La stima del valore immobiliare. Prof. Paolo Rosato Dipartimento di ingegneria Civile e Architettura Università di Trieste

Transcript

1 La stma del valore mmoblare Prof. Paolo Rosato Dpartmento d ngegnera Cvle e Archtettura Unverstà d Treste paolo.rosato@da.unts.t 1

2 Il prncpo d comparazone Defnzone: raffronto, dretto o ndretto, reale o smulato, tra l bene oggetto d stma e ben sml d prezzo noto. Prncpo d ndfferenza (Jevons): ben sml, compravendut e/o realzzat n ambt spazal e temporal omogene e n epoca pù o meno recente, devono avere lo stesso valore. quando una merce è d qualtà unforme e perfettamente omogenea, qualsas porzone può essere usata ndfferentemente nvece d un altra porzone uguale; n un medesmo mercato ed n medesmo momento, tutte le porzon debbono qund essere scambate secondo l medesmo rapporto. Jevons H.A., Theory of Poltcal Economy, Londra,

3 Le fas del raffronto 1. Raccolta d valor d ben sml d valore noto 2. Ordnamento de ben rspetto al valore (scala del valore) 3. Collocazone del bene da valutare sul pù opportuno gradno della scala 4. La collocazone può avvenre medante un approcco: Ordnale (crtero logco) Cardnale (funzone d valore) 3

4 Gl element d rfermento del raffronto Il confronto può avvenre: con prezz o valor attual (confronto attuale); utlzzando prezz, rcav, cost, reddt o valor passat o futur (attes) (confronto ntertemporale). 4

5 Procedment d raffronto attuale 1. Procedure logco - deduttve 2. Con l supporto d calcol matematco-statstc: a. stma per comparazone dretta monoparametrca; b. stma per comparazone dretta plurparametrca. 5

6 La procedura logco deduttva Approcco descrttvo che permente con l argomentazone logca d dentfcare l valore d stma Es.: Se d recente sono stat vendut due mmobl dentc a quello da stmare al prezzo, rspettvamente, d A e B, allora non s può negare che l valore dell mmoble da stmare sa compreso fra e A e B 6

7 Un (banale) esempo Immoble Fnture Ubcazone Rscaldamento /mq 1 economche rurale autonomo mede perferca centrale buone centrale centrale buone perferca autonomo mede perferca autonomo X buone sem-perferca centrale? Paolo Rosato 7

8 Ubcazone Un prmo approcco/1 Rscaldamento = k Centrale Immoble 3, /mq Sem-perferca Immoble X Perferca Immoble 2, /mq Rurale Economche Mede Buone Fnture Paolo Rosato 8

9 Ubcazone Un prmo approcco/2 Fnture = k Centrale Immoble 3, /mq Sem-perferca Immoble X Perferca Immoble 4, 1300 /mq Rurale Centrale Autonomo Rscaldamento Paolo Rosato 9

10 Il confronto (uso solo dat d fatto) Confronto Fnture Ubcazone Rscaldamento /mq X vs 1 1 bassa rurale autonomo 8.00 X buone sem-perf. centrale? X vs 2 2 meda perferca centrale X buone sem-perf centrale >= X vs 3 3 buone centrale centrale X buone sem-perf centrale <= Paolo Rosato 10

11 Il confronto (uso solo dat d fatto) Confronto Fnture Ubcazone Rscaldamento /mq X vs 4 4 buone perferca autonomo X buone sem-perf. centrale? X vs 5 5 mede perferca autonomo X buone sem-perf. centrale? Valore X >= /mq <= /mq Paolo Rosato 11

12 La stma per comparazone dretta monoparametrca Procedura che s avvale d una funzone d valore con una sola varable ndpendente Fas: 1. ndvduazone d ben l pù possble sml a quello d stma e de qual sa noto l aspetto economco oggetto d valutazone; 2. ndvduazone d un parametro d comparazone comune a ben confrontat e fortemente correlato con l valore degl stess; 3. esecuzone de calcol; 4. stma degl aggustament (approcco eurstco). 12

13 dove: Gl algortm d calcolo nella stma mono-parametrca V x La proporzone V è l valore de ben pres a confronto; V p p x A p è l ammontare del parametro d confronto ne ben ; V x è l valore del bene da stmare; p x è l ammontare del parametro d confronto nel bene da stmare; A/D sono le eventual aggunte e detrazon. D 13

14 La stma per comparazone dretta plur-parametrca Procedure che s avvalgono d funzon d valore con pù varabl ndpendent Procedure: 1. Market Comparson Approach; 2. Stma per coeffcent d merto; 3. Stma per valor tpc (element costtutv); 4. La stma econometrca. 14

15 Il Market Comparson Approach (MCA) E una procedura utle quando non s hanno suffcent dat per usare l approcco econometrco (quas sempre) Valore d stma Identfcazone delle caratterstche dell mmoble da stmare Scelta Immobl sml compravendut/costrut Indvduazone caratterstche dfferenzal Anals della dstrbuzone de p.c. Valutazon degl aggustament Calcolo de prezz corrett I valor corrett convergono I valor corrett non convergono 15

16 La tabella de dat X Prezzo ( )? Superfce equvalente (mq) Scoperto escl. (mq) Garage s no no s no s no s Stato d manutenzone buono buono medocre ottmo buono ottmo medocre buono Rscaldamento aut. s, 10 ann s, 20 ann no no s, 15 ann no s, 10 ann no Condzonatore no no s, 5 ann no s, 3 ann no s, 1 ann s, nuovo 16

17 I prezz margnal (aggustament) Valore margnale Untà d msura Caratterstca Superfce equvalente: < 50 mq /mq mq /mq >100 mq /mq Note Scoperto esclusvo 100 /mq Garage Stato d manutenzone: da medocre a buono 200 /mq da buono ad ottmo 100 /mq Rscaldamento aut nuovo Durata, 30 ann Condzonatore nuovo Durata 15 ann 17

18 La tabella d valutazone Prezzo Superfce equvalente Scoperto esclusvo Garage Stato d manutenzone Rscaldamento aut Condzonatore Prezzo corretto

19 L anals de prezz corrett Prezz Corrett Meda Mnmo Massmo Scarto massmo/meda 4,9% 19

20 La stma per punt d merto E una procedura utle quando s hanno poch dat ed dffcle stmare analtcamente prezz corrett (stme spedtve) 1. Raccolta sul mercato d compravendte d ben sml o d un valore d rfermento normale ; 2. Indvduazone delle caratterstche nfluent sul valore; 3. Attrbuzone d un punteggo (coeffcente) a cascun stato delle caratterstche; 4. Calcolo del coeffcente globale; 5. Stma del valore del bene. 20

21 La stma per punt d merto V c j V j r Vr dove: c j = coeffcent d merto assocat alle caratterstche del bene; V r = valore d rfermento; P = Prezz de ben sml; c = coeffcent d merto de ben sml. P c 21

22 Una stma per coeffcent d merto CARATTERISTICA MODALITA' COEFFICIENTE TIPOLOGIA Plurfamlare 1 Casa a schera 1,02 Casa sngola 1,04 VETUSTA' Meno d 5 ann 1,1 Da 5 a 10 ann 1,05 Da 10 a 20 ann 1 Da 20 a 40 ann 0,9 Pù d 40 ann 0,8 FINITURE Storche 1,1 Sgnorl 1,05 Cvl 1 Economche 0,9 MANUTENZIONE Ottma 1,05 Buona 1,03 Normale 1 Scadente 0,95 ASCENSORE Presente o nutle 1 Assente 2 pano 0,95 Assente 3 pano 0,88 Assente 4 pano 0,8 Assente 5 pano 0,7 SERVIZI IGIENICI Doppo 1 Sngolo 0,95 RISCALDAMENTO Autonomo 1,05 Centrale 1 CONDIZIONATORE Centrale 1,04 Autonomo totale 1,02 Autonomo parzale 1,01 Assente 1 INFISSI ESTERNI Balcon o scur 1,03 Tapparelle 1 Assent 0,96 FINESTRATURE Termo-acustche 1,03 Dopp vetr 1 Vetro sngolo 0,98 SPAZI COMUNI Assent 1 Cortle 1,02 Gardno 1,04 Parco 1,06 PARCHEGGIO COMUNE Assente 1 Posto auto per UI 1,04 ESPOSIZIONE Panoramca/attco 1,05 Doppa/ordnara 1 Strada pubblca 0,95 Cortle nterno 0,9 Coeffcente globale 1,14 22

23 Una stma per coeffcent d merto Superfce (mq) Coeffc. Superfce ponderata (mq) Resdenzale 100 1, Veranda 20 0,60 12 Terrazza 10 0,40 4 Balcone 0 0,30 0 Cantna 0 0,50 0 Sofftta 0 0,50 0 Garage 30 0,50 15 Scoperto esclusvo 0 0,10 0 Superfce convenzonale (mq) 131 Coeffcente d merto 1,14 Valore d rfermento ( /mq) Valore totale ( )

24 La stma per valor tpc E una procedura utle quando s deve stmare un bene complesso Fas: dsaggregazone del bene complesso n tante part omogenee; ndvduazone, per cascuna parte omogenea, d transazon recentemente avvenute sul mercato; stma del valore d cascuna parte; determnazone del valore totale del bene complesso. 24

25 L algortmo per la stma per valor tpc V x j V p j j p xj A D dove: = ben d mercato assunt a confronto; j = part omogenee n cu l bene può essere suddvso. 25

26 Procedment d raffronto ntertemporale stma storca; stma per captalzzazone de reddt; stma per valore d trasformazone. 26

27 La stma storca E una procedura utle quando s hanno prezz (recent) d mercato del bene da stmare V 0 = kp n + A - D con k = g(x ) dove: V 0 valore d stma rcercato; k fattore d attualzzazone de dat storc; x fattor che nfluenzano l valore nel tempo; prezzo verfcatos un passato. P n 27

28 La stma per captalzzazone del reddto E una procedura utle quando non s hanno prezz d ben sml ed l bene da stmare produce un flusso d reddt Premesse: a) l bene valga n funzone de reddt che darà; b) sa possble prevedere reddt futur (R ) c) Sa possble stmare saggo d sconto r (captalzzazone). 28

29 Le stme per captalzzazone del reddto Alcune assunzon: Reddto: quanttà d ben che un ndvduo può consumare senza mpoverrs (John Hcks), applcato agl mmobl, frazone de rcav dervant da un mmoble n una certa untà d tempo (anno) che s può spendere senza dmnurne la consstenza patrmonale. Postcpato/Antcpato: l reddto s assume rferto alla fne del perodo n cu è maturato (anno). Costante/Varable: trattandos d una prevsone s assume costante, a meno che non s possa prevedere la varabltà futura (arboret coetane) Lmtato/Illmtato: dpende dalle caratterstche dell mmoble e dalle assunzon che s effettuano nel calcolo del reddto. 29

30 La stma per captalzzazone del reddto V x R 1 r con: V Valore del bene; R reddto prevsto per l momento ; r saggo d sconto (captalzzazone). 30

31 Alcune varant della formula d captalzzazone Reddt costant e lmtat V x R n q 1 n rq Reddt costant e llmtat Reddt costant, lmtat e valore d fnale (d recupero) V x V x R r n q 1 V R n rq q f n 31

32 32 x x R R V V c V R r c x x r R V La stma del saggo d captalzzazone e analoge con la comparazone dretta x x R V R V : : x x V R R V Le analoge con la comparazone dretta

33 Le stme per captalzzazone del reddto Reddto annuo postcpato costante e llmtato (semnatvo o arboreto dsetaneo a governo annuo) V B r c f B f = Benefco fondaro, reddto spettante al puro propretaro del fondo. r c = Saggo d captalzzazone, saggo d rendmento del captale fondaro (terra e nvestment ncorporat) 33

34 f Le stme per captalzzazone del reddto Benefco fondaro S v Q r / m a I mp S a S t I nt P R e r I f B PLV n / PLV S v Q r/m/a I mp S a/t I nt P n R e R I f Valore della produzone vendble Spese Vare, cost de fattor della produzone ad utltà semplce Quote, cost de fattor della produzone ad utltà rpetuta (rentegrazone, manutenzone, asscurazone) Imposte, tasse e contrbut Salar e stpend Interess sul captale agraro e d antcpazone Proftto normale/ordnaro dell mprendtore Rendta Saggo d rendmento dell nvestmento fondaro Investment fondar (ncorporat nel fondo) 34

35 Le stme per captalzzazone del reddto Saggo d captalzzazone ben fondar r c B P f c s B f = Benefco fondaro rtrable da fond sml recentemente scambat sul mercato fondaro al prezzo P c = Comod (struttural) s = Scomod (struttural 35

36 Le stme per captalzzazone del reddto Reddto annuo postcpato costante e llmtato (fabbrcato locato) V R r c n B f = Reddto Netto, reddto spettante al puro propretaro del fabbrcato locato r c = Saggo d captalzzazone, saggo d rendmento del captale mmoblare (suolo e costruzone) 36

37 Le stme per captalzzazone del reddto R n S a Q r / m a I mp S f I nes I nt R e r I f RPL / R n RPL Q a/m/r S a I mp S f I nes I R e r I f Reddto netto annuo Reddto Padronale Lordo C a (12+r 78/12) con canone mensle antcpato Quote d asscurazone, manutenzone e rentegrazone Spese d ammnstrazone Imposte local e sul reddto Sftto Inesgbltà Interess sulle antcpazone dell anno Rendta del suolo Saggo d nteresse sull nvestmento sul fondo (fabbrcato) Investmento sul fondo (costo d produzone del fabbrcato, area esclusa) 37

38 Le alquote d detrazone dal reddto padronale lordo per la determnazone del reddto netto Spese vare (amm.) 3-7 % Quote 4-6 % Imposte % Improduttvtà (Sf, Ines) 1-3 % 38

39 Le stme per captalzzazone del reddto Saggo d captalzzazone fabbrcat cvl r c R P n c s R n = Reddto netto ottenble da fabbrcat sml recentemente scambat sul mercato fondaro al prezzo P c = Comod (struttural) s = Scomod (struttural 39

40 Aggunte (scomod) al saggo d captalzzazone Aggunte al saggo medo d captalzzazone (r m ) A1 Intervent presumbl d manutenzone ordnara o straordnara a scadenza non mmedata non determnabl nella stma de reddt futur. Precaro grado d fnmento, stato d neffcenza de servz, soluzon tecnologche superate e stuazon struttural e statche non scure: 0,10%; A2 Alee d nesgbltà conseguent al tpo settorale dell'nsedamento d potetca determnazone nella stma de reddt Futur: 0,10%; A3 Probabltà d perequazon fscal con conseguent maggor oner fscal potzzabl. Prossmtà d scadenza del regme d esenzone temporanea: 0,05%; A4 Prevsone d probabl espropr: 0,05%; A5 Prevsone d peggorament ambental (per effetto d presumbl nuove costruzon latstant, per alture localzzazon ndustral fntme, ecc.): 0,10%; A6 Esstenza d rsch tecnc de captal non asscurabl: 0,10%; A7 Notevole età dell'edfco: 0,10%; A8 Esstenza d esenzone o d partcolar agevolazon sull'mposta d regstro: 0,05%; A9 Dffcoltà d locazone con conseguent alee d sftto non determnabl nella stma de reddt futur: 0,10%; A10 Partcolar reddtvtà superordnare d durata non esattamente prevedble assunte, nonostante la loro extraordnaretà, come enttà da captalzzare: 0,10%; A11 Esstenza per breve tempo ulterore d esenzon fscal: 0,15%; A12 Ubcazon perferche o n quarter popolar: 0,40%; A13 Partcolar caratterstche negatve ntrnseche (stuazon ambental poco genche, scarsa lumnostà, prospcenza su spaz ntern, mancanza d donetà nsedatva) che hanno maggor rfless sul prezzo d mercato che non sul prezzo d'uso: 0,20%; A14 Ubcazone dell'mmoble n pccol centr urban (ne qual l mercato è certamente meno vvace): 0,10%; A15 Quota poco elevata dal pano strada (n edfc fornt d ascensor): 0,10%; A16 Tendenza alla ltgostà condomnale provocata da partcolar ambent socal o dall'eccessvo frazonamento: 0,05%; A17 Dmenson subordnare degl spaz scopert terrazze o balcon d dmenson mnor d 1/5 o 1/6 delle superfc utl coperte: 0,05%; A18 Possbltà d dlazon del prezzo n tempo notevolmente lungo per la concessone d mutu bancar: 0,10%; Totale: 2%. 40

41 Detrazon (comod) a saggo d captalzzazone Detrazon al saggo medo d captalzzazone (r m ) D1 Destnazon partcolar che conferscono maggore scurezza d locazone (es. scuole, albergh, edfc per lo spettacolo o ndustral, negoz e botteghe): 0,10%; D2 Utlzzazon partcolar non rchedent eccessv oner d manutenzone (es. garage, depost, stud ecc.): 0,05%; D3 Prevsone d realzzazon nfrastruttural o d attrezzature socal (strade, fogne, scuole, mercat, ecc,) capac d conferre nel futuro una mglore qualfcazone ambentale: 0,05%; D4 Propensone al rsparmo, evdenzata anche da conseguent aument de valor de ttol d Stato: 0,05%; D5 Cost d produzone n aumento: 0,05%; D6 Tendenza al rbasso del saggo del proftto nel settore produttvo dell'ndustra edlza constatable anche dal rbasso delle azon o obblgazon delle socetà mmoblar: 0,05%; D7 Partcolar preg archtettonc dell'edfco e della sngola untà. Evoluto grado d fnmento: 0,10%; D8 Dmenson maggor n relazone al modul ordnar (per le abtazon superfce utle S> mq, per le botteghe S> mq): 0,15%; D9 Altezza superordnara degl ambent (per le abtazon h > 3,3 m, per le botteghe h > 3,60 m, per gl uffc h >3 m, ecc.): 0,05%; D10 Soluzon compostve unfamlar. Spaz ed accessor dsponbl (vlle con gardn, parch, case d vlleggatura ecc.): 0,25%; D11 Poltca urbanstca o crcostanze economche local agent nel senso lmtatvo della espansone e della produzone edlza: 0,05%; D12 Esstenza o presumbl permanenze per l'untà mmoblare oggetto d stma del regme vncolstco delle locazon: 0,15%; D13 Prevson d mglore nfrastruttural o ambental nella zona: 0,05%; D14 Suscettvtà economche e legal d trasformazon future anche se n epoche non esattamente prevedbl (spaz fntm destnabl ad ulteror edfcazon, lastrc sopraelevabl ecc.): 0,15%; D15 Ubcazon central o n zone o localtà d partcolare donetà nsedatva: 0,30%; D16 Destnazone o ordnara destnabltà ad us commercal (negoz, botteghe, ammezzat per stud professonal ecc.) per untà mmoblar sre n zone urbane central: 0,03%; D17 Dsponbltà d spaz crcostant, pubblc o prvat, utlzzabl per parchegg. Vcnanza d attrezzature collettve necessare alla vta (scuole, mercat, chese, stazon ferrovare relatvamente agl edfc ndustral, ecc.). Facltà d collegament: 0,05%; D18 Tendenza prevedble alla svalutazone della moneta: 0,05%; Totale: 2%. 41

42 La stma per valore d trasformazone Procedura utle per stmare ben (fattor della produzone) l cu valore d mercato dpende da quello del prodotto fnale V m V tr n m 0 1 V C r tr dove: V m/tr = valore d mercato (trasformazone) del bene; V m = valore d mercato (rcavo) realzzable nell anno ; C tr = costo d trasformazone da sostenere (esborso) nell anno ; r = saggo d sconto. 42

43 Il costo d trasformazone (area edfcable) C t C c O p O n C m C g I Imp U p Dove: C t = Costo d trasformazone C c = Costo d costruzone O p = oner professonal/spese tecnche O n = oner d urbanzzazone e d concessone C m = Costo d commercalzzazone C g = Cost general e mprevst I = nteress Imp = mposte = utle normale del promotore U p 43

44 Il costo d rproduzone deprezzato Il valore d mercato de fattor della produzone necessar alla produzone, a prezz corrent alla data d stma, d un bene esattamente dentco (replca) a quello oggetto d valutazone, utlzzando gl stess materal, tecnche costruttve, desgn e tpo d manodopera e tenendo conto degl eventual dfett e dell obsolescenza V f V a C r k d Dove: V f = valore del fabbrcato (area compresa) V a = valore dell area C r = Costo d rproduzone del fabbrcato(c c, S t, I, ) k d = coeffcente d deprezzamento 44

45 Il costo d rproduzone C r C c O p O n S g I Dove: C r = costo totale d rproduzone C c O p O n = costo d costruzone = Oner professonal = oner ammnstratv S g = spese general I = nteress sulle antcpazon 45

46 Il coeffcente d deprezzamento Lneare Esponenzale U k d U con E U E k d e we con 0 w 1 2 Dove: E = età del fabbrcato U = vta utle del fabbrcato w = ntenstà de deprezzamento 46

47 Il coeffcente d deprezzamento lneare ed esponenzale 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 Vta utle (U): 40 ann w = 0,002 Kd 0,60 0,50 Kd lneare Kd esponezale 0,40 0,30 0,20 0,10 0, Ann 47

48 Il coeffcente d deprezzamento Unon Européenne des Experts Comptables Economques et Fnancers (UEC) E U k d 2, con E U 2 Dove: E = età del fabbrcato U = vta utle del fabbrcato w = ntenstà de deprezzamento 48

49 Il coeffcente d deprezzamento UEC 120,0 100,0 80,0 Kd 60,0 40,0 20,0 0, Ann 49