aree: ua pastorale di collia e ua irrigua di piaura, più adatta all agricoltura di tipo itesivo e prossima ai cetri urbai e commerciali. Nella prima area il saggio è più alto che el secodo. Per capire questa differeza poiamo uguali tutte le codizioi ad eccezioe di quelle citate, ipotizziamo, i pratica, che il beeficio fodiario di u fodo sito ella prima area sia uguale a quello di u fodo sito ella secoda. Il valore del primo terreo è, però, iferiore al secodo, ciò sigifica che ella prima azieda il saggio di capitalizzazioe, cioè il saggio di ivestimeto del capitale è più alto; i altri termii u impreditore è disposto ad ivestire capitale ella prima azieda solo ad u saggio superiore, per compesare maggiori scomodi, metre ella secoda azieda dotata di maggiori comodi si accoteta di u saggio più basso, ed è disposto quidi a pagare u prezzo più alto. Nella realtà, quidi il saggio di capitalizzazioe dei fodi rustici è tato più alto quato più itera e margiale è la zoa i cui soo situati, ache se la CEE idica come saggio di capitalizzazioe per la stima del B.f. quello dell 8%. Il saggio di capitalizzazioe deve quidi essere ricercato el mercato fodiario della zoa i cui è situato il fodo oggetto della stima. Il perito deve ricercare casi di compravedita receti iteressate bei simili a quello da stimare. Su tali fodi il perito stima il B.f. co metodo aalitico o aalitico-sitetico dopo di che, per ogi fodo calcola il saggio di capitalizzazioe, dal rapporto tra beeficio fodiario stimato e valore fodiario accertato : r = B. f. V i Facedo la media semplice dei saggi riscotrati ottiee il saggio di capitalizzazioe medio. I realtà questa procedura è corretta solo i u caso particolare, cioè el caso i cui i valori di tutti gli immobili cosiderati siao uguali. I realtà è difficile che questo si verifichi, per cui si deve ricorrere ad ua media poderata dei saggi. Ogi saggio viee moltiplicato per il valore fodiario e la sommatoria viee divisa per la sommatoria dei valori fodiari. r = Vi r = V i Bf V i Se il fodo oggetto di stima ha caratteristiche medie rispetto ai fodi cosiderati il saggio medio calcolato coicide co il saggio di capitalizzazioe del fodo oggetto di stima, per cui possiamo adottarlo direttamete. l cotrario se il fodo o rietra ella media è opportuo modificare opportuamete il saggio medio. 55

56 Estimo rurale apputi 2005 Per caratteristiche cosideriamo quelle che o hao u mercato vero e proprio e quidi o soo direttamete valutabili ma che ifluisco sul valore del fodo o attraverso il Bf ma attraverso il saggio di capitalizzazioe. Tali caratteristiche vegoo chiamate comodi, se ifluiscoo i modo positivo abbassado il saggio di capitalizzazioe, o scomodi se agiscoo egativamete ialzado il valore del saggio di capitalizzazioe. Fra i diversi comodi che possoo essere preseti i u immobile abbiamo la distaza dal cetro abitato e dal mercato, la salubrità dell aria,il profumo di botà, la preseza di servizi quali la preseza di correte elettrica, l acqua potabile, telefoo, facilità di accesso attraverso strade pubbliche ecc. Queste caratteristiche o ifluezao tato il Bf, quato il saggio di capitalizzazioe. Se il fodo oggetto di stima ha dei comodi superiori alla media, il perito e tiee coto abbassado il saggio di capitalizzazioe. Stado atteti, i quato essedo il saggio per gli immobili piuttosto basso, piccole variazioi comportao sesibili modificazioi del valore fodiario. Tale operazioe è piuttosto delicata e legata alla capacità del perito, per questo, alcui autori scosigliao la correzioe del saggio. La terza fase cosiste ell impostazioe e risoluzioe della formula di matematica fiaziaria. Defiito il B.f e il saggio di capitalizzazioe, si riapplica la formula adatta a secoda che il reddito da capitalizzare sia illimitato o limitato, auale o polieale. questo puto si ottiee il cosiddetto valore ormale, cioè il valore del bee ell ipotesi dell ordiarietà. Per otteere il più probabile valore di mercato è però ecessario riportarsi alle codizioi reali apportado le aggiute e le detrazioi, ovviamete riferedo i valori al periodo della stima. Es. se i ua zoa le aziede soo quasi tutte provviste di fabbricato rurale, l azieda oggetto di stima ell ipotesi dell ordiarietà viee cosiderata provvista di tale fabbricato rurale, se l azieda cosiderata però e è sprovvista dal valore ormale di questa si detrae il costo del fabbricato riportato al mometo della stima. DETERMINZIONE DEL Bf TRMITE IL BILNCIO ZIENDLE Il bilacio estimativo presuppoe la determiazioe del reddito da capitalizzare attraverso tutti gli elemeti dell attivo e del passivo del bilacio. Per far sì che questo procedimeto sia fattibile è ecessario che si verifichi u ipotesi che è quella di determiare co l approssimazioe delle stime, il reddito medio auo. Il sigificato da dare a questa ipotesi risiede ella ecessità che si possa verificare la codizioe di uguagliaza tra la parte attiva e la parte passiva del bilacio, cioè tra costi e ricavi ella produzioe. Questo perché la gestioe di u attività ecoomica e l esercizio dell attività agricola possoo determiare profitto (±), quidi il risultato della gestioe può tradursi ella formazioe di profitto e verrebbe a macare la codizioe di uguagliaza tra costi e ricavi che i cotrapposizioe si avrebbe tra il prodotto e il costo più il toracoto (P = C ± T). se oi produciamo bei agricoli e ricaviamo dalla vedita ua data etità moetaria, questa rappreseta la produzioe lorda vedibile; se facciamo la somma tra gli elemeti di costo (per la produzioe di quel determiato prodotto) si può verificare o meo la codizioe di uguagliaza. Si può verificare cioè che il costo di produzioe sia iferiore all etità moetaria che si ricava (P C), i questo caso sarà P = C ± T, i quato abbiamo u profitto. Questa situazioe si regge sull esisteza del regime di cocorreza: se per u dato bee che si iserisce sul mercato la quatità offerta è iferiore alla domada, allora il prezzo che si forma è tale da determiare la formazioe di profitto; questo icita l igresso di uove imprese e cosi facedo si determia ua riduzioe del prezzo, quidi ua possibile elisioe del profitto. Questa riduzioe del profitto fio all uguagliaza è dovuta ache all aumeto dei costi di produzioe, i quato l igresso di uove imprese determia u icremeto di richiesta di mezzi tecici che si traduce i u aumeto del loro prezzo. Quidi i mercato di cocorreza si ha la 56

57 Estimo rurale apputi 2005 tedeza all uguagliaza tra il prodotto e il costo. Lo stesso vale el caso di u profitto egativo, che comporta u espulsioe dal mercato di impreditori, che determia ua riduzioe dell offerta co coseguete aumeto del prezzo. PLV = Sv + Servizi extraziedali + Q + St + Sa + I + Bf PLV = Produzioe lorda totale quatità reimpiegate Se si verifica la codizioe di uguagliaza, allora si possoo calcolare per differeza i Bf: Bf = PLV + (Sv + Serv. Extr. + Q + Sa + St + I) La determiazioe del beeficio fodiario per detrazioe dalla PLV di tutte le voci di spesa, va icotro ad alcui problemi; questo perchè alcue voci o risultao essere esplicite, i quato o derivao da u reale esborso di dearo, o c è uo scambio per cui il valore che oi iseriamo deriva da u calcolo come per esempio le quote, che rappresetao gli oeri per i bei a logorio parziale, bei che soo preseti sia ella composizioe del capitale fodiario e sia el capitale agrario. Soltato i qualche caso si può parlare di reale esborso moetario, per es. se realmete si cotrae ua polizza assicurativa per cui l impreditore coosce qual è la reale etità del premio, ma eccettuati questi casi o si sa la reale etità delle quote, quidi si procede al relativo calcolo. Se i questa operazioe o si idividua l importo corretto da iserire come voce quote è chiaro che si commette u errore. Se si iserisce u valore che i realtà è scorretto, ammettiamo che sia superiore (questa è u ipotesi), si commette u errore e ci chiediamo che rilievo ha ella compilazioe del bilacio? Questo vuol dire che il costo complessivo risulta iferiore, ammesso che le altre voci siao state calcolate correttamete, e di cosegueza si ha u aumeto del toracoto, e di cosegueza si ottiee u Bf che o è il reale reddito da capitalizzare. Da questo si comprede che esistoo delle difficoltà ella determiazioe delle sigole voci. No soo solo le quote che presetao queste difficoltà. Per es. lo stipedio (St), si osserva che ella realtà produttiva dell azieda o si dispoe di u tecico che svolge compiti di direttore d azieda a cui spetta lo St, ma spesso questa attività è assolta dallo stesso impreditore, che o determia uo esborso moetario, ma questa deve essere remuerata ed o essedo esplicita bisoga determiarlo. I ecoomia agraria o c è u sistema che determia il razioale calcolo di questa voce; si è deciso allora di acorare la voce stipedio alla PLV, cioè si attribuisce ua percetuale, che ormalmete è itoro al 4-5%. Da questo si evice che questa modalità di calcolo preseta dei limiti evideti, perché praticamete si delega alla maggiore o miore abilità del direttore d azieda, la maggiore o miore etità della PLV; cioè se la PLV di quell azieda e per es. 500 la quota 5% per lo stipedio è 25, ma se la PLV varia a 50, perché l impreditore è riuscito a commercializzare meglio, questo si traduce i u icremeto del compeso al direttore d azieda. Però dobbiamo sottolieare che i alcue aziede itesive si è accertato che l icideza dello stipedio è stato del 8-9% della PLV, quidi presumibilmete i aziede estesive, co miori problemi di atura gestioale si può riteere che u attribuzioe del 4-5% o sia lotaa dalla realtà. Tutte queste implicazioi ci idicao che il calcolo del toracoto preseta dei limiti, ma dato che le voci idicate, Q e St, hao u icideza modesta sulla PLV, allora u evetuale errore ella valutazioe di queste voci o ifirma la validità del procedimeto, per questo si potrà procedere al calcolo del Bf tramite il bilacio. Se ivece si procede all attribuzioe di valori di etità elevate il discorso cambia. Se si deve determiare il Sa la valutazioe è differete perché è u etità che raggiuge ache il 50% della PLV, quidi u evetuale errore è tale da ifirmare la validità del procedimeto. Es. se il salario è il 40% della produzioe, metre il Bf è il 20%, se si dovesse commettere u errore ella determiazioe del salario questo errore si raddoppia el Bf. Errore 0% del Sa, si sta attribuedo il 44% o il 36%. 57

58 Estimo rurale apputi 2005 Nelle imprese a coltivatore diretto, cioè ell impresa i cui l impreditore apporta tutti i fattori produttivi, calcoliamo il salario utilizzado quello correte ella zoa, attraverso l utilizzo delle tabelle sidacali. Ci rediamo coto della difficoltà dell attribuzioe del Sa. PRTE SPECILE STIM DEI FONDI RUSTICI CON COLTURE CICLO POLINNULI E CON REDDITO NNUO VRIBILE. Si tratta di fodi rustici occupati occupabili da colture arboree da frutto. Le colture arboree da frutto a govero polieale soo caratterizzate da u ciclo di produzioe distiti i specifiche fasi o stagioi i cui il livello dei costi e delle produzioi variao sesibilmete. Queste fasi soo essezialmete quattro: I)fase di impiato II)fase a produzioe crescete III)fase a produzioe costate IV)fase a produzioe decrescete II III IV I La prima fase è caratterizzata dall esecuzioe dei lavori di impiato e dalla fase di allevameto i cui i costi superao sesibilmete le produzioi. Tale fase termia ell ao i cui si ha l eguagliaza fra costi e ricavi. 58

59 Estimo rurale apputi 2005 La secoda fase è caratterizzata da u crescete aumeto delle produzioi di ao i ao. la terza fase iizia quado le piate raggiugoo la piea produzioe. le produzioi e i costi si mategoo su u lavoro mediamete stazioario. La variabilità elle produzioi è dovuta solo a variabilità ambietale e alle alteraze fisiologiche. La quarta fase ha luogo quado le piate raggiugoo ua certa età e la produzioe decresce ao dopo ao a causa dell ivecchiameto. Questa fase termia co la morte fisiologica della piata, ma i realtà o si arriva a questo puto i quato il frutteto viee espiatato i u ao itermedio della quarta fase, detto età del massimo toracoto cioè ell ao i cui cessa la coveieza al mateimeto del frutteto. I quesiti estimativi riguardati ua coltura arborea soo 3:. il valore della terra uda: coicide co il valore del puto codotto ad arboretto da frutto ma cosiderado solo la terra uda. 2. Il valore dell itermedio: cosiste el valore di u fodo e di ciò che vi è ivestito ell ao itermedio di u ciclo,cioè il valore della terra uda e delle piate i piedi. 3. coicide co il valore delle sole piate i piedi, quidi del soprasuolo. Esiste u ampia casistica che costrige la pratica estimativa a distiguere situazioi particolari e differeti: u frutteto o u vigeto può essere reimpiegato alla fie del ciclo produttivo oppure essere sostituito da ua coltura erbacea, oppure essere sistemato a govero polieale, e quidi o piate coetae, oppure a govero auale co piate disetaee ecc. 59